從踏進新加坡的第一天起，房子都成爲大家繞不開的話題。今天，我們就來聊一聊新加坡房産的那些事兒~
中國和新加坡房産比較
中國和新加坡的房産差異幾何？
具體請參考下表：
片區劃分以及房産均價？
新加坡該如何劃分？如果按照功能來分的話，可以參照下圖，可以說是非常的形象了：
其中，“有錢人”部分通常指代是傳統的市中心9，10，11郵區，“海灘”部分指的東海岸15郵區。這些都是最熱門的投資地點。
新加坡可以分成三環。一環和二環構成中央區，其余的是三環。每個片區平均房産尺價如下圖：
新加坡三環劃分
【核心中央區-一環】：1，2，6，9，10，11這個郵區組成了一環。其中1，2，6屬于中央商務區，是金融中心，世界500強紮堆的地方。9，10，11區是傳統意義上的高檔住宅區，9區有舉世聞名的頂級購物中心烏節路，10區是鬧中取靜的武吉知馬有地私宅+學區，李連傑，趙薇，海底撈老板，戴森老板，阿裏巴巴老板都爲這個片區背書，11區是整個東南亞的醫療中心，有著最先進的醫療設備和最專業的醫療團隊。
【中央周邊區域-二環】：3，4，5，7，8，12，13，14，15，20這十大郵區組成了二環，性價比高，到市中心一般30分鍾公共運輸。這裏的每個片區都各有特色，其中5區金文泰有亞洲第一名校國大；20區碧山有新加坡最大的麥裏芝蓄水池，14區亞龍是美食娛樂的天堂，15區東海岸風光秀麗，是和9，10，11區並駕齊驅最受投資者青睐的片區之一，有著本地最美的海岸線，沿海步道以及美食。
【中央外部區域-三環】：三環包含了新加坡的東部，西部片區，北部和東北部。組屋比較多，每個區都有一個區域中心，東部的是淡濱尼，西部的是裕廊，北部的是兀蘭，東北部的是實裏它。區域中心大都配備完善的設施，方便周邊居民的飲食起居購物娛樂，同時政府也將會在區域中心創造更多的就業機會，方便居民就近辦公，不僅爲市中心分流，也爲個人節省下交通和時間成本。
關于租房的那些事
初來乍到新加坡，第一件事就是租房。租房主要講究便利性，地點便利+生活便利。
租房的流程：
1：聯系中介並確認地點偏好，租房人數，准證類型，是否要家具，租期等。
2：約定時間開始看房，篩選出自己的喜歡的房子。
3：簽訂租房意向書（Letter of Intent）並且下誠意金（Good Faith Deposit）。誠意金一般是一個月的房租。
4：如果房東同意並簽署了租房意向書，那麽中介會開始起草租房合同（Tenancy Agreement），租房合同大同小異，根據房東和租客的具體要求微調，（P.S.有些雷區需要注意，這個在後面會提到）當雙方都同意租房合同上面的條款以後，約定時間會面簽署正式的租房合同。然鵝，如果在規定的時間內雙方無法就條款達成一致，房東需要把誠意金退回給租客。
5：租客需要在簽訂合同的14天內支付租房印花稅。印花稅是爲了讓合同具有法律保障，將來如果出現糾紛，小額法庭可以保障雙方利益。
6：記得在正式入住之前就要開通水電網，保證無縫入住體驗。
租房的費用：
押金+租金：租一年押1付1，4000+4000=$8000
傭金：半個月租金+GST，2000+2000*7%=$2140
印花稅：整個租期的租金的千分之四，12*4000*0.4%=$192
其他：水電網絡開通的押金，$150+$200=$350左右。
算在第一個月的賬單裏
總計：8000+2140+192+350=$10,682
租房的注意事項：
家私清單：家私清單（inventory list）是要在交房的時候做好的，租客最好拍照記錄下入住時候的屋子情況，這樣在退房的時候可以作爲依據，不怕房東無理克扣押金。
空調清洗：租客是有義務每個季度清洗空調的，最好是和空調公司簽訂合同，這樣不僅便宜，而且省事。切記保留住單據，退押金的時候需要用到，很重要！
窗簾幹洗：有些房東在交房的時候有幹洗窗簾，那麽租客在退房的時候也需要幹洗一次窗簾，要保留收據。
衛生清潔：退房的時候需要做一次清潔，最好找專業的公司做，不要找兼職的阿姨做，這樣不會給房東留下口實。要保留收據。
小額修理：一般來說租客入住有1個月的保修期，超過1個月，小額修理（比如燈泡壞）租客自己負責，費用大概在150-200左右，超過就不正常了。
提前解約：如果是簽訂兩年合約，又擔心因爲一些意外需要提前解約，最好放上一個提前解約條款（Early Termination Clause）。在這個條款下，租客需要最少住滿一年，之後提前給兩個月通知，就可以合法的提前解約了，但是需要比例賠償房東中介費。
租期及人數：新加坡租房，私宅最短的合法租期爲3個月，最多可住6個人。不符合上述條件的合同都是違法的。
退還押金：房東需要在租客搬走的14天內檢查房子的情況，並相應的退還押金。如果物件是租客損壞，那麽按照市價賠償，如果物件是正常折舊，那麽不應算在租客頭上。退押金是最容易出現糾紛的，租客有自己的中介較容易討回押金。記得在租約開始的時候要支付印花稅，這樣才可以在出現糾紛的時候受法律保障。
關于買房的那些事：
學區房如何選擇？
（南洋小學）
說起學區房，在天朝可是茲事體大，諸如“100萬買8平米學區房”，“1000萬富豪買地下室學區房”之類的熱點新聞是屢見不鮮。
