一、 香港和新加坡兩個“城邦”的背景比較：
人口：香港740萬 vs 新加坡 560萬
面積：香港1,106平方公裏 vs 新加坡 719平方公裏
人均GDP：香港 4.6萬美元 vs 新加坡 5.8萬美元（2017年）
收入中位數：香港1.5~1.6萬港元/月，新加坡：4000~4400新元/月（2.0~2.5萬港元/月）
二、 香港和新加坡房地産格局比較
1、 存量套數
1）香港：一共約280萬套房，每套人均2.6人
2）新加坡，一共約130萬套房，每套人均4.3人，新加坡的房子比香港大很多，後面再講
2、“公營”對“私營”比例
公營即由政府主持投資開發的住房（public housing）；
私營即民間開發商開發的住房（private housing）。其中政府主持投資開發的住房還可以包括PPP類的，即和民間合作開發。
1）香港：
公營和私營，按套數和居住人口比大概爲（四比六），即40%多的人住在政府蓋的房子裏，60%住在民營開發商的房子裏。（確切比例大概爲45:55）
2）新加坡：
公私營是八比二，80%的人口住在政府蓋的房子裏（組屋、HDB flats）。20%的人口住在民營開發住宅。按套數計算比例也差不多。
3、供給
1）香港：大數是，每年公營房屋兩萬套，供應相對穩定，私營房屋在一到兩萬套間波動，私營市場裏發展商主要看市場，會挑好的時機入市，會控制供應，會捂盤惜售，維持房價在高位。
2）新加坡：2017/2018財年（12個月），僅政府開發的組屋部分，交鑰匙新房即達2.69萬套。考慮到新加坡人口小于香港，這是一個相當大的供應量。新加坡組屋都是按需（built-to-order）建設，完全和本地人口增長的趨勢相符。供應出現了，政府就建設。並且能夠保證占80%的人口住在政府組屋中。
4、“公營”住房中的租賃 及自有産權比
1）香港：
124萬套公營房屋裏，大數是，80萬套是租賃的（“公屋”），40萬套是可買下産權的（“居屋”），2:1的概念。公屋和居屋是兩種並列的、完全面向不同市場和功能的公營房屋。
從《房屋統計數字2019年》公布的建設計劃看，未來居屋的占比還在下降，就是整個公營房屋的五分之一到四分之一水平。即每年該兩萬套公營房屋，其中就幾千套是“居屋”。
簡單的說，香港整個公屋體系主要提供的是租賃住房，類似中國的廉租房、公租房。居住者不掌握産權。並且需要符合條件才能入住。
2）新加坡：
新加坡認爲最關鍵不光要解決住的問題，而且是房屋自有産權（home ownership），因此是在貫徹居者有其屋理念的。新加坡的公營房屋（即組屋）在香港標准看，都屬于“居屋類別”。看大數，80%的新加坡人口居住在組屋裏，其中90%的擁有産權，也就是七成的人通過公營房屋擁有自主産權。
新加坡的整個公屋體系基本提供的是自有産權房，類似我國的經濟適用房、公用産權房等。這和香港有著本質性區別。
5、租賃房（廉租房）的政策及定位
1） 香港的“公屋”
公屋80萬套左右，占香港120萬公營房屋的三分之二，是香港最主要的公共住房。公屋都是蝸居，47%爲30~40平方米，23%爲20~30平方米，13%小于20平方米，其中只有17%大于40平方米。租金非常低，大概就2000港元，是市面上私營住宅租金的四分之一左右。
另外公屋中還有極小單位者，人均居住面積少于5.5平方米。
到2019年3月底，約有15萬宗一般公屋申請，以及約11萬“配額及計分制下非長者一人申請”。其中一般申請者平均等候時間似乎5.5年，與政府“三年上樓”的目標差距很大。
入住資格：公屋是面向低收入群體的，有嚴格的收入及資産上限，超出即要求搬出。根據2019年4月1日起實施的最新公屋申請“入息”（即收入）及資産限額是，一人家庭的月收入不能超過1.18萬港元，總資産不超過25.7萬港元；兩人家庭月收入不超過1.87萬港元，總資産不超過34.8萬港元。伴隨家庭人口數量增加，相應限額也會累加。（注，入息爲剔除5%公積金繳納後的淨得）。
姑且不論申請等候時間是5.5年，在香港，新人月薪一般在1萬港元以上，大學生大概1.5萬港元，社會中位數一般1.5~1.6萬港元。年輕人如以自己的名義申請，收入水平就超了，無法滿足公屋對的收入的限額。因此，對于絕大多數人群特別是年輕人而言，公屋門檻“太高”，産品又差，又沒有産權，完全不能滿足實際需求。
難怪乎特區政府在說推出公屋時，很多市民認爲這與自己毫無關系。與新加坡完全不同。香港人家裏非常小，年輕人就業後在家裏住得非常難受，非常不方便，摩擦也大。但申請公屋不符合條件，居屋抽不到簽，私人住宅則買不起，爲了搬出去就只能租賃私人住宅。私人住宅租金又非常昂貴，44%的的房屋租金超過2萬港元，占到了香港平均家庭收入中位數（約2.8萬港元）的70%。人們面臨的選擇是搬出去，繳納高昂租金，把自己的薪水都貢獻給業主供樓，或擠在父母家人的蝸居裏。
（待續）
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