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摘要
南峰雅苑（Avenue South Residence）位于第D03郵區的歐南園區（Outram），屬于新加坡市區邊緣RCR區，也是距離市區最近的地段。公寓坐落在石叻道（Silat Avenue）和甘榜巴魯路（Kampong Bahru Road）的交界處，靠近甘榜巴魯鐵道走廊（Rail Corridor），是與走廊協同發展的一部分。
南峰雅苑（Avenue South Residence）由3家本地著名的開發商華業集團（UOL Group），聯合工業有限公司（United Industrial Corporation Limited）和慶隆公司（Kheng Leong）聯合開發。將建造2棟56層樓高摩天大樓和5棟4層樓高的保留建築。建築物的最高處距離平均海平面高出200米。
南峰雅苑（Avenue South Residence）單位共分爲三個類別，包括378套第37至56層的Peak Collection、610套第3至35層的Horizon Collection，以及86套保留建築內的Heritage Collection。公寓提供1,074套私宅單位，6間商鋪和1間托兒所。戶型包括242套一臥室、502套兩臥室、220套三臥室、102套四臥室和8套閣樓單元，單位面積介于44-155平方米（527-1,668平方尺）。公寓位于名校（聖嬰女校）附近，教育資源豐富；屬大型綜合項目，設施多樣化，配備幼兒園；公寓附近交通方便，並提供前往歐南園地鐵站的穿梭巴士服務。
前言
空中鐵道公園的“光環效應”（Halo Effect）
在美國紐約市曼哈頓，有一個棄用的紐約中央鐵路西區線，自肉庫區甘斯沃爾特街（Gansevoort Street）穿過切爾西，一直延伸到西區廣場。2006年開始對這段廢棄鐵路進行再開發，在2009年、2011年和2014年分三階段完工。這就是紐約市曼哈頓的高線公園（High Line） 或空中鐵道公園，這座公園建在高架橋上，長達2.33公裏，設計理念來自法國巴黎的綠蔭步道。這個公園的開發每年吸引著數以百萬計的遊客來參觀，振興了公園附近的房價。據估計，沿線一帶的房産價位比周邊價位上漲了10個百分點。根據房地産網站StreetEasy的報告，這叫空中鐵道公園的“光環效應”（Halo Effect）。
新加坡的鐵道走廊（Rail Corridor）
無獨有二，新加坡正在重建屬于本地的高線公園，叫鐵道走廊（Rail Corridor），和紐約的高線公園一樣，新加坡的鐵道走廊也是由廢棄的鐵路改建而成，同樣具有曆史意義。
據報道，走廊的設計將與曆史文化、生物多樣性與綠意及休閑緊密結合，讓民衆在欣賞綠意、休閑娛樂時也可感受曆史、崇尚自然。鐵道走廊總計24公裏，是紐約高線公園的10倍，沿途將增設本地首座大型空中公園、夜光小徑和其它一些休閑娛樂設施。
新加坡總理李顯龍于2016年參觀高線公園後指出，鐵道走廊的發展也可參考高線公園，他在面簿帖文中說：“高線公園讓我們看到廢棄的老地方也能獲保留及注入新生命，它也讓我們對鐵道走廊産生不少新想法”。據報道，鐵道走廊的開發，將讓沿途居住或工作的約100萬人只需步行五分鍾，即可抵達鐵道走廊，享受綠意、感受曆史。
可以預期，鐵道走廊四周的房産將和紐約的高線公園一樣，具有更高的增值空間。這裏就爲朋友們推薦一棟大型公寓項目，南峰雅苑（Avenue South Residence）。該公寓位于甘榜峇魯一帶的鐵道走廊附近，將與鐵道走廊的建設協調開發。
紐約高線公園（左）和南峰雅苑（Avenue South Residence）附近的鐵道走廊（右）
鐵道走廊總藍圖
樓盤精華分析
位于鐵道走廊附近，具有“光環效應”（Halo Effect），增值潛能大；
由3家本地著名的發展商開發，有信譽和質量保證；
位于名校（聖嬰女校）附近，教育資源豐富；
大型綜合項目，設施多樣化，配備幼兒園；
南部瀕水區門前的大型私宅項目;
最高達56層，高于海平面200米，高樓無遮擋全景天際線；
酒店式禮賓服務，提供前往歐南園地鐵站的穿梭巴士服務；
首批買家享有更吸引人的價位；
