《聯合早報》●華語投資講座
中冶置業總經理譚志勇說，投資者已意識到降溫措施不會在短期內解除，新加坡整體而言的投資風險較低，因此投資者不想再錯過投資機會。
陳愛薇 報道
本地房地産價格自2013年第四季以來連續13個季度下滑，但跌幅有所放緩，市場人士認爲今年會出現“拐點”，但價格漲幅仍受限。
中冶置業（MCC Land）總經理譚志勇認爲，本地房地産供應有限，加上開發成本居高不下，因此即使降溫措施未松綁，房價還是有望走出谷底。
譚志勇上周六在由《聯合早報》舉辦的一年一度華語投資講座，精辟地分析本地房地産的整體局勢，讓出席者對未來房價有更深一層的了解。
自2009年9月來，政府已多次出手抑制房價，2013年6月推出的總償債率（TDSR）條例有效地控制房價漲勢。至今，房價已連續13個季度走低，種種因素顯示房價回彈的“拐點”已經出現。
譚志勇指出，影響我國房價的四大因素是供應、需求、開發成本和市場景氣。
從數據看來，本地組屋在所有住屋類型存量的占比逐年下降，顯示人們的住屋條件提升。未銷售房屋數量也逐年下跌，去年減少8.6％。另一方面，我國人口在2016年增長，包括就業准證持有者在內的非居民人口增加2.5％。去年新私宅購買者當中外國人增幅爲1.14％。由此可知，私宅需求仍強勁。
在土地供應量方面，去年私宅地段供應量減少23.35％，平均每平方英尺價格則漲21.3％。至于執行共管公寓（EC）供應量減少15.84％，平均尺價漲20.8％。
除了占開發成本一半的土地成本，人力成本也起3.1％，盡管建築工程成本降低2.74％。
譚志勇指出，去年私宅的整體交易價格和平均尺價都上揚，今年有60％以上的可能性房地産價格會上揚。同時，在場外觀望多時投資者已意識到降溫措施不會在短期內解除，新加坡整體而言的投資風險較低，因此投資者不想再錯過投資機會。然而，他認爲今年漲幅畢竟有限，因爲溫降措施仍在，新加坡和環球經濟也充滿不確定因素。
講座另一主講嘉賓、新加坡國立大學李光耀公共政策學院亞洲競爭力研究所所長陳企業博士在回答提問時說，如果房地産降溫措施這個時候松綁，就等于前功盡棄。他說：“轉售市場價格好不容易下跌了，私人公寓價格也跌了，但還不夠。如果松綁，政府組屋提升者會因私宅價格上揚而沒有能力負擔，那就無法接軌了。”
這場投資講座吸引超過500人參加，講座由中冶置業（MCC Land）主要贊助，太信環球資産管理公司（CP Global）聯合贊助。
陳子重：
投資者應采對沖策略管理風險
均衡投資、價值投資等傳統的投資理念，是建立在資産長期增值的假設上。隨著市場出現新常態，投資者不應該再規避風險，而是要以積極的方式正視和管理風險，包括采用對沖策略。
太信環球資産管理公司（CP Global）行政總裁陳子重說，市場上最常見的投資方式是“買了持守”，或是“證券60％、債券40％”的均衡投資。
隨著全球一體化擴大經濟規模、技術和科技創新提高生産力、新興市場經濟體崛起、人口迅速增長等因素，過去半個世紀全球經濟能取得穩健增長，因此傳統的投資方式可獲取長期資本增值和創造收益。
然而，在1998年亞洲金融風暴後，投資者的信心開始動搖，亞洲四小龍、拉丁美洲國家、金磚四國（除了中國）的表現都走下坡。
如今民粹主義擡頭，鼓吹去全球化和保護主義，加上人口增長放緩、老齡化和勞動力對經濟增長貢獻放緩等因素，把經濟推向一個新常態。因此，陳子重提醒投資者不能再預設經濟是長期持續增長的。
他說：“大環境已經改變，不能再采用以前的思維，必須重新出發。大環境不會因爲我們的資源不足而改變，不過，只要把有限的資源編排成適合的投資方式，還是可以獲利。”
陳子重強調，無論是短期或長期的投資都有風險，最重要是面對和管理風險。投資者應該對投資組合采取積極管理的態度，了解投資組合可能面對的所有情況，作出風險規劃。他說：“要做好准備才入場，而且要知道什麽時間出場。”
若要更准確地掌握“入場點”和“出場點”，陳子重認爲要善用金融工具和新科技。此外，采用對沖策略也非常重要，如期貨對沖股票、利率對沖債券。
陳一帆：
投資者應冷靜面對“危雞”年
美國股市今年有望持續攀升，但新加坡股市未必能夠緊跟步伐，投資者應冷靜面對“危雞（機）”年。
鑫道投資分析公司（Voyage Research）總裁陳一帆指出，美國股市的走向對我國股市的影響相當大，因此要了解本地股市趨勢，必須先觀察美國經濟。
他同意諾貝爾經濟學獎得主保羅·克魯格曼（Paul Krugman）的看法，認爲美國總統特朗普要在未來10年取得3％至3.5％的經濟增長不太可能。同時，目前美國的失業率低于5％，經濟快速增長的空間不大。
陳一帆也指出，以出口爲主的新加坡，總出口額過去幾年並沒有顯著提高，個人消費過去一年也幾近持平。
“美國股市從特朗普當選一直在創新高，短期內兩三個月還會增長，直到如果美國聯邦儲備局局長耶倫宣布加息四次，而不是三次，漲勢有可能中斷。新加坡股市有望跟著美國股市上揚，但由于經濟基本面不強，一旦美國加息，新加坡海峽時報指數有可能回落到3000點。”
因此，陳一帆把今年喻爲“危雞（機）”年，他認爲投資應該冷靜面對，並建議選擇海外有業務的公司。同時，他認爲如果油價回彈到每桶60美元，本地大型油氣公司將有望複蘇。此外，投資者也可考慮回報率高達6％至7％的房地産投資信托（REIT）。
對話會問答摘要
問：美國加息會打擊房價？
譚志勇：利率提高肯定會打擊購房願，所以中國投資者前幾年到新加坡投資，因爲中國貸款利率高達5％。房地産投資是長期的，利率肯定有高有低，不可能一直往上或往下走。新加坡整體機制還是比較穩健，利率不會突然有大波動。
問：馬依斯幹達經濟特區
還值得投資嗎？
陳企業：依斯幹達特區一個項目做得好、房地産價格漲時，周圍就會出現其他項目，因此短期和中期要賺錢恐怕不容易。
譚志勇：到馬國投資牽扯許多因素，因此到現在公司還在觀望。
問：特朗普效應
會如何影響經濟局勢？
陳子重：所謂的特朗普效應其實是過度誇大。特朗普是一個生意人，從他和歐洲和日本兩輪談判可看出，他會先以強硬和威脅性的語言，到了台面才來解決。無論如何，特朗普的當選和英國脫歐結果，讓市場有一個焦點，分析師能夠分析市場的心理走向。