聯儲局的兩次緊急降息,使得新元銀行同業拆息率配套現在非常具競爭力。如果手頭上的房屋貸款利率還超過2%,不妨趁現在探討一下是否可以再融資,以降低每月房貸還款的負擔。但屋主也要注意,所得的好處是否能夠抵消再融資涉及的費用。
隨著美國兩度緊急降息,新元利率在短短三個星期跌落四成,三個月新元銀行同業拆息率(SIBOR)已經跌破1%,是三年來的最低水平。
如果手頭上的房屋貸款利率還超過2%,不妨趁現在探討一下是否可以再融資,以降低每月房貸還款的負擔。
考慮的首個因素是,現有的房貸鎖定期(lock-in period)是否已經結束,如果沒有結束就再融資,需要交一筆罰金。
理財網站MoneySmart房貸主管吳幼新接受《聯合早報》訪問時指出,再融資轉換銀行需要三個月的時間,例如本月通知銀行再融資,會在三個月之後生效,所有銀行都是統一做法。
“因此最佳的時機,是在鎖定期結束前四個月開始尋找再融資配套。”
他說,聯儲局的兩次緊急降息導致SIBOR下跌,使得SIBOR配套現在非常具競爭力,尤其是當市場預計利率還可能進一步下滑時。
另一方面,市面上有一些較長期的固定利率配套,比較適合長期規劃。
一般上,房貸主要分爲以下幾種配套:新元銀行同業拆息率配套、固定利率配套,以及銀行現行利率(board rate)配套。
■ 新元銀行同業拆息率配套
這個配套的特點是透明,利率隨市場走勢波動,在利率走低的環境下吸引人。市面上以三個月SIBOR配套居多,每三個月更新一次利率,不過也有一些和一個月SIBOR挂鈎的配套。
拿三個月SIBOR+0.5%的配套而言,如果三個月SIBOR是1%,房貸的年利率就是1.5%。
一個多星期前,SIBOR配套的最低息差(spread)只有0.2%,但隨著SIBOR快速下跌,銀行已紛紛推出息差更高的新配套。
吳幼新說,目前冠狀病毒疾病疫情蔓延沖擊市場,是鎖定息差較低的SIBOR配套的好時機。
當然,一旦利率走高,SIBOR配套的利率也會隨著攀升,如果認爲未來利率走勢不明朗,或擔心利率走高,可能要三思。
■ 固定利率配套
顧名思義,這種配套的利率固定不變,一般爲期兩三年,之後會和SIBOR、固定存款或銀行現行利率挂鈎。
好處是它在鎖定期提供穩定性,但利率開始走低時,貸款人可能會被比較高的利率“鎖”住。
目前市面上的固定利率配套,首年利率介于1.74%至1.8%。
吳幼新發現,一些銀行已經開始調低固定利率配套,但往往不會大幅調低。
■ 銀行現行利率配套
這類配套和銀行內部使用的利率挂鈎,主要根據銀行內部資金成本而定,一般上缺點是不透明,銀行不公開如何計算現行利率。
在利率走低的時候,現行利率往往不會立刻下調。
定期存款利率配套也歸類爲現行利率配套,它以銀行定期存款的利率爲參照基礎,例如12個月定存利率加0. 5%息差。
此前美國啓動加息時,這個配套相當受歡迎,因爲定存利率上揚的時間往往會比SIBOR來得晚。
Mortgage Master董事鄭威揚建議說,在利率下行的環境中,盡早轉去SIBOR配套越好,因爲銀行已經在逐步調高新配套的息差,以彌補SIBOR下跌的趨勢。
他預計,未來幾個月SIBOR配套的息差會上升至0.65%。
根據Mortgage Master提供的資料,2011年三個月SIBOR爲0.41%,當時的息差高達0.9%。
鄭威揚說,美國聯邦基金利率目標區間已經下調到0%至0.25%,SIBOR和美國利率高度關聯,因此預計SIBOR未來幾個月還會繼續下滑。上一次美國利率跌至0%時,SIBOR隨之跌落到0.4%。
吳幼新指出,除了SIBOR配套外,目前市面上也有較長期的固定利率配套,例如長達五年固定利率,可滿足長期規劃的需求。
有些房貸讓貸款人可在利率上漲時免費轉換配套,例如華僑銀行的現行利率配套,如果現行利率攀升,可免費換去另一個配套。
留意是否能夠抵消涉及費用
再融資雖然可以省下每月利息,但也要注意是否能夠抵消再融資涉及的費用,這主要包括律師費(legal fee)、房産估價費和違約金(penalty charges);在鎖定期限內轉換配套,就得支付違約金。
如果之前獲得銀行的津貼,在規定期間(往往爲36個月)償還貸款要吐回所得津貼。
吳幼新說,一般律師費介于1500元至2000元,估值費介于150元至500元,視房地産類別而定。律師費可以用公積金支付,估值費則不能。
有些銀行提供律師費和估價費津貼,津貼多少視再融資的金額而定。一般上再融資金額較小,津貼也少。
假設一份50萬元的貸款,原本要支付2%利率,再融資後減至1. 5%,意味著每年可節省2500元。
然而,如果律師費要2500元,估價費介于500元至1000元,還得償還在鎖定期限換配套的違約金等,到頭來可能省不了多少。
除了再融資,也可考慮向銀行要求重新定價(repricing),這個過程更快,轉換費用約爲500元。
吳幼新指出,銀行的房貸配套利率一般上都是鎖定期的首幾年較低,因此隔幾年再融資可以降低平均利率。他建議貸款人可每兩到三年重新評估一下自己的房貸,是否適合當下的市場情況和個人需求。
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