公積金存款是多數國人有能力購買第一套房子的主因。不過，一旦動用就得犧牲原本可賺取的無風險利息。
如今，除非眼光獨到或甘冒風險，投資的實際回報已越來越難獲取；房地産長期的升值空間也面對更多不確定性；而現金存在銀行幾乎沒有利息，公積金存款則至少有2.5％無風險回報，累積退休金的相對功能越來越大。
使用公積金償還房貸向來是幾乎不必多做考慮的選項，如今我們是否也該駐足思考當中的利弊得失？
買房是人生大事，除了選擇貸款配套，償還房貸的規劃也是同等重要的理財決策。
在新加坡，我們可使用公積金普通戶頭存款或現金來償還房貸。如果公積金存款足夠，還有人一次過付清房貸，只求無債一身輕。
然而，在做決策前，我們應仔細考量各種選擇的利與弊，才能得出對自己人生各階段最有利的決定。
一、使用公積金買房，等于放棄一筆無風險回報？
公積金普通戶頭存款的年利息至少是2.5％。一旦用來支付買房首期或償還房貸，將開始累積應計利息（accrued interest）。動用數額越大，時間越長，應計利息就越多。將來脫售房子所得，除了須填補這筆被動用的存款，也須填補這期間應獲得的這筆利息。
換句話說，存款留在戶頭，可獲得至少2.5％的無風險回報。用來買房，則變成須從房價增長中獲取回報。這是有風險的。
Mortgagewise.sg執行董事吳尚宇接受《聯合早報》訪問時這麽形容，一旦我們決定用公積金買房，就等于放棄這筆無風險回報，而且還得“自己付給自己這筆回報”。
“因此，很多人都會發現，雖然房産長久下來增值不少，可是在脫售後手頭上卻沒剩多少現金，因爲大部分所得又回到公積金戶頭了。”
MoneyOwl財務規劃部門主管丁慧君則指出，如果買房的目的是自住，動用這筆公積金可換取實用價值，不能完全從投資回報的角度衡量機會成本。如果買房的目的是投資，就應當把這2.5％無風險回報的機會成本考慮在內。
二、房價增長足夠填補公積金應計利息？
轉售組屋價格即使過去四個季度連續上揚，更在今年第一季上揚2.8％，仍未回到2013年的曆史高點。在過去10年間買進和賣出組屋者，不乏虧損或套現所得不足以填補應計利息的案例。
應當對房地産升值保持謹慎
鑫盟理財（Financial Alliance）財富顧問總監林啓明坦言，自己就是蒙虧的組屋轉售者。據他觀察，過去幾年，這樣的案例並不少見，尤其在轉售組屋市場。
丁慧君提醒，我們應當對房地産的升值預期保持謹慎。
她指出，以2009年至2020年的組屋轉售價格指數作爲指標計算，組屋價格的年化增長率是3％。而這還包括房價在2009年全球金融危機後那幾年的大幅上揚。換句話說，扣掉最初那幾年的大幅增長，最近幾年的轉售組屋價格年均增長低于3％。
至于私宅，根據市區重建局非有地私宅價格指數，2009年至今的年化增長率是7％至8％。
丁慧君表示，這看起來很有吸引力，但還須謹慎計入失去公積金無風險利息的機會成本，以及房貸利息和其他相關交易成本後的淨回報。
三、若房價增長不足以填補應計利息，是否還應使用公積金？
丁慧君指出，不少人在買第一套房子時，往往沒有足夠現金。政府允許我們使用公積金買房的初衷，就是讓國人有能力擁有第一套房子，分享國家經濟成長的果實。
她強調，從這個角度出發，即使將來脫售房子所得不足以填補應計利息，仍不應成爲理由，阻止我們購買適合自己生活方式的房子。
“因此，在考慮是否要動用公積金時，應該是如果需要，還是要動用，但須明白這等于放棄一筆無風險回報。
畢竟，手頭上握有現金，能讓我們過自己想要的生活方式。”
林啓明則認爲，考慮到房地産買賣虧損的可能性，用公積金還房貸，把現金留下來投資賺取更高回報，彌補房地産的虧損，其實更加劃算。
他指出，公積金普通戶頭首2萬元的利息爲3.5％，存在裏頭較劃算。兩萬元以上的利息爲2.5％，而市面上目前有儲蓄産品能提供較高的2.68％保證回報率。如果願冒一些市場風險，還可獲得約5％平均回報。
四、目前銀行存款利率超低，使用現金還房貸是否更明智？
丁慧君指出，這取決于我們對投資風險的態度。如果我們只能接受把錢存在銀行，就應當用現金償還房貸，讓公積金存款賺取無風險回報。如果能夠承受投資風險來賺取高于2.5％，甚至特別戶頭4％的回報，則應當使用公積金還房貸，保留現金來投資。
林啓明認爲，保留現金除了可提供更多的投資選擇，帶來更高回報，還有一點很重要的是不會攤薄應對緊急狀況的基金。
他說：“遇到緊急狀況時，我們甚至可從儲蓄保單中提取一些現金來應急，但公積金普通戶頭是完全不能提取的。”
他指出，如果先選擇使用公積金還房貸，將來還可用現金填補這筆被動用的公積金，如果選擇現金，以後就不能逆轉了。
房貸償還方式應隨人生階段調整
不論使用公積金或現金都各有利弊，如何選擇，可根據人生不同階段來規劃。
年輕人一般不會想要用現金還房貸，也覺得“退休”的概念遙不可及。Mortgagewise.sg的吳尚宇建議，一個理想的做法是在20多歲買第一套房子時使用公積金，直到將近40歲的階段。
“在35歲之後，當賺錢能力和現金狀況提升，我們可設定目標，在脫售第一套房子時把所動用的公積金全部償還，並在購買第二套時不使用公積金。”
MoneyOwl的丁慧君也說：“隨著收入增加，我們可根據情況考慮轉換成部分現金及部分公積金，或完全現金的方式償還房貸，享受公積金的無風險利息。”
“最終，當我們更靠近退休階段，如果已經填補特別或退休戶頭到頂限，甚至可考慮通過公積金自願還款機制（voluntary refund scheme），將動用的存款和應計利息存回普通戶頭。”她指出，這是一個可賺取無風險回報的方式，但市面上也有其他可靠且靈活度較高的投資方式可累積退休收入。
用公積金一次過還清房貸明智嗎？
早早使用公積金一次過還清房貸的做法是否明智？
MoneyOwl的丁慧君認爲這沒有絕對的對或錯，她透露，身邊有朋友就是這麽做。
她表示，一些人就是不喜歡負債，覺得會有心理負擔，影響生活品質。也有一些人還清房貸是爲了在購買第二套房産時，可獲得較高的貸款與估值比率（LTV）。
鑫盟理財的林啓明認爲，不喜歡負債的觀念或許是源自父母或長輩的教誨。畢竟在他們的年代，房貸利率可高至3％到5％，要賺取更高的投資回報較爲艱難，因此他們總是勸我們要及早還清房貸。
理財專家都指出，由于房貸利率目前處于1.3％至1.5％的超低水平，而公積金普通戶頭的最低利息爲2.5％。因此，保留房貸，賺取兩者之間的息差，爲將來的財務需求累積多一些資金，客觀來看較爲明智。