鄧慧玲、宋明蔚／文
優質洋房（Good Class Bungalow，簡稱GCB）經常被稱爲新加坡房地産市場上流社會中的名流。按市區重建局的規劃，優質洋房占地面積須至少1400平方公尺，它們也是新加坡最獨特的住宅項目。
目前，新加坡的優質洋房只有約2500棟，大多是富裕家族、高淨值人士和超高淨值人士所擁有。這些橫跨39個指定的優質洋房區，各有其鮮明特點，吸引了不同需求和背景的買家。
風向轉換？
根據高力國際研究部整理數據顯示，去年共有37宗優質洋房交易，總交易額爲7億8850萬元。
相比2015年有33宗宗優質洋房交易，總交易額爲7億1300萬元，去年總交易額同比上揚10.7％。
雖然去年優質洋房交易額是四年來最高，它仍遠不如2012年高峰期。當時有50個優質洋房轉手，總交易額高達10億1000萬元。
報告顯示，2016年優質洋房平均每平方英尺成交價爲1328元，比2015年低了4.7％；不過，2015年平均價卻比2014年高出2.2％。
另一方面，今年迄今交易的三棟優質洋房，平均成交尺價爲1008元，是近年來的低價位。這可能是基于兩方面原因：優質洋房市場的賣家有限，以及全球經濟充滿變數，導致買家對價格更敏感。
然而，市場的不確定性似乎正在減弱。截至今年3月14日，股市呈現複蘇狀況。新加坡海峽時報指數今年迄今累計上漲約10％，是亞洲表現最好的股市之一。
股市表現通常是企業盈利前景的領先指標，而股市表現良好反映市場更大信心。此外，大多數富裕人士的財富可能與股市表現綁在一起。股市上揚意味著他們的財富也隨著增加。
新加坡國內生産總值（GDP）表現也優于市場預期。去年第四季，新加坡經濟同比增長2.9％。全年而言，新加坡經濟增長2％。
經濟師現在對新加坡今年經濟增長前景更樂觀，預測增長速度會加快。
情緒是可能轉變方向的。除去外在的不確定性，我們認爲優質洋房有以下的投資特點。
優質洋房是長期投資
從過去情況來看，新加坡有地住宅是作爲自住用途，作爲“買賣”目的的較少，這意味著優質洋房市場較不會出現價格大幅波動。況且，有地住宅受到外國人擁有權限制（建在地面層的分層地契房子和升濤灣有地住宅除外）。
事實上，2012年政府調整政策，只允許新加坡公民購買優質洋房區的有地住宅。這項措施調整對優質洋房帶來重要影響，使它成爲外國投資者無法涉足的投資類別。
因此，優質洋房經常被看作是少投機性、更具韌性，允許投資者把它作爲整體投組合中的長期投資項目。
例如，在2008／2009年全球金融風暴時期，優質洋房平均成交尺價在2009年仍同比增加3％至841元，同時期的私宅價格卻是大跌25％。
在2010年時和2011年時，優質洋房平均尺價也分別飙升31％和17％，達到1098元和1285元。
從2011年至今，優質洋房過去六年的價格相對保持穩定。大多數優質洋房平均成交尺價介于1285元和1393元。
反觀非有地豪宅，受到疲弱經濟、油價大跌、以及額外買方印花稅和總償債率框架等多方面因素影響，過去三四年下跌20％至25％。這說明優質洋房作爲低風險和穩定的投資産品，具有一定的吸引力。
投資優質洋房回報良好
在金融市場，投資者可因看好某些資産上漲而買入股票、大宗商品或貨幣。
在房地産領域中，優質洋房是否可視爲理想的“買入”投資呢？
過去十年數據似乎支持這一論點。從2005年到2016年，優質洋房平均尺價從383元上升至1328，相當于11年來漲250％。相比之下，同期私宅價格指數只是上升62％。
明顯地，優質洋房過去10年表現不錯，爲業主和投資者中帶來良好回報。優質洋房強勁基本面如供應有限，需求穩定、也應會支持優質洋房的長期表現。
遺産和保存財富
基本上，優質洋房可說是富裕人士的獨有土地儲備。由于優質洋房數量有限，並不是每個富裕人士或高淨值人士都有機會買到優質洋房。
在過去六年，優質洋房交易量相對地低，每年只有27宗至54宗優質洋房轉手，占優質洋房總數量約1％至2％。
相比之下，同時期二手私宅市場每年有8000至1萬7700宗交易，占私宅總數量的2％至6％。
這些數據說明優質洋房很少轉手。擁有優質洋房的業主一般會繼續持有這物業，把它作爲家族後代的保存財富之一。所以下一代富裕新貴要進入這個房地産類別，也就顯得更具挑戰性。
優質洋房將繼續成爲富豪保存財富的手段之一。除非這39個優質洋房區增加，否則優質洋房供應仍將有限。另一方面，想要加入“優質洋房俱樂部”，以鞏固他們的財富地位的富裕新貴人數正不斷增加，促使一些新貴更想趁早行動。
從套現到循環資本
雖然通過房地産來積累和保存財富，是許多富裕人士首要目的，一些業主可能會選擇賣出物業，以循環資金，投資到其他房地産領域乃至投資産品。
優質洋房價格過去10年穩定上揚，爲一些業主帶來顯著資本增值，讓他們處于賣出優質洋房，取得良好回報的優勢。
一些業主可能希望能賣出房子套取盈利，這些賣家包括年長家庭，想要大房換小房。但大多有持守力的業主，或許都不願按買家的要價把房子賣出。
在2016年的優質洋房交易中，買家或者有祖傳財富，或者是已成爲新加坡公民的外國富裕新貴。
作者爲高力國際（Colliers International）董事經理和新加坡研究部主管