新加坡經常見到面對面的兩棟樓，一個是組屋，一個是公寓，房子大小年代都差不多，價錢卻差了一倍。組屋賣60萬，公寓賣120萬。
更有意思的是，大家都不覺得奇怪。該買組屋的還是買組屋，該買公寓的還是買公寓。
爲啥會這樣？
因爲這面對面的兩個房子，根本就不屬于同一個市場。
之前的蘿蔔點評系列，我寫過一篇【蘿蔔點評】: 解讀新加坡的雙軌制房産市場，詳細介紹過新加坡的私宅市場和組屋市場的區別。
簡單來說，私宅是自由市場經濟，組屋不是。
兩個市場的定價系統，從根子裏就不一樣。
組屋，公寓，有地住宅這三大類裏，公寓的定價是最直觀的。我們就先從公寓講起。
至少4000平米土地，擁有多個住宅單位和小區設施的私宅，這就是公寓了。
發展商想要蓋一個公寓新盤，先想辦法拿地。
公寓的地皮有兩個來源，一是政府售地計劃，二是從私人屋主手裏買地。主要還是從政府那裏競標。
新加坡這裏的建築成本比較固定，地價一出來，就有專業人士可以估出預計成本價和預計銷售價位了。
我們舉個非常粗略的例子，僅供說明參考。
比如說地價成本是每尺1000新幣，那麽公寓的建造成本價加上每尺500左右，銷售價再加上每尺150-250左右，這是發展商的利潤區間。
如果發展商的成本控制的非常好，他的利潤率會高一點。或者這家發展商一拍腦袋請了個國際建築大師，敗了一大筆設計費，通常定價就會高一點。
但是高高低低，比起1000的地價成本來說，也沒差多少。
公寓的定價，主要是跟著地價來。
那麽，第二個問題來了。
什麽因素決定了公寓的地價？
有句話大家都聽熟了，房産最關鍵的三個詞，地點，地點，地點。
一塊烏節路黃金地段的地皮，和一塊郊區的地皮，地價當然能差個好幾倍。
新加坡的核心地帶在哪裏，傳統的第九，十，十一郵區：多美歌，烏節路，東陵，武吉知馬，紐頓，這些地帶。
最近二十年再加上第一郵區和第二郵區：珊頓道金融區，濱海灣金融新區和聖淘沙島。
這些地名，在房産市場就代表一個字：貴
地點決定地價這個理論沒錯，但一聯系到實際，問題來了。
今年到現在，核心區域的地皮，政府一塊都沒有賣。賣的地都是非核心區的地皮。
分布在全島，東一塊西一塊的地皮，都不是中央核心區，又有什麽因素決定價格的高低？
我們理論聯系實際，看看今年的售地新聞。
今年二月，位于西部道德路的一幅99年私宅地皮招標，得標價每尺939新幣。
三月，位于東部勿洛蓄水池畔的一幅地皮招標。得標價每尺565新幣。
四月，位于女皇鎮地鐵站附近的史德林路地皮，最高標價每尺1050元。
七月八月，位于兀裏巷和實龍崗地區的兩幅地皮，得標價分別爲每尺1110元和965元。
這就是今年上半年政府售地計劃賣出的所有公寓地皮了。
大家可以看到出價差別很大。
勿洛蓄水池邊的地皮離地鐵站遠，交通不方便， 地價僅565新幣。
女皇鎮是熱門居住區，毗鄰市區，房子從來就不便宜，地價每尺過千，不奇怪。
兀裏地鐵站旁邊的地皮竟然標出了1110的尺價，就很驚人了。
主要原因，第一這是個商場住宅地鐵項目，市場大熱門，發展商敢于標高價。
第二，兀裏附近的比達達利區，是政府最近大力發展的熱點區域，就像是前兩年的裕廊西一樣。
所以綜合一下，決定公寓地價的，除了地點這個絕對因素以外，還有，交通（近地鐵），傳統居住區的影響力（情懷），項目類型(純住宅還是商住混合)，追逐熱點（跟風），市場情緒（發展商搶地搶High了）。
當然，也曾經有發展商不了解行情出價多了，當了冤大頭的。
純粹的自由市場競爭，什麽情況都有。
今年的地價很有代表性。
勿洛蓄水池邊的地皮，位于東部居民區，不靠近市區，不靠近地鐵，地價500多，開盤尺價預計在1150-1200之間。
這個價錢算是新加坡公寓市場的入門價位。
注意這是一個樓盤所有戶型平均下來的尺價，小戶型的尺價肯定超過平均數，大戶型會低過平均數。
入門價位的一室一廳一衛公寓，通常在40-45平米左右，新加坡沒有公攤面積。
算下來差不多就是60萬起步。
兩室一廳公寓，通常面積在55-80平米之間.算下來差不多80萬起步。
三室一廳公寓，通常面積在80-110平米之間，算下來差不多100萬起步。
女皇鎮地皮和兀裏巷地皮，一個是靠近市區的熱門居住地，一個是藍圖規劃的樓市熱點，地價過千，預計開盤的平均尺價會到1700。
這個價錢算是新加坡公寓市場的中高端價位了。
中高端樓盤的一室一廳小公寓，尺價有可能會沖到1900，超高樓單位甚至能到2000，總價80萬90萬的都有可能，但很少超過100萬。
