房地産解碼
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陳婧 報道
“資産豐厚、現金不足（asset rich, cash poor）”通常用來形容擁有大屋子，手頭卻沒有余錢的屋主。但在某些情況下，屋主也可以用房屋作爲抵押套現。
當屋主已償還一部分房屋貸款，持有的單位價值又上揚時，便可以考慮將房屋抵押給銀行，換取現金貸款。這類貸款被稱爲房屋淨值貸款（Home Equity Loan），也叫做資産增值抵押貸款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）。
根據政府規定，組屋單位不得用做抵押，因此這類貸款只適用于私宅屋主。至于執行共管公寓（EC），則要等過了五年最低居住年限（Minimum Occupation Period）後才可以拿來抵押。
就算屋主還沒還清房貸，也可以拿已還貸款的部分價值做爲抵押，但只能向同一家銀行貸款。舉例來說，如果你拿的是A銀行的房貸配套，目前還在還貸，就只能向A銀行申請房屋淨值貸款。
這類貸款的最長年限是75年，還要扣除屋主的年齡和已償還房貸的時間。以一名45歲屋主爲例，如果他已償還20年房貸，那最長還貸期限是75-45-20=10年。
銀行發放的房屋淨值貸款額，最多可達房屋價值的80％。不過，這要減去尚未還清的貸款額，以及用于償還房貸的公積金。換句話說，屋主無法通過抵押房屋來套現公積金存款。
以一個價值100萬元的單位爲例，屋主若抵押這個單位，最多可貸到80萬元。扣除25萬未償還房貸和用于買房的30萬元公積金，最多可貸到25萬元現金。這筆錢可用于各種用途，例如孩子教育金或裝修費用。
雖然最終能貸到的錢不如想象中多，但已比大部分其他貸款額高得多，畢竟一般個人貸款只能借給你相等于四倍月薪的錢。此外，多數貸款都要受總償債率框架（TDSR）限制，即借貸者每個月須償還的貸款不得超過月收入的60％。但根據前年出台的新條例，如果房屋淨值貸款的貸款額不到房子估值的一半，就免受這一限制。
和房貸一樣，房屋淨值貸款也分爲固定利率和浮動利率配套。這類貸款利息通常低于其他個人貸款。但如果沒有及時還貸，後果會更加嚴重，銀行有權將單位拍賣還債，屋主則會失去棲身之處。
這類貸款和房貸的不同之處，則是不能用公積金償還貸款。也就是說，屋主要確保每個月都有足夠現金用于還貸。
此外，每申請一次貸款，就要重新對房屋進行一次估值，用于估值的行政和法律費用最少也要2000元。貸款審批過程通常需要兩個月，如果屋主還有房貸在身，整個過程可能長達四個月。因此，這類貸款並不適合應急。
綜上所述，雖然房屋增值貸款利息較低、可貸到更多現金，也可能免受總償債率框架限制，但它還是有諸多限制，風險也不小。屋主在決定貸款之前，應對個人財務需求和償債能力進行全面評估，避免最後陷入家財兩空的窘境。