說起新加坡的組屋
印象就是“居者有其屋，人人買得起”
結果，過去10年本地組屋轉售價
平均 上升三成
有些區還翻倍了！？
最近這一項報告出爐
結果讓我們很震驚！
一起看看怎麽回事？
新加坡組屋房價飙升
據最新調查數據顯示
過去10年本地組屋轉售價
平均 上升三成
各地區組屋價格漲幅差距巨大
最狂野的就是中央區組屋
轉售價10年內 飙漲113%
全國上漲最多的前三地區分別是
中央區、金文泰和紅山
漲幅高達 113％、56％和55％
其他地區的組屋價格
也取得雙位數漲幅
（圖片來源聯合早報）
先來看看組屋轉售界的TOP3~
01中央區
近十年組屋轉售價
上升最多的地區中
中央區一枝獨秀
圖源：SRX Property
根據SRX Property數據
靠近中央區私人組屋轉售價格
四房式：92萬左右
02 金文泰
大西部逆襲了
裕廊湖區帶動周邊房價
而且金文泰又是學區
杠杠飛漲也是有道理的~
根據SRX Property數據
金文泰組屋轉售價格
四房式：71萬左右
03 紅山
這邊是新加坡老區了
但是哪都靠近出行很方便~
周邊很多老饕小販
還有宜家購物中心
根據SRX Property數據
金文泰組屋轉售價格
四房式：70萬左右
04 其他地區
女皇鎮、大巴窯、芽籠、
武吉知馬、榜鵝等地
漲幅也高達 30%以上
以建屋局的最新數據
各地區2018年第4季度
售價中位數 爲例
女皇鎮四房式70萬新幣
大巴窯四房式58萬新幣芽籠四房式48萬新幣
榜鵝四房式45萬多新幣
碧山四房式53萬多新幣
義順四房式33萬多新幣
武吉知馬和馬林百列
建屋局資料暫缺
感覺這兩個區組屋還是蠻少的
不過，十年前買這幾個區
房子的椰友們
現在是不是在偷笑啊？
房價上漲原因？
雖然買組屋也不是爲了投資
但是看看房價上漲原因也有好處
如果以後買房也做個參考~
各地區價格漲幅差距巨大的原因
在凸顯地點重要性之外
組屋屋齡也有一定關系
萊坊國際産業顧問行研究部
高級董事分析
雖然政府自2013年
推行房貸管制框架
限制總債務償還比率
（Total Debt Servicing Ratio）
必須在60％以內
但本地組屋過去10年的轉售價
還是平均上漲30.4%
其中中央區組屋轉售價
表現一枝獨秀
主要是因達士嶺摩天組屋
（The Pinnacle@Duxton）
拉高了平均房價
其他中央區較舊組屋
如牛車水一帶老組屋價格
其實並沒有大幅上升
三巴旺組屋價格漲幅偏低
是因該區距離主要就業中心
如淡濱尼、中央商業區
和波納維斯達等較遠
預計兀蘭、實裏達區
和榜鵝數碼區帶領的
北岸就業集群發展起來後
這個地區屋價會上升
三巴旺重建船廠的計劃
也有幫助
圖源：新加坡建屋局
博納集團主要執行員認爲
物以稀爲貴
除地點差別
中央區的組屋數量也較少
所以價格相對較高
中央區的組屋
如達士嶺都是百萬組屋
而漲幅僅有7%的三巴旺
地點則距離市中心有些距離
組屋供應量非常多
選擇也較多
而且組屋年齡新舊摻雜一起
平均組屋價格漲幅就會少很多
以大巴窯四房式組屋爲例
建于1979年以前
屋齡超過40年的單位
去年底轉售價約爲40萬元
比10年前增加22%
建于2000年以後
屋齡不到20年的單位
平均轉售價約70萬元
相比10年前增加了40%
新加坡政府強勢調控
新加坡政府針對房價問題
可謂是操碎了心
自2009年起幾乎每年都出台
新的調控政策
先是規定借款人
每年按揭還款額
不得超過收入的60%
又對房屋交易
征收高額印花稅
甚至將全國所有住宅區
分爲自住型與非自住型
非自住型的房産稅
要遠高于自住型
這些政策曾起到積極效果
新加坡房價于2013年見頂後
一直緩慢下跌
直到2017年3月
政府發現房價被打壓過重
經濟也不景氣
所以著手放寬房地産政策
摩根士丹利認爲
這是新加坡房地産市場
抄底的一個迹象
買方看到新措施的出台
會敏銳察覺到
新加坡政府的態度轉變
這會導致今年住宅銷量將大幅增長
還會進一步刺激房價明年變高
住宅供應量的下降
也將推動房價上漲
從2014年到2016年
新加坡私人住宅供應量
始終保持在每年增加2萬套左右
但2017年至2018年
這個數字每年下降近40%
供求關系的轉變
會導致新一輪房産熱
房價自然水漲船高
雖然新加坡家庭
自有住宅擁有率高達90%
但因爲整個亞洲投資者
都喜歡投資大量房地産配置
新加坡房地産市場
仍有巨大需求空間
再有，因爲新加坡單身家庭比例上升
摩根士丹利認爲到2030年
新加坡將出現1/5的單身家庭
而在2010年，這一數字僅爲1/8
單身家庭的迅速增長
也帶來了新的房地産市場需求
摩根士丹利對新加坡經濟
持有樂觀態度
認爲一直到2030年
新加坡經濟增長速度將保持在3%左右
這意味著新加坡居民收入將持續增長
有能力負擔更多房産支出
新加坡政府針對房價最新政策
爲了房價操碎了心的政府
新的調控政策接二連三出台
于是，額外買家印花稅
（Additional Buyer Stamp Duty）
又加大了！！！
買家印花稅
(Buyer Stamp Duty)
是在新加坡購買任何類型的房産
都需要交的稅種
房價的首18萬元征收1%
次18萬元征收2%
接下來的部分征收3%
只要房價超過$36萬
買家印花稅的計算公式
就是房價的3%減去$5400
所以，假設房價是$100萬
那麽買家印花稅就是
$100萬 X 3% – $5400= $24600。
截至2018年公寓最低價格大約在$50萬
所以這個計算公式通用
新加坡房産稅計算方法
額外買家印花稅
（Additional Buyer Stamp Duty）
是政府爲住宅類
房産降溫的一大殺器
2011年12月8日
新加坡政府宣布開征ABSD
2013年1月12日
政府宣布進一步上調ABSD
之後五年半的時間裏
這一政策仿佛被遺忘般不曾被提及
就在2018年7月5日
政府又將ABSD提升五個百分點
ABSD稅率調整前後比較
除此之外
新加坡公民買第二套房的ABSD
從7%上調至12%
新加坡公民買第三套或者更多
從10%上調至15%
新加坡PR買第二套房或者更多
從10%上調至15%
外國人買任何一套房
從15%上調至20%
對此新加坡財政部、國家發展部
和金融管理局聲明
ABSD的上調
源于新加坡房價漲速太快
若不加幹預
可能爲樓市帶來風險
不過，如果沒有這些政策
寸土寸金的小島
這房價怕是要漲翻天了~
這樣也好至少房價穩
大家買房壓力也少一些！
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