我打算簡單比較一下香港和新加坡居民住房的格局——從數字角度，看看香港（和新加坡人）到底居住在什麽樣的環境裏。爲什麽說香港住房問題對民生有如此大的影響？同時，爲什麽說香港在這個方面來講是一個全球範圍的失敗案例？其有沒有逆轉的可能性？
關注香港（和新加坡）的住房格局，對國內房地産政策及經濟社會發展也有巨大借鑒意義。
另外筆者亦希望特別提出幾點判斷：
1） “城邦”的房地産和一般國家地區不同，不能簡單比較。
對香港和新加坡這樣的面積不大的“城邦”來說，土地是最重要的生産資料，最稀缺的資源。對土地資源的分配和利用將會對本地的經濟發展乃至政治、社會等發生重大影響。香港和新加坡與中國內地、美國這樣的地方不同的是，本地原住民沒有可以轉移的廣大腹地及低線城市作爲退路。而且通常來說，在當代社會，具備全球移民能力的人往往具備更高知識和專業能力，跨文化制度工作的能力，而低技能人口則因爲不具備這些能力，不易移民（很難找到好的工作），因此更有可能被困在本城。這些就是香港中低層群體面臨的問題。這個問題與房價也高企的中國內地有很大不同。
2） 房地産建設具有不可逆性和路徑依賴。
房地産是建造在土地上的資産，一旦建造完畢，就形成存量資産，在短期內不會拆除，同時，其與金融體系高度綁定（例如居民購房按揭貸款），一旦建成，就具有不可逆性。我所說的房地産格局，包括了房地産資産的分布、戶型格局及質量、房屋價格等多種因素。這個建成的存量資産盤子越大，後續的改革越困難，因爲如果對新蓋房子的業態、産品、價格等做大幅修正的話，就會影響到存量資産，影響到投資購置存量資産居民的利益。有産和無産之間就會形成沖突。因此，至少在短期內很難改變格局。基于這個判斷，可以認爲香港在未來10年通過收回土地條例或新建公屋對格局的影響非常小。香港地産困境很難破除。
3） 房地産滿足“住”的需求，但租賃和擁有産權存在很大的不同
房地産涉及到“住”這一根本訴求，但除了住之外，也要區分租住和擁有産權兩種情形。這兩種情形表面上都能解決住的問題，但有本質不同：
一是可以影響居民在絕對意義上的福祉，擁有房屋産權（home-ownership）會極大影響居民的快樂感、安全感、擁有感等，因此是許多國家政黨政治所追求的目標。華人尤其關注房屋産權，“居者有其屋”的思想深入人心（這也解釋了爲什麽華人偏好置業，需求尤其旺盛，並會推高資産價值）。
二是有産或無産，會影響到財富積累及貧富差距。在經常性收入不變的情況下，當資産價值（即房價）快速上升時，有房産者的財富將快速積聚，無房産者則沒有此種財富積聚。這就會造成貧富差距的急劇拉大，且這個拉大可以在短短若幹年內完成。有産者後續可以變賣資産，獲得大筆現金用于其他投資和開支，或對外出租資産，獲得持續穩定現金流。無房産者在收入沒有顯著提升時，在資産上升後再買房，“上岸”的難度顯著加大，相隔若幹年就猶如隔世（例如十年前 vs 一兩年前買房 在中國一線城市買房）。房價可能是影響社會貧富差距的最大單一因素。這一現象在“城邦”之外，在中國和美國的這樣的大國，亦有充分體現。
基于以上幾條，再去看看香港和新加坡的情況。
圖片授權：Unsplash相關協議