中高端樓盤的兩室一廳公寓，總價120-130萬的比較多見。
中高端樓盤的三室一廳公寓，160萬-180萬的價位很常見。具體的要看戶型面積大小。
中高端樓盤的整體設計，大理石地面和臥室地板用料，廚具電器，普遍會更優質一些。
以上列出的，算是非豪宅類公寓的價位區間。
價錢再往上去，樓盤的平均尺價過了2000，就可以找核心區的公寓了。
就算是烏節路商業區的豪宅，如果不挑樓層，尺價2500也可以買到手了。
今年到現在，新加坡核心區只有一處新公寓開盤，位置在烏節路邊上，正好拿來做個參考。
兩室一廳+書房單位200萬上下，普通三室一廳單位230萬上下，帶私人電梯的優質三臥單位300萬上下，平均尺價2200新幣。
這算是核心區高檔公寓的代表性價位。
還有一部分走高端大氣路線的核心區大戶型豪宅，針對不差錢的買家，用料設計都用頂級的，價格也驚人。
去年拿了新加坡最豪華公寓獎的一處烏節路精品豪宅，兩臥+書房戶型380萬新幣起，三臥戶型530萬起，四臥戶型690萬起。頂層複式豪宅今年七月剛賣了一間，1700萬新幣。
說完了公寓價位，我們回過頭來看看組屋價位。
剛才說過了，新加坡的組屋市場不屬于自由經濟市場。新組屋(BTO) 的定價權牢牢把握在政府手裏。
一句話形容：我說它是什麽價，它就是什麽價。
不要誤會，爲了社會和諧，新組屋的價錢都是往低了開的。
貼幾個往年新聞，大家感受一下血淋淋的赤字。
一邊是自由經濟市場，發展商折騰好幾年買地拉人蓋公寓，總得賺點兒吧。
一邊是政府福利當先，地價都黑盒了，蓋房子還年年倒貼錢。
組屋和公寓的價位差距就這麽拉出來了。
針對低收入國人的一房式兩房式新組屋，價錢簡直低得令人發指。
今年榜鵝區的兩房式新組屋預購，最低8萬新幣起。扣除各種房補津貼以後，只要掏一萬兩萬的就能買個房子了。
不過，福利雖然好，大部分人蹭不到。條條框框的限制太多了。
只要公民夫妻兩個都有正當工作，想申請兩房式組屋，基本沒戲。收入超了。
針對普通收入國人的新組屋，看地段的熱門程度不同，一個五房式新組屋（三個臥室+大客廳）一般在30萬到70萬新幣之間。
兀蘭，三巴望，榜鵝，這樣的非市區地段，30萬起。
大巴窯，金文泰，荷蘭村，這樣的市區成熟地段，靠近地鐵的高樓，70萬封頂。
轉售組屋的價位，基本都在一手價上添個至少10萬。
對于公民來說，如果符合條件，買新組屋很劃算。
對于永久居民來說，不能買新組屋，不能留組屋出租，只能買轉售組屋自住，實在也不算什麽福利了。
組屋除了面向低收入人士的福利房，也有高端的，下面我們來看看組屋裏的戰鬥機。
獲獎無數的達士嶺摩天組屋。
五房式轉售價過百萬新幣。
還有下面這種已經絕版的雙層組屋(maisonette) ，也是動辄百萬，霸氣測漏。
最後來說說有地住宅（Landed House）的價位，就是我們常說的洋房，別墅。
中國的別墅，大家看中的都是地面上的房子建得如何氣派。
而新加坡的有地住宅，最貴重的是下面的地。
新加坡只有七百多平方公裏面積，對土地極爲看重，有地住宅只有公民有資格買。一旦屋主脫離了新加坡國籍，他名下的有地住宅必須賣掉。
雖然市場上出現了一些99年地契的有地住宅，但大部分人還是只考慮永久地契。
在新加坡擁有一間有地住宅，意義已經不在房子本身了，而是身份象征，‘壕’的代名詞。
一個新加坡人輕描淡寫的說，我住在武吉知馬的有地住宅。
就好像一個北京人輕描淡寫的說，我在三環有套四合院。
有地住宅的交易也是純粹自由經濟市場，但是這類交易牽扯到土地地契文件，比公寓複雜的多，價錢差異也非常的大。
大家想像中的有地住宅都是這樣的。
但實際上，很多有地住宅是這樣的。
願意買的人還不少。
很多人花三五百萬新幣買下一間破舊的有地住宅，再花七八十萬把房子全扒掉，自己找工程隊重新蓋一間。
還是那句話，有地住宅貴重的不是房子，是地。
有地住宅裏比較便宜的是聯排別墅。就是很多家挨在一起的。
非市區地段，比較舊的聯排別墅，兩百多萬也能買到了。
比較貴的獨棟別墅，看地段大小和新舊程度，三百萬，五百萬，七百萬，都有。
最貴的是優質洋房(GCB)。
新加坡的優質洋房有嚴格的定義，只有在39個優質洋房地段內，占地大過1400平米，並且不超過兩層的別墅，才能被稱爲優質洋房。
優質洋房的買家非富即貴，交易價位普遍在2000萬新幣以上。
