今年上半年，已經有至少五個共用工作空間（co-working space）相繼啓用，半個月後又有另一共用工作空間即將投入使用。共用工作空間市場的紅火，與傳統辦公樓市場的冷清形成鮮明對比。這個共享經濟模式下的新産物，是否會像Airbnb和優步（Uber）一樣，對傳統市場造成威脅？共用工作空間的未來發展潛力又有多大？本期《樓市乾坤》請分析師點評這個新興的辦公空間市場。
樓市乾坤
陳婧
插圖／張進培
想帶孩子上班？想在辦公桌前接受按摩？想一天換一個辦公室？這些看似不可能的“上班族妄想”，現在都能在共用工作空間實現。
繼網絡租房平台Airbnb和私人召車服務平台如優步（Uber）之後，共用工作空間這個共享經濟的又一産物正逐漸爲人熟知，並引起投資者興趣。
共用工作空間雜志Deskmag網站的調查顯示，全球共用工作空間數量預計從去年的7800個，增至明年的1萬2700個；使用共用工作空間的租戶也將從51萬人增至103萬人。
高緯環球（Cushman & Wakefield）今年3月發布的“新加坡共用工作空間”報告指出，本地第一個共用工作空間Hackerspace在2009年啓用，七年後的今天，全島共用工作空間數量已增長到40個左右。
顧名思義，共用工作空間主要讓一些業者通過共享辦公空間、設施和服務，從而降低成本，增加公司運作的靈活性。這類空間的主要客戶群是起步公司和自由職業者，租戶可根據自身需求，選擇租用的空間大小、設備多寡、時間長短，甚至是照看孩童和按摩等特別服務。
共用工作空間一般具備基本辦公設施，如複印和打印機、視像會議設施和高速網絡等。辦公空間可以是共用長桌、小型隔間或是中型會議室等。有些業主還會定期主辦座談會和交流會，協助租戶建立人脈。
視租約內容而異，租戶每月支付的費用從50元至2000元不等。仲量聯行（JLL）東南亞研究部主管蔡炎亮說，郊區空間的平均租金約爲每人每月250元，市區的月租均價則可高達500元。
受訪分析師指出，與傳統辦公樓相比，低廉的租金和靈活的租約是共用工作空間的優勢。不過，由于定位和受衆差異明顯，共用工作空間和傳統辦公樓其實不存在競爭關系，反而能夠相輔相成。
不適合處理機密信息及高度安保行業
戴玉祥産業咨詢公司（Edmund Tie & Company）研究部東南亞區域主管李乃佳指出，共用工作空間並不適用于所有行業，尤其是銀行和律師事務所等要處理機密信息，需要高度安保和大量存儲空間的行業。他說：“此外，對較大型公司而言，沒有固定的工作空間，也會沖淡企業認同和文化。”
實際上，共用工作空間目前的主要用戶，原本就不是傳統辦公樓的客戶群體。世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振倫說，傳統辦公樓的昂貴租金超出起步公司的負擔能力。
“在這種新型辦公空間出現前，起步公司多選擇在位置較偏僻或老舊的辦公樓工作。事實上，目前大部分共用工作空間仍然在中央商業區外，有些還設在店屋裏，也是出于降低成本的考慮。”
沈振倫指出，目前本地共用工作空間面積，僅占整體辦公空間的約1％，對辦公樓市場的影響力極小。
智信研究與咨詢總監王伽勝指出，本地辦公樓已經出現供應過剩的局面，共用工作空間模式能夠幫助消化辦公樓中較不受歡迎的空間，例如高度較低的一二兩層樓，或是被其他建築環繞，缺乏景觀的角落空間。“從這個角度來看，共用工作空間其實是填補了現有的市場空缺。”