南峰雅苑（Avenue South Residence）
位于市區邊緣黃金地段
南峰雅苑（Avenue South Residence）位于第D03郵區的歐南園區（Outram），屬于新加坡市區邊緣RCR區。公寓坐落在石叻道（Silat Avenue）和甘榜巴魯路（Kampong Bahru Road）的交界處，靠近甘榜巴魯鐵道走廊（Rail Corridor），是與走廊協同發展的一部分。
南峰雅苑（Avenue South Residence）位于南部瀕水地區的門口
南峰雅苑（Avenue South Residence）距離中峇魯廣場（Tiong Bahru Plaza）不遠。這是一間具有曆史意義的商場，內設各式各樣的零售商店，食閣、超市和電影院。居民若想購買新鮮的蔬菜、水果和肉類，則可前往附近的大牌112惹蘭紅山巴刹與熟食中心（112 Jalan Bukit Merah Market and Food Centre），那裏還可以品嘗到美味而又經濟實惠的本地美食。
南峰雅苑（Avenue South Residence）效果圖
公寓也提供到歐南園地鐵站的穿梭巴士，這樣，居民可以到牛車水一帶去購物、娛樂和享用美食。牛車水是老牌的購物區，附近的商場包括珍珠坊（People’s Park Complex）、牛車水大廈（Chinatown Complex）、幸運牛車水（Lucky Chinatown）、奧奇珍珠坊（OG People’s Park）、珍珠大廈（People’s Park Centre）、唐城坊（Chinatown Point）、市中廣場（Central Square）、中央廣場（Central Mall）和河濱坊（Riverside Point）等，居民可以在這裏盡情享受，購物、娛樂和享用美食。附近還有多家著名的熟食中心，如牛車水巴刹與熟食中心（Chinatown Market）、珍珠坊熟食中心（People’s Park Food Centre）、麥士威熟食中心（Maxwell Food Centre）和廈門街小販中心（Amoy Street Food Centre）等。這裏可以購物美食一整天，再美美地坐上穿梭巴士回公寓。
南峰雅苑（Avenue South Residence）附近的中峇魯廣場
最靠近南峰雅苑（Avenue South Residence）的地鐵站是歐南園地鐵轉換站（Outram Park MRT）。居民可以乘坐附近的巴士或公寓配備的穿梭巴士前往該地鐵站。歐南園地鐵轉換站是一個大站，共營運3條地鐵線，包括東西線（East West Line）、東北線（North East Line）和湯申-東海岸地鐵線（Thomson-East Coast Line，2021年通車）。公寓附近200米範圍內還有多趟巴士路線，如61、124、143和166等，通往全島各地。南峰雅苑（Avenue South Residence）也非常靠近中央高速公路（CTE）和亞逸拉惹高速公路（AYE）,5分鍾車程抵達中央商業區（CBD）,10分鍾抵達烏節路購物商圈。
教育資源近在咫尺
教育資源是購買、投資房産的重要考量因素。
年輕媽媽關心幼兒園，而公寓附近1公裏範圍內就有5所幼兒園，2公裏範圍內還有另外5所，公寓內也將建造一間幼兒園，讓媽媽們有足夠多的選擇。小學則被認爲是至關重要的，因爲許多小學名額是按居住距離分配的。而附近小學的數量則能決定家中孩子是否可以順利就近就學。
南峰雅苑（Avenue South Residence）附近的政府小學有聖嬰女校（客洛）（CHIJ Primary School，Kellock）、拉丁馬士小學（Radin Mas Primary School）、彰德小學（Zhangde Primary School） 、康達小學（Cantonment Primary School）、（Alexandra Primary School）和顔永成小學（Gan Eng Seng Primary School）。雅德小學附近的中學包括聖嬰德蘭中學（CHIJ Saint Theresa’s Convent）、歐南中學（Outram Secondary School）、達善中學（Henderson Secondary School）和顔永成中學（Gan Eng Seng Secondary School）。
