聯合早報●投資講座
李乃佳指出，降溫措施的連鎖效應已經發揮影響。
政府于去年推出新一輪房地産降溫措施的連鎖效應已經浮現。市場人士認爲，私宅市場走勢如何，接下來半年是關鍵，買家和賣家可能出現拉鋸戰。
萊坊國際産業顧問行高級董事兼主管李乃佳于上周六在《聯合早報》舉辦的一年一度華語投資講座上，分析了本地房地産市場的現況和展望。
去年7月，政府推出新一輪的房地産降溫措施，調高額外買方印花稅（ABSD）、收緊貸款和估值比率。
李乃佳指出，降溫措施的連鎖效應已經發揮影響。
他說，銷售量是最好的訊號，“通常銷售量減少，房價的壓力會比較大。”因此，已有不少人開始詢問，現在是不是最佳的進場時機。
李乃佳認爲，當私宅市場放緩，轉售組屋市場出現上升或平穩的趨勢，就是最好的時候。
可是，他也發現，買家通常有預期心理，“當房價上漲，他們預期價格會持續往上，開始一窩蜂進入市場。當房價下跌，大家預期價格會繼續下滑，于是都卻步。”
若觀察不同類型的單位，李乃佳說，價格介于120萬元至130萬元以及二房和三房式單位的需求仍在，“比較大的房子，需求減少很多。”
他估計，接下來買家會到處去看示範單位，賣家卻不願大幅調低價格，“所以拉鋸戰就開始了。”
如果到了今年12月，不願再等下去的買家開始進場，價格就會被推高，市場會逐漸回溫。
租賃市場平穩
李乃佳說，另外一個情況是，有一兩家發展商決定調低價格，“這將形成另一個連鎖反應。所以未來六個月最關鍵，它會決定接下來市場的走勢。” 他同時也指出，調高ABSD對外國投資者的影響很大，整體需求是下滑的，尤其是來自中國的買家。
租賃市場的展望則比較正面。李乃佳說，租賃市場好轉的情況估計可維持一兩年，“2022年至2023年值得留意，屆時很多所謂的霸級發展項目竣工，租賃市場可能會面對很大的下行壓力。”
除了私宅市場，李乃佳也分析了辦公樓、零售空間和店屋的投資展望。
他認爲，辦公樓是今年和明年最有看頭的市場。
李乃佳說，私宅市場由需求所驅動，辦公樓市場則取決于供應。由于供應不多，尤其是市區，加上這一兩年共同工作空間發展迅速，“這兩三年的租金有望維持上揚。”
至于受到電子商務沖擊的零售空間租賃市場也逐漸回穩。李乃佳指出，許多從事電子商務的業者，開始拓展實體店面或與零售商店合作。
不過，他提醒投資者不要因此貿然進場，特別是小單位不容易出租，空間用途也有限。
近年，店屋越來越受到投資者青睐，尤其是位于保留區內的。李乃佳認爲，由于供應有限，需求強勁，導致店屋的價格上漲了很多，銷售開始放緩，投資者宜謹慎。
《聯合早報》2019年經濟展望暨投資講座共吸引400人參加。講座的贊助機構是輝立期貨（Phillip Futures），支持機構爲FSMOne.com，場地贊助機構是新加坡首都（Capitol Singapore）。