由于商用和綜合項目的複雜性，要在法律規定的一年內獲得八成業主的同意，要比純私宅項目更有難度。雖然如此，從房市的整個基本面來看，商用和綜合發展項目的確有其優勢。據高緯環球的統計，大約有至少10個商住和綜合發展項目在未來12個月內有望登場求售。
李敏雯／文
集體出售市場在淡靜了近10年後，突然卷土重來。
到今年10月底爲止，成交量已經多達18宗，交易金額已超過60億元，是自2007年以來的最高記錄。這也遠超過去年集體出售市場的三宗交易總共10億元的成績。
不過跑在前頭的似乎都是私宅項目居多，商用房地産和綜合發展項目，反而登場的不多，成交得更少。
即使是在近期成交的商用和綜合發展項目也屬于較小型的，超過2億元價位的大宗項目一般鮮少在集體出售中亮相。
近年來最大宗登場的商用集體出售項目應該非加東購物中心（Katong Shopping Centre）莫屬。該購物中心在1973年開業，當時是本地第一座有冷氣設備的購物中心，不過歲月催“樓”老，該建築已達44年的“高齡”。
這個共有425個單位的永久地契項目，去年曾第三次登場集體求售，保留價爲6億3000萬元，相等于容積率每平方英尺近2250元。由于之後獲得當局批准，可改變土地用途爲私宅或服務公寓及零售，項目預計將于今年11月重新召開特別大會，決定新的保留價。
■“高齡”項目趁勢覓買主
還有一些“高齡”項目，也盤算著要趕在這輪集體出售熱潮尋求買主。這些項目中以城市購物中心（City Plaza）的規模最大，倘若能推出市場，叫價可高達10億2500萬元。據高緯環球的統計，大約有至少10個商住和綜合發展項目會在未來12個月內有望登場求售。
不過由于商用和綜合項目的複雜性，要在法律規定的一年之內獲得八成業主的同意，要比純私宅項目更有難度。
首先，項目因爲老舊，成交量可能相當低，在多數業主無法尋求到准確的預示價格時，他們必須得尋求專業估價師的幫忙，這種情況在商用和綜合發展項目更爲普遍。這可能令整個收集業主簽名的過程拉長。
相比之下，私宅的成交量較活躍，有利于屋主查證，而且整個私宅項目中，同一個朝向、面積相同的單位，基本上大同小異，所以私宅屋主也相對比較願意接受劃一的賠償金額。
其次，如果該商用或綜合發展項目有零售店鋪，情況更爲複雜。
每個業主似乎都對店鋪的真正價值有自己的看法，這就可能會造成對保留價的分歧。比如說：一些面向自動扶梯或面向街道的單位，業主可能希望自己能分得多一些；另一些沒有租戶的空置單位業主，也可能對自己單位的評估産生一些不切實際的想法。銷售代理商如果無法在指定時間內獲得足夠的簽名，集體出售還是沒法通過的。
再有，符合集體出售要求的商用和綜合發展項目少之又少。商用和綜合發展項目原本就爲數不多，尤其是那些比較有吸引力的，多半位于中央商業區，不屬于分層地契（strata-titled），所以業主不是大發展商，就是房地産商業信托（Reits），也不會輕易轉手。
在這樣的背景下，商用和綜合發展項目其實可以說是“可遇不可求”，因爲要物色到地點優越、價錢合理的地皮更面臨很大的挑戰，比如在政府售地計劃下推出的商用或綜合發展項目都至少10億元起跳，那些中小型發展商，除非是好幾家組成一個財團，否則根本沒機會參與。
所以一旦有這類位于市區邊緣的分層地契商用項目，大多都非常吃香。
既然挑戰重重，那麽商業和綜合發展項目的業主真的就無法搭上這趟集體出售的列車了嗎？
其實我們從房市的整個基本面來看，商用和綜合發展項目的確有其優勢。首先，過去兩年，中央商業區甲級辦公樓租金從2015年第一季度的高峰下滑了近20％，但已經從今年的第二季度開始回彈。加上新加坡的經濟表現預計在明後兩年繼續保持良好增長勢頭，不少看好商用房地産的發展商其實都在摩拳擦掌。
另一方面，一些商用和綜合發展項目也能向當局申請更改土地用途，這對發展商是相當有吸引力的。比如加東購物中心就是其中的成功例子，其中最多40％可作爲零售商鋪，其余60％可以建成私宅（或者服務公寓，只要當局批准）；另外一些正在醞釀集體出售的商用和綜合發展項目也可以轉換成酒店、醫療套間等用途，都能夠加大土地利用，使地皮升值。
其實縱觀我們新加坡這50多年來的發展，很清楚的一點是，無論是住宅區還是商業區，我們時刻都在與時並進，注重于提升到更宜居、更美好的居住和經商環境。在這個進程中，一些沒有善用土地的舊建築，如果沒有曆史保留價值，還是應該繼續讓位給更高效和摩登的新建築，讓我們的子孫可以繼續生活在這片土地上。如果重建的步伐繼續，無論是商用還是住宅項目，只要不合時宜，都將被社會淘汰。
與其看著一個老舊的建築繼續沒落，無法與時代並進，同時還必須年複一年支付越來越高額的維修管理費，有集體出售潛力的業主，無論是商業還是私宅項目，倒不妨趁著這個機會，把投資套現，既可以獲得一筆豐厚的賠償金，又可以把資金重新配置到投資回報更優厚的資産中，可以是股市、債市或者房市。
本文作者是高緯環球（Cushman & Wakefield）研究與咨詢部主管