除了中小學，公寓旁邊還有杜克-新加坡國立大學醫學院（Duke-NUS Graduate Medical School），再遠一點就是新加坡營銷學院（Marketing Institute of Singapore）。此外，一公裏範圍內還有一間國際學校Shelton College International。
可見，南峰雅苑附近的教育資源可以滿足各年齡層居民的要求，而附近的衆多小學也讓外國買家有機會讓自己的孩子進入政府小學就讀。
南峰雅苑（Avenue South Residence）附近的名校聖嬰女校（客洛）
南部瀕水區首個大型公寓項目
新加坡南部瀕水地區（Greater Southern Waterfront）覆蓋我國南部海岸線30公裏，從濱海東花園一直延伸至巴西班讓，面積約2000公頃，是濱海灣的六倍，相當于兩個榜鵝新鎮。
該地區將打造爲集居住、工作與休閑于一體的“濱海榜鵝”，而現有的岌巴俱樂部將興建約9000個住宅單位。布拉尼碼頭將于2027年遷至大士，屆時將與聖淘沙島一起重新開發成新的旅遊景點，同時現有的聖淘沙島將進一步擴建，如建造更大的自然和曆史走道，並與鐵道走廊相通。
政府也將在南部瀕水地區建造類似于豐樹商業城（Mapletree Business City）的辦公設施，以帶來更多就業機會。長遠來看，南部瀕水地區的發展將加快中央商業區的“去中心化”（decentralization）進程，並有可能發展成範圍更大、更具商業活力的“中央商業廊道”（Central Business Coast）。
南峰雅苑（Avenue South Residence）的地理位置將這棟公寓推上了南部瀕水地區開發的最直接受益者，被稱爲南部瀕水地區門前的首個大型私宅項目。
南峰雅苑（Avenue South Residence）附近的南部瀕水地區發展藍圖
價位分析和增值潛能
新加坡私人住宅價位在政府9輪降溫措施後已趨向穩定，但總趨勢依舊是上漲的。今年第二季出爐的全島房地産價格指數已達150.8,是自2014年5年來的新高。
在新加坡，豪宅交易時有發生，而今年似乎變頻密了。如“法拉利太太”購買了S$5200萬新幣的豪宅、戴森創始人詹姆士以S$4100萬新幣購得一棟位于古魯尼路的優質洋房，而最近又創下了S$2.3億新幣的優質洋房交易記錄。可見，新加坡是房地産交易的黃金國家，許多房産是值得投資的。
由于發展商標得的地價不斷上漲，新私宅的價位不可能下跌，加上這幾年由于整體重建賣家所形成的購買群體，將進一步推高新私宅價位。
南峰雅苑（Avenue South Residence）位于南部瀕水地區的門口，是RCR區中最靠近市區的地段，又位于鐵道走廊旁邊。同時，這棟公寓也將成爲附近的新地標。這樣，這棟公寓將享有至少4個光環。其“光環效應”（Halo Effect）將是倍增的，因而其升值潛能是不言而喻的。
南峰雅苑（Avenue South Residence）的土地價是S$1,138 psfppr。估計的發展商收支平衡價是每平方尺S$1,730。消息來源稱，發展商將先推出其中的300個單位，其中有超過一半單元，其售價低于S$150萬新幣，尺價最低爲S$1,689，低于收支平衡價。發展商透露，公司將以較具競爭力的價格，甚至有些單元低于收支平衡價推出，以吸引首批買家。但在推出第二階段銷售時，不排除價位上調，就像The Tre Ver和Amber 45等公寓的銷售情況一樣。
公寓附近有3棟私宅的價位可供參考。一個是Riviere，平均尺價S$2,900新幣（S$2,720-S$3,305）；另一個是One Pearl Bank，平均尺價S$2,400新幣（S$2,065-S$2,875）；第3棟是Sky Everton，平均尺價S$2,600新幣（S$2,053-S$2,895）。比較可知，南峰雅苑的售價有相當的優勢，增值潛能也就更高了。
另外，由于其優越的地理位置，以及今後的南部瀕水地區的開發潛力，將制造越來越多的就業機會，加上9,000套住宅單元的興建，必將進一步激活這一帶的經濟，帶來更好的租金回報率。由此看來，買家還是需要乘早進場，以獲得最佳投資增值效益。
