星獅地産信托上個月宣布要收購它未持有的其余63.1％亞洲零售基金公司股權。這項收購將使星獅成爲新加坡最大鄰裏商場擁有者之一，擁有總共11個鄰裏商場（不包括將脫售的勿洛坊）、房地産組合規模達66億5000萬元，以及逾230萬平方英尺的淨可租用零售樓面。
周文龍 報道
誰說零售業已垂危？
正當零售業面對冠病疫情巨大沖擊，星獅地産信托（Frasers Centrepoint Trust）卻在逆境中發掘商機，上個月毅然宣布以10億6000萬元買下本地五個鄰裏商場和在市區的一棟辦公大廈。
這項收購計劃給零售業打了一劑強心針，同時也讓一些人感到好奇：疫情當前，許多零售商店經營困難，星獅地産信托爲何要逆勢而行，選擇在這時候出手呢？
其實，對星獅地産信托而言，零售業並非全都垂危，信托旗下的零售商場人流量就從5月病毒阻斷措施期間下跌超過六成，在解封第二階段後迅速回彈，如今已恢複到去年同期的六七成；租戶銷售額更恢複到冠病前水平，8月份營業額僅比去年同期少了2.2％。
星獅地産信托是本地主要零售信托之一，旗下有七座商場，包括水濱坊（Waterway Point）、納福城（Northpoint City）和樟城坊（Changi City Point）。它們都是位于市郊的鄰裏商場，大多也靠近地鐵站。
上個月，它宣布要收購它未持有的其余63.1％亞洲零售基金公司（Asia Retail Fund Limited）股權，基本上買下該基金在本地五個鄰裏商場和在市區的一棟辦公大廈。
這五個商場包括中峇魯廣場、白沙坊、後港坊等。
這項收購將使星獅成爲新加坡最大鄰裏商場擁有者之一，擁有總共11個鄰裏商場（不包括將脫售的勿洛坊）、房地産組合規模達66億5000萬元，以及逾230萬平方英尺的淨可租用零售樓面。
更重要的是，收購後信托旗下商場方圓三公裏內會覆蓋300萬人口，比目前增加40％。
超過一半租戶屬于基本服務類別
輝立證券研究部投資分析師王佩鳳接受《聯合早報》采訪時指出，信托的收購提高了它在市郊零售商場的曝險，有助于它成爲鄰裏零售商場王。
她說：“鄰裏購物中心的主要地理優勢是靠近交通樞紐和居住人口，自然成爲人們購買常用必需品便利地點，能繼續吸引零售業者在商場內開店。”
根據她估計，收購交易完成後，信托估計有超過一半租戶是屬于基本服務類別，包括餐飲（36.7％）、服務（8.3％），超市（5.7％），以及美容與保健（2.9％）等。
實體零售店的一大挑戰是電子商務，特別是冠病疫情改變了許多人的消費習慣，催化電子商務加速發展。王佩鳳卻認爲，實體零售店依然有它的吸引力，像星獅面對人流限制，租戶營業額依然迅速回彈，說明了實體店依然有春天。
她說:“總的來說，實體店是商家提高品牌忠誠度、客戶體驗和銷售的重要渠道，並且能與網絡渠道相輔相成。”
銀河—聯昌證券分析師殷嘉薇也認爲，鄰裏購物商場依然有看頭。星獅以鄰裏商場爲主，或許看來有“把所有雞蛋放在同個籃子”的風險，但從另個角度來看，卻能進一步鞏固它的鄰裏零售商場信托的地位。
本地其他零售信托如凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）、新加坡報業控股房地産投資信托（SPH REIT）和升禧環球房地産投資信托（Starhill Global REIT）等，大多有位于市區的零售商場如福南（Funan）、百利宮（Paragon）和義安城（Ngee Ann City），反觀星獅卻沒有任何市區零售商場，唯一最靠近市中心的商場是女皇大道的愛客坊（Anchorpoint），無疑是個異數。
殷嘉薇說：“星獅有意維持以新加坡爲中心、以市郊零售爲主的信托的地位。它擴大後的投資組合可進一步鞏固收入防禦能力。尤其是冠病疫情凸顯了擁有具韌性投資組合的重要，它作爲唯一純以市郊商場爲主的信托，將能提升形象，吸引更多投資者。”
零售業複蘇可見度低 租金調升或面對挑戰
除了商場位置和定位，衡量零售信托的重要指標，還包括入駐率和租金調升率，因爲它們會影響信托的收入和派息收益率。
截至6月底，信托的零售商場入駐率爲94.6％，同比下跌2.2個百分點，即將到期的租約中，只有4.8％仍未更新租約。
信托指出，它的商場入駐率維持穩定。不過它也說：“租賃市場已變得疲弱，租戶在承諾新租約前，都在觀察冠病帶來的不確定因素。”
馬銀行金英證券分析師蔡樹泰認爲，盡管星獅入駐率表現優于同行者，零售業複蘇的可見度持續處于低水平，租金調升可能面對一些挑戰。
他說，刺激信托上行因素有零售空間租用需求回升速度超出預期。“可是經濟活動長期放緩，有可能減少零售空間需求，導致零售空間入駐率和租金進一步下滑。”
面對冠病疫情，星獅的商場能繼續吸引大批人潮，說明消費者對實體零售店有需求，零售業仍有伸展空間。但星獅如何應對冠病後的新常態，在電子商務挑戰下刺激顧客到商場消費，還需要它不斷堅持和推陳出新。
大多分析師看到星獅地産信托接下來的走勢。根據彭博社收集的數據，分析該信托的19名分析師當中，13人給予買入評級，六人建議持守。12個月的中位數目標價是2.76元，代表了14.5％的上漲空間。