文章轉載來源：晤橋資管課堂:新加坡模式的城市資産管理
城市是個大資産包，政府是城市資産包的管理者。資産包可以賺錢，支持城市可持續發展，資産包也可能虧錢，最終讓城市破産。
新加坡國土僅741平方公裏，相當于海澱區加豐台區的面積，只有北京市總面積的5%，但卻是世界上最富有的城市之一。新加坡城市財富的積累離不開“城市資産管理”體系的有效經營。新加坡模式的“城市資産管理”包括：
1）對城市最寶貴的資源－土地的價值最大化管理；
2）通過國有資産管理公司高效經營城市資産；
3）善用資本市場，讓城市成爲經濟可持續發展的載體與財富創造的機器。
晤橋亞洲城市資産管理體系模型
1. 土地價值相對最大化管理
“珍惜每一寸土地”是新加坡政府的城市建設口號，即土地供應滿足經濟可持續發展的同時，實現有限土地資源最大價值。新加坡政府對每一個塊土地都會進行價值管理，包括深度的市場研究分析。其中，商業用地價值規劃往往提前10年以上時間，目的是爲了保證充裕的時間讓基礎設施和公共配套到位，並培育土地價值生態鏈如産業及人口聚集，在商業土地價值達到相對最大化時，才將土地推向市場。
在寸土寸金的新加坡CBD有不少閑置空地用作臨時公共綠化，這些其實都是政府的土地儲備。政府時刻關注CBD寫字樓供需平衡情況，當市場供不應求時才會推出新地，緩解市場供應的緊張，同時讓每塊新推出土地實現相對當時市場最高的出售價格。
對于購物中心用地的管理，政府會不斷研究土地周邊的人口量對新商業的消費支持，如果現有人口量只能支持一個購物中心，就絕不會推周邊的第二塊商業規劃用地建新購物中心，否則兩個購物中心都吃不飽。只有當第一個購物中心的消費承載趨于飽和時，政府才會推出邊上的購物中心用地。這既是對市場負責，也能有利于土地價值相對最大化。
2. 通過國企資産管理公司高效經營城市資産
新加坡城市資産管理的另一特色是政府通過國有企業進行專業化、市場化資産管理，通過穩定的資産收益和稅收來保證充裕的財政，進行基礎設施和公共配套的再投入。
政府旗下的資産管理公司淡馬錫控股和GIC通過幾十年的積累，管理著巨額政府財政與外彙儲備，收益水平一直領先國際同行，確保了穩定的政府財政。淡馬錫控股同時是凱德置地、豐樹、騰飛等國有上市地産企業的最大股東。這些國企通過市場化操作進行商業地産、物流地産及産業園區的開發、經營和資産管理，提高資産效率與價值的同時，也積極配合政府城市發展戰略。
近期網紅項目“星耀樟宜”就是新加坡城市資産管理的典型案例。新加坡財政部直屬國有企業樟宜機場集團CAG爲了緩解機場日益飽和的客運量，在2010年向城市規劃局URA提交了方案，建議將第一航站樓的3.85萬平方米的露天停車場改造成一個可以與第二、第三航站樓相通的公共空間，方案中包括了一個室內植物園和一個購物中心。
在充分研究了方案可行性後，規劃局URA要求將購物中心面積控制在9萬平方米內，以避免商業體量過大沖擊周邊區域商業。在URA的牽頭下，土地管理局SLA、園林局Npark和旅遊局STB等政府部門參與了項目的綜合規劃，之後CAG順利完成了土地用途變性並補交了出讓金。
CAG雖然有豐富的機場零售運營經驗，考慮到自身缺乏大型購物中心的經營和資産管理能力，便邀請了淡馬錫控股旗下的凱德置地一起成立合資公司，共同開發和管理項目。星耀樟宜開業後國際矚目，並成爲一個經典的城市資産管理案例。項目如果只是作爲機場公共配套，政府的收益有限，甚至還要不停補貼，但是項目通過利用樟宜機場國際樞紐每年近7千萬客流量，同時結合機場周邊超過百萬居民的消費，項目源源不斷的租金收益不僅可以覆蓋前期投入和後期經營費用，還可以産生額外收益提升資産的價值。凱德置地的商業資産管理能力有力保證了項目的投資回報收益和後期資産價值提升，實現了政府與國企的雙贏操作。
純政府或純市場化操作都是無法打造出星耀樟宜這樣世界矚目的標志性項目
3. 善用資本市場
國有企業和國有資産經營效率低下是國際通病，而新加坡卻通過善用資本市場破解了這個魔咒。除了將大量國有地産企業上市實現市場化管理，新加坡政府也積極推動REITs市場的發展，讓凱德、豐樹、騰飛等國企成爲REITs市場的主力，爲REITs市場的健康發展護航。經過20年發展，新加坡REITs市場成爲全球資本進行亞太投資資産配置的重要組成部分。資本市場不折不扣的資産回報率要求倒逼企業進行精益求精的資産管理，加上國企本身較低的融資成本，以凱德爲代表的新加坡國有地産企業逐漸成長爲具有國際競爭力的跨國企業。
大批國有企業的壯大和各類國有資産盈利能力的提高，大大補充了政府財政收入，保證了各項大規模的城市建設資金。新加坡在過去十多年裏城市建設日新月異。巨額的市政建設投入一方面不斷提高城市效率，同時也讓財富循環起來，間接推動了土地價值和各類資産價值的提升，城市財富不斷累積。
新加坡作爲城市資産管理的樣板，提供給中國城市管理者值得借鑒的經驗包括：
1）做好城市土地價值管理，不要過度透支城市土地資源，拔苗助長的土地政策只會造成大量與市場需求脫節的城市資産，甚至不良資産，給城市留下低效資産後遺症；
2）國企是大量存量資産的載體，需要充分重視資産管理。不少國內市級直屬地産企業常常爲當地政府土地政策和城市形象工程買單，經營效益往往無法得到保障。國企缺乏市場化運作，資産管理能力低下，最後不僅無法爲政府提供財政支持，更會變成財政的負擔，甚至帶來銀行壞賬，反噬政府聲譽與形象；
3）通過資本市場的外力驅動，可以有效反向優化政府和國企的資産戰略，提高企業資産管理能力。
新加坡模式城市資産管理原則：按照市場規律管理土地價值，提高城市資産管理能力，通過市場化操作提高效益，實現城市的可持續發展和城市財富的累積。
敬請期待系列文章：
城市資産管理專題2: 星耀樟宜案例與新加坡模式PPP
城市資産管理專題3: 城市創新與城市資産管理
END
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