雖然有點誇張的成分，但是中國人對孩子教育重視的程度也可見一斑。那麽問題來了，新加坡有學區房嗎？和國內有什麽差別呢？
不同于國內的學區房是小學，中學都派的上用場，新加坡的學區房只有在報考小一的時候起作用，而到中學階段就是看小六會考（PSLE）的成績全島招生了。
新加坡小學沒有官方的排名，用政府的話說，每所小學都是好學校。
其中，9所有天才班（Gifted Education Program，簡稱GEP）當然是名校。非官方的學校排名可以參考KiasuParents網站，基本上前30名以內的都可以算是名校。武吉知馬，碧山，都是學區房紮堆的地方。
（GEP的黃色信封）
報考小學，需要記住一條規律 【學校關系>身份>地點】。意思就是，入學難易與學校的關系最重要，其次是公民身份或者PR身份，最後才是學校距離。
基本上，小學招生包括這麽7個階段，按照優先等級降序排列：
1）階段1：兄弟姐妹正在該學校就讀的，秒進
2）階段2A1：父母是該校校友會成員，校董或者理事會成員。拼爹拼媽階段開始
3）階段2A2：兄弟姐妹父母曾經就讀該校，或者，父母是該校的教職員工
以上的三個階段基本上和新移民，PR以及外籍人士沒什麽緣分，下面四個階段才是需要關注的。在下述的任何階段，優先級爲：公民>PR>學校一公裏內>學校兩公裏內>學校兩公裏外。
4）階段2B：父母在該校做義工滿40個小時，或，父母是活躍的社區領導，或，被該學校相關的機構（教堂，慈善機構，會館等）寫推薦信認可。
5）階段2C：開放給公民或者永久居民，距離優先
6）階段2C補充：開放給公民或者永久居民，距離優先
7）階段3：開放給所有人
由上可見，前3個階段對有資源的公民來說有優勢。從2B階段開始，才是公平競爭的主戰場。
對于新移民和PR，建議提前做好准備，根據往年各個小學的報名數據分析2B及2C階段報名超額情況，做學校義工，參與社區活動，承擔社區領導職務，這樣下來上名校的概率就比較大了。
同時，也需要做好兩手准備，萬一上不了名校，至少也要有一個鄰裏學校可以進。
入手一套公寓要多少錢？
1）首付：購房第一套房子的首付爲總價的25%，其中5%必須用現金，剩下的可以用現金或者CPF來支付
2）印花稅：所有買家，無論什麽身份，都需要支付印花稅。印花稅可以用現金費或者CPF來支付。簡便的計算公式如下：
*少于或等于100萬的房産，印花稅的計算公式爲 【房價 * 3% – 5400】
*高于100萬的房産，印花稅的計算公式爲 【房價 * 4% – 15400】
3）額外印花稅：額外印花稅的稅率可以參照下表
4）律師費：律師費一般在2500~3000左右
下面我們用$100萬的公寓舉個例子，看看不同的身份，在交易的不同階段，分別需要支付多少費用：
公民
PR
外籍人士
如上可知，$100萬的新公寓，前期需要准備的現金+CPF，針對公民，永久居民和外籍人士，分別是 $277,100, $327,100和 $477,100。月供從前期的$195遞增，項目完成後需要繳付的最終月供爲$2,921（預計）。
選擇99年還是永久地契？
選擇99年還是永久地契，相信這是許多買家糾結的問題之一。
先抛結論，
“剛需上車盤選99，中短期持有選99，高租金回報選99”
“長期持有選永久，老牌核心段選永久，”
買房投資主要講的是兩個方面，一個是租金回報率，一個是資産增值率。下面我們來比較一下99年和永久地契在這兩個指標上的表現：
-租金回報率：
99年地契的租金回報率是高于永久地契的。
（此圖爲回報率）
一方面，同一個地段的房子，在其他條件持平的情況下（比如，公寓新舊情況，公寓設施，生活設施，交通等），租金基本是一樣的，因爲租客不在乎房子的地契類型，而是小區的舒適度和便利性。
另一方面， 99年的房子買入價平均比同地段的永久地契便宜20%左右。租金一樣，購房成本便宜，所以99年地契的租金回報率是高于同地段永久地契的。
再者，永久地契是新加坡建國前的産物。現在所有新售賣的土地都是99年的，所以新樓盤大多數也都是99年的，如果投資者想通過買樓花的方式來賺取價差，99年是更好的選擇。
-資産增值率：
地契類型對房價的影響，在中短期內不大。
影響房價的因素，主要從宏觀和微觀兩方面著手。
-宏觀層面，按照任澤平博士的說法，房産短期看金融，長期看人口。宏觀環境有利，房價上揚，反之亦然。
-微觀層面，看的主要是入場價格，地點，學區，樓盤品質，保養情況，公寓設施，生活配套，周邊片區發展規劃，稀缺性，地標屬性等等。以上這些屬性大部分可以滿足的，就是精品，是爆款。這種樓盤的需求量是大的，交易量也是多的，價格自然堅挺。
從上述分析可得知，中短期內，地契並不是影響房價的主要因素之一。地契屬于微觀層面的一個影響因素，長期而言，對房價會有影響。通常20年的屋齡是一個分水嶺。
購房基本流程有哪些？
洋洋灑灑寫了這麽多內容，在新加坡租房和買房確實是大家會面臨的問題。也希望這篇文章能給大家帶來一些幫助！
作者信息
黃澤铖
Johnson Huang
博納産業（PropNexLtd）高級營銷董事
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（圖文由黃澤铖提供）
