香港出現持續的暴亂,讓領導感覺香港地産模式的不可持續。
拍賣土地出讓金和商品房改革讓中國地方ZF獲得持續不斷的現金流,爲中國城市建設做出巨大的貢獻。但任何事情都有利弊,房價漲上天,6個錢包也買不起房子時,就無法讓人民安居樂業,就有動搖社會穩定的風險。中國共*産*黨的初衷是什麽?爲人民服務!背後的邏輯是,水能載舟 亦能覆舟,我黨是靠人民力量上台的,自然也清楚人民的力量是強大的。看看爲了不服漲了3毛錢地鐵票價智利人民,一生氣馬上讓國家進入暴亂狀態,打砸搶燒,完全和香港廢青一個德行。這就是藏著人類內心的陰暗面,“王侯將相甯有種乎”,戴著口罩一個個惡魔就現身人間。所以,有恒産者有恒心,要政*權穩定,就必然使人民安居樂業,所以,地産政策也在悄悄轉向。
鄧公說改革是摸著石頭過河,因此,改革先鋒陣地深圳率先打響地産政策的轉型。
深圳要率全國之先,全面應用標定地價,統一地價管理體系,告別“基准地價”和“宗地地價評估”兩套地價標准,邁入“標定地價”單軌制。
房價上漲的原因從來不是炒起來的,房價上漲的原因是供需不平衡導致的,北上廣深尤爲突出,北上廣深是14億中國人的一線,有錢有本事的人都想往裏湧,水漲船高,房價也就上去了。
房價貴的是房子還是土地?房子的建設成本就一平米5千以下,全國各地的建設成本大同小異,決定房價差異的就在于腳下的土地。北京土地是寸土寸金,鶴崗土地無人問津。
限購限貸等方式只能短期冰凍行情,並不能解決供需矛盾,長期必然無法控制房價。
因此,降低或控制房價的方式就是加大供給,並降低土地價格。深圳本次試驗的大招:
1)安居房土地價格降爲3~4折,相當于國有資産低價抛售,不過,低價賣給中國人民而非外國人,不算賤賣國家資産。
2)人才房降價至60%,安居房降價一半,公租房最低可降至10%!
3)按照計劃,到2035年,深圳新增約550萬人,按照三人一戶計算,大概需要183萬套新增住房。而深圳規劃170萬套住房,幾乎可以滿足每一個人的需求。
深圳地産模式即將走入二元雙軌制,市場化的商品房,價高者得,不控制商品房價格;安居房,人才房和保障房等福利房,從地價給予折扣,保障房價低于市場價的5折,保障居者有其屋,有恒産者有恒心,保障未來的社會秩序穩定。
但是,二元體制的實施過程必然有尋租空間,這就看接下來的配套執行和規範政策。
不利之處:1)安居房、人才房等必然配套售出限制條款,否則,憑什麽14億的深圳土地要便宜送給這些可以購買的人,因此,該類房源的漲幅和收益應該有限,參考目前各地的保障房。另外,如果優惠力度大,搖號排隊的時間就非常久,可能得等好多年才排得上隊,購買難度加大,且可能權利部門會優先,參考90年代的福利分房。
2)市場的商品房需求減少(如果安居房和人才房夠劃算),商品房的供給必然也相應減少,未來商品房價格平穩上漲。
其實深圳小産權房規模龐大保證了深圳人民的住房需求,商品房和小産權房實際就是一個二元制,商品房價格仍逐年上漲;現在的政策就是把原來的商品房蛋糕再分割爲商品房+其他形式福利房,商品房部分預計仍按市場規律逐年上漲。
當絕大部分人都住著政府的安居房房等福利房裏,商品房的上漲和下跌就不關普通人民群衆的事了,漲上天也跟他們沒有關系,反正,大家都有房子住,只是品質差別而已。
因此,未來深圳的豪宅和頂級學區房潛力巨大,普通商品房(品質和學區與安居房、人才房、保障房等差不多)的需求將斷崖下降(如果該政策徹底執行的話),所以,深圳未來要投資就買豪宅!
其他城市看政策方向標,看風是否從左往右吹了!