房地産發展商凱德集團（CapitaLand）上月就與本地打造共享工作空間的先行者Collective Works攜手，把總部資金大廈（Capital Tower）的一層樓改造爲共享工作空間。集團希望讓這個2萬2000平方英尺的空間，容納來自商業咨詢、社交媒體、科技和保險等領域的中小企業。
高緯環球研究主管李敏雯指出，隨著本地一些辦公樓完工，今年市場估計會增添360萬平方英尺的辦公樓淨租用空間，業主在租出這些空間時，將面對更激烈競爭。
起步公司帶動下前景發展受看好
世邦魏理仕上周發布的新加坡房地産市場報告顯示，本地辦公樓過去一年的退租樓面多于新出租樓面。核心中央商業區甲級辦公樓的平均月租連續五個季度下跌。
沈振倫預計，隨著新樓盤供應持續增加，本地辦公樓整體租金全年將下滑15％至17％，明年還將下滑7％。
李敏雯建議業主把空置空間結合起來，構成共用工作空間，專門租給租戶。“這樣一來，業者能轉化這些租用情況表現不佳的辦公空間。另一方面，租戶也能享受到辦公樓齊全設施帶來的便利。”
隨著政府大力推廣創業精神和創新科技，本地起步公司的數量不斷增加，這讓分析師看好共用工作空間的發展前景。美國商業數據公司Compass去年的報告顯示，新加坡起步生態環境位居全球第10，亞太第一，總部設在本地的科技起步公司介于2400至3600家。
李敏雯指出，新加坡政府正積極推動本地起步公司生態系統，包括設立起步公司聚集區Launchpad。隨著這些起步公司進一步擴展，它們將帶動共用工作空間的需求。她說：“基于共用工作空間的穩定需求和盈利率，我們認爲現在正是供應商擴展業務的好時機。”
蔡炎亮則認爲，共用工作空間若要開拓更大市場，就要把重心從小公司轉移到更大規模的客戶。他說，爲了節省成本，有些公司已經開始縮小辦公室規模，並采用辦公桌輪用制（Hot Desking）。“不難想象，一些企業最終將把較不隱秘的業務部門遷至共用工作空間。”
競爭加劇促市場多元化
共用工作空間的競爭加劇，促使市場走向多元化，越來越多業者針對不同顧客群，打造各具特色的空間。
分析師認爲，除了齊全的設施與便利的地點外，有品位的裝潢和具特色的服務也是業者從市場競爭脫穎而出的制勝因素。
王伽勝指出，鑒于共用工作空間的主要租戶來自創意或科技行業，摩登時尚的空間設計有助于激發他們的工作靈感。上月開張的The Great Room就以酒店式的前衛設計，引發社交媒體用戶關注。
在近期湧現的共用工作空間中，李乃佳對提供兒童看護與課程的Trehaus最感興趣。他說：“隨著更多母親回歸職場，這樣的空間能給她們一個兼顧家庭與工作的選擇。”
他也指出，共用工作空間的另一優勢是能通過舉辦活動爲志趣相投的創業者牽線搭橋。此外，一些業者也在區域其他國家擁有連鎖網絡，爲有意進軍海外的小企業提供幫助。今年5月推出的BIG Work，在新加坡、泰國和越南三地均設有共用工作空間，並計劃在三年內將網絡覆蓋亞細安10國。
橋北路的水仙門中心（High Street Centre）下月將迎來另一個共用工作空間Collision 8，這裏主要面向創新社群，別致的空間設計營造活潑氛圍，位于八樓的辦公室可將中央商業區景觀盡收眼底。
Collision 8聯合創辦人楊潔儀也是建築公司和合（Woh Hup）第四代領導人，她受訪時說，目前住宅市場疲弱，共用工作空間是個有趣的新商機。但目前市場競爭日趨激烈，打造自身特色尤爲重要。
“Collision 8不僅是一個共用工作空間，也是一個創新社群。我們將最好的景觀留給吧台和休息區，希望租戶可以聚集在這裏交流想法，增進友誼，甚至結爲合作夥伴。”