南峰雅苑（Avenue South Residence）
將是一個天際新地標
南峰雅苑（Avenue South Residence）由3家本地著名的開發商華業集團（UOL Group），聯合工業有限公司（United Industrial Corporation Limited）和慶隆公司（Kheng Leong）聯合開發。在去年5月以唯一競標方標下南峰雅苑地段，標價爲S$10億3530萬新元，尺價相當于S$1,138新元。
UOL是新加坡的一個領先的上市房産公司，榮獲FIABCI Prix卓越獎，Aga Khan城市建築獎、土地研究所獎和卓越與總統設計獎等。UIC也是一家上市公司,集團的物業組合包括一些新加坡最知名的商業和零售地標，海外投資包括中國上海、北京和天津，以及英國倫敦等。慶隆公司成立于1949年，已發展成爲一個房地産開發和投資集團公司，業務橫跨亞太地區，包括上海、香港、悉尼、倫敦和洛杉矶等。
南峰雅苑（Avenue South Residence）一覽衆山小
南峰雅苑（Avenue South Residence）將建造2棟56層樓高摩天大樓和5棟4層樓高的保留建築。建築物的最高處距離平均海平面高出200米。四周並無太多高樓建築，只有3棟11層和1棟25層樓高建築。因此，站在高處，使所有附近的建築相形見绌，居民可享受暢通無阻的視野，可謂一覽衆山小。高層住戶也因此享受無盡的終極隱私。也正是如此，南峰雅苑將成爲這一帶的新路標。
南峰雅苑（Avenue South Residence）美食俱樂部
南峰雅苑（Avenue South Residence）單位共分爲三個類別，包括378套第37至56層的Peak Collection、610套第3至35層的Horizon Collection，以及86套保留建築內的Heritage Collection。
南峰雅苑（Avenue South Residence）俱樂部一角
Peak Collection享受奢侈的高度，滿滿的自然景觀，無與倫比的景致，雙塔建築閃爍著耀眼的光芒，位于36層的空中花園讓居民們擁抱綠色和健康的生活方式。
瞧瞧那熱帶建築的元素，如陽台、窗戶、壁架和木色遮陽屏幕，徒增質感，這是對高層建築的未來主義風格的刻意追求。Horizon Collection可以有33層的選擇，滿足各種渴求的人士，依然可以站在更高處欣賞東南亞美麗的景觀。
而喜歡曆史的朋友，則提供了另一種選擇，那就是Heritage Collection。這是建築收藏、現場工作套房。該遺址上的五座曆史建築已經修複，具有適應性的布局，提供了靈活多樣的工作和生活方式類別供選擇。
公寓將在第56層建造4個多功能廳供所有居民享用。公寓還將建造18個空中花園，這些花園位于第14、24、36、44和52層，每一個花園都有各自的特色，體現生物多樣性，富有層次感和優雅感。如第14層有蕨類植物花園、苔藓類花園等；24層有靜思花園（Meditation garden）、甯靜花園（Serenity garden）等。
南峰雅苑（Avenue South Residence）雲俱樂部
南峰雅苑（Avenue South Residence）的所有單元均鋪設大理石地板和專爲公寓設計的臥室木地板。公寓采用De Dietrich廚房用具（Gaggenau for Peak）、漢斯格雅（Hansgrohe）和Duravit的衛浴設施（Laufen for Peak），讓整個單元豪華化、品牌化、人性化、舒適化。
南峰雅苑（Avenue South Residence）健身房
南峰雅苑（Avenue South Residence）的天際泳池
南峰雅苑（Avenue South Residence）的小孩遊樂場
室內設計和雅居欣賞
南峰雅苑（Avenue South Residence）公寓擁有99年地契，占地約22,852平方米（245,972平方尺），將建造2棟56層高的建築，距平均海平面高200米，依然比達士嶺摩天組屋高，也將是歐南園區的最高住宅建築之一，以及5棟4層樓高曆史保留建築。公寓提供1,074套私宅單位，6間商鋪和1間托兒所。戶型包括242套一臥室、502套兩臥室、220套三臥室、102套四臥室和8套閣樓單元，單位面積介于44-155平方米（527-1,668平方尺）。
