投資理財
近年來，房地産作爲投資組合中的一種資産類別的情況日益普遍，而投資組合中房地産分布全球各地的趨勢也日漸普及。
從投資者角度而言，關鍵在于哪些地區可爲自己國度的房地産投資組合發揮最佳互補作用。瑞信資産管理認爲，歐洲房地産市場在目前的經濟周期中處于最有利的位置，我們建議在全球房地産配置中增持歐洲房地産。
房地産作爲一種資産類別，有廣泛的投資範圍：投資者可根據本身的情況和需要，直接投資于房地産基金、房地産投資信托（REIT）和房地産股，或俱樂部等，讓房地産投資組合國際化。
過去10年，歐洲在經濟表現、政治格局變遷，以及房地産市場轉向方面曆經動蕩。
自2013年年中以來，歐洲經濟和房地産市場逐步複蘇，但各國仍有顯著差異。不過，隨著法國和荷蘭“政治中間派”政黨在今年上半年贏得大選，加上德國總理默克爾獲絕對多數票支持，歐洲的政治風險看似漸行漸遠。
歐元區經濟今年料繼續走強。西班牙、荷蘭和愛爾蘭等預計可錄得高于平均水平的經濟增長，而德國經濟保持穩健，失業率創下自德國統一以來的最低水平。受英國退歐帶來的不明朗因素沖擊，英國經濟增長可能放緩，但仍保持1％以上增長。
投資者的另一個問題是如何推行歐洲策略，以及可采取哪一種投資風格？
由于近年來商業和住宅房地産物業的價格複蘇，收益率已見下滑。一般核心投資項目（包括歐洲最大城市中心地段全部租出的物業）的一般淨收益率介于3％至4％。另一方面，在西班牙、荷蘭、愛爾蘭或德國等歐洲國家，許多辦公樓和零售房地産市場的建造活動依然蕭條。
增值策略具增長潛力
隨著經濟和需求環境的改善，增值策略看來具有增長潛力。通過采取積極的房地産投資，增值策略可帶來較高的經風險調整回報。這包括投資有空置單位出租、翻新，以及有轉型需要的建築，或投資于發展和重建項目。
然而，這些投資缺乏流動性，因爲商業計劃需要時間執行，投資者得持有五到10年的時間，但與核心投資項目相比，這些投資更適合當前歐洲經濟日趨穩健的環境。
泛歐洲投資策略相信最爲合理，因它包含了對歐元區和英國的投資，不過，須慎選市場和項目。精選的投資主題是投資于荷蘭、愛爾蘭或西班牙辦公樓市場，這些市場的空置率相信仍有下跌空間，而租金將大幅提高。在德國，我們結合投資于商業房地産和住宅銷售發展項目，原因是德國住宅市場的空置率極低。盡管存在英國退歐風險，但英國仍然在歐洲配置中發揮關鍵作用。然而，我們會更專注于區域市場，因爲歐洲區域市場的估值極具吸引力，這些市場的供應風險也低于倫敦市場。
采用泛歐策略的好處，是不同國家和板塊的估值情況以及租賃周期存在差異。因此，增值型的投資風格，可構建受不同風險因素影響的投資組合，並通過分散投資來降低風險，同時繼續以實現更高回報爲目標。
（作者是瑞信資産管理全球房地産部全球房地産市場研究主管）