一臥室，套內面積44-49平方米（474-527平方尺），整套售價從S$858,000元（Heritage）、S$970,000元（Horizon）和S$1,195,000（Peak）元起。特點是戶型方方正正，餐廳、客廳和廚房整合在一起，無浪費空間，臥室配備衣櫃，並有一個大小合適的陽台。擁有私人電梯。這樣的戶型非常適合夫妻情侶享受二人世界，也很適合有個小孩的夫妻，以及專業人士和學生。除了自住，也適合出租給高端專業人士。
南峰雅苑（Avenue South Residence）一臥室戶型圖
二臥室，套內面積60-75平方米（646–807平方尺），整套售價從S$1,150,000元（Heritage）、S$1,190,000元（Horizon）和S$1,474,000（Peak）元起。特點是戶型方方正正，餐廳、客廳和廚房整合在一起，布局合理，無浪費空間。有些二臥室單元配備2個開發式陽台，而有些則配備1給全封閉式陽台。主臥室可放置King Size的大床，配備衣櫃，普通房也可放置雙人床。擁有私人電梯。這樣的戶型非常適合有個小孩的夫妻，以及專業人士和學生，也適合喜歡與父母同住的年輕夫婦。除了自住，也適合出租給相應的高端專業人士。
南峰雅苑（Avenue South Residence）二臥室戶型圖
三臥室，套內面積87-103平方米（936–1109平方尺）。整套售價從S$1,600,000元（Heritage）、S$1,700,000元（Horizon）和S$2,064,000（Peak）元起。三臥室擁有非常好的景觀和視野，讓人心曠神怡，特別是位于高層的Peak套房。共同特點是，戶型方方正正，主臥室可放置King Size的大床，配備內置衣櫃，其余兩間普通房也可放置雙人床。擁有私人電梯。廚房、餐廳與客廳相對獨立。有些3臥室配備2個開發式陽台，而又些3臥室配備全封閉式陽台。這種房型特別適合有2個小孩的夫妻，以及專業人士和學生，或出租給相關高端專業人士。
南峰雅苑（Avenue South Residence）三臥室戶型圖
四臥室，套內面積139平方米（1,496平方尺）。整套售價從S$2,265,000元（Horizon）和S$3,216,000（Peak）元起。四臥室戶型方方正正，所有房間均配備內置衣櫃。廚房相對獨立，幹濕廚房完全分開，還有儲藏間，餐廳與客廳共享空間，並配備陽台。擁有私人電梯並配備私人候梯室。主人房可放置King Size的大床，並配備陽台，其余三間普通房也可放置雙人床。三間普通房中有一間是准主人房，擁有獨立的衛生間。這種房型特別適合有二三個小孩的夫妻，或與父母同住的家庭以及出租給相關高端專業人士。
南峰雅苑（Avenue South Residence）四臥室戶型圖
南峰雅苑（Avenue South Residence）位于RCR區，是RCR區中最靠近市區的地段，享受CCR區的待遇。公寓位于南部瀕水地區的門口，是未來新中央商業區前哨，是南部瀕水區前的首個大型私宅項目；公寓又位于鐵道走廊旁邊，成爲走廊重新發展的一部分。作爲一個56層樓高，高出海平面200米的雙塔建築，加上獨特的結合大自然傑作，必將成爲附近的新地標。
這樣，這棟公寓將享有至少4個光環。其“光環效應”（Halo Effect）將是倍增的，因而其升值潛能是不言而喻的。前段時間南峰雅苑的首個預覽活動吸引了超過4,500人前去參觀，可以預見其銷售的火爆。
在首批銷售活動中，發展商將只推出300套供選購，其中有一半的單位的售價將不超過S$150萬新元。發展商透露，公司將以較具競爭力的價格，甚至有些單元低于收支平衡價推出，以吸引首批買家。但在推出第二階段銷售時，不排除價位上調，就像The Tre Ver和Amber 45等公寓的銷售情況一樣。
政府執照號:R009913B
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新加坡獅城論壇房産專欄作者：吳洲
