作者：胡淵文
新加坡享有國際金融中心的美譽，無論是股票、基金、債券、房地産、風險創投或家族理財等方面，爲全球投資者提供可觀的投資機會。《聯合早報》“投資新加坡”欄目系列，讓大家多了解投資新加坡的方方面面。
新加坡的房地産投資信托（REIT）市場今年預計會迎來多一只中國酒店信托，加上近年來中國REIT市場的發展倍受關注，更多中國投資者關注新加坡REIT市場。
此前媒體報道，中國大型上市房地産公司綠地集團（Greenland Group）的酒店REIT，可能于今年5月至6月在新加坡交易所挂牌，也提升了中國投資者對新加坡REIT的興趣。
中國去年發布基礎設施房地産投資信托（REIT）試點相關文件，爲中國REIT市場發展邁出第一步。
投資專家指出，如果投資者不確定要挑選哪個REIT，可以從REIT挂牌基金著手（早報漫畫／李太裏）
戴德梁行估價及顧問服務部董事、資産證券化負責人楊枝接受《聯合早報》訪問時說，中國境內目前還沒有真正意義上的公募REIT，很多投資者都十分關注中國REIT領域的創新與發展。
他說：“新加坡是亞洲最成熟的市場之一，有很多中國企業或者中國資産在新加坡上市，以及大家耳熟能詳的公司，如凱德集團（CapitaLand）、豐樹（Mapletree）等，因此大多數機構投資者非常關注新加坡REIT市場的動態。”
房地産的流動性較低，投資門檻高，尤其是商業和工業房地産，REIT把房地産證券化，讓投資者通過證券擁有房地産的一小部分股權，以業主的方式獲得回報。
比如說一個商場價值1000萬元，一般人無法進行投資。房地産公司把幾家商場注入REIT之後，便可以發行單位，投資者可能只需投入100元，便可持有這些商場的小部分股權，每半年或季度定期收到派息。
根據新加坡的政策，REIT必須將至少90％以上的收入當做股息發放給單位持有人，從而獲得免稅優惠。
新加坡自2002年發展REIT市場以來，目前共有43只REIT（聯合早報）
新加坡REIT市值達1100億元
新加坡自2002年發展REIT市場以來，目前共有43只REIT，總市值達到1100億元，僅次于日本。過去10年，REIT市場取得快速增長，年率化市值增長率達到11％，過去10年年率化回報率達到8.9％。
楊枝指出，新加坡REIT的市值占股市的12％，遠高于其他主要市場，如美國（3％）、日本（2％）和中國香港（0.5％）。另外，新加坡REIT市場交易活躍，可占整體股市交易額的27％。
此外，新加坡REIT收益率在亞洲地區是最高的，目前可達到5.8％，2020年底曾達到6.4％，相比下，日本REIT平均收益率約爲4％，美國爲3％。
投資教育公司Invest Coach董事經理蔡一鳴說，REIT提供穩定的股息回報，投資者應考慮在投資組合中納入REIT，這能夠起到風險對沖的作用。
如果投資者不確定要挑選哪個REIT，可以從REIT挂牌基金著手，相當于投資了一籃子的REIT。
投資顧問公司GCP Global執行主席葉忠英觀察到，中國投資者對REIT的興趣正在升溫。“REIT被視爲上海、深圳、科創板和香港股市的風險對沖，後者的這些股票波動更大。”
他認爲，REIT提供良好的收益率，風險相對較低，可以和高增長高風險的中國科技股相輔相成。
房地産流動性較低，投資門檻高，REIT把房地産證券化，讓投資者通過證券擁有房地産的一小部分股權（互聯網）
新加坡REIT具備風險分散特質
楊枝指出，新加坡REIT市場對海外保薦機構和資産非常友好，超過80％的REIT持有新加坡以外的資産，包括中國、馬來西亞、日本、韓國、香港、印度尼西亞等。
已有10只REIT擁有中國資産，其中四只的保薦機構來自中國，如砂之船房地産投資信托（Sasseur REIT）、運通網城房地産信托（EC World REIT）、大信商用信托（Dasin Retail Trust），以及北京華聯商業信托（BHG Retail Reit）。
葉忠英認爲，這意味著新加坡REIT具備風險分散的特質。
在新加坡REIT領域，蔡一鳴看好辦公樓REIT，因爲冠病疫情措施逐漸放寬，員工也回到辦公室上班。他預計更多中國企業會在新加坡設立海外總部。
他說：“自從去年本地實施病毒阻斷措施來，REIT的股價反彈強勁，目前的價格合理，預計會保持在這水平或略有上升空間。”
輝立資本網站指出，REIT適合有一定儲蓄想投資、但又擔心股票風險太高的人，他們希望長期持有，並定期收到分紅。或者希望投資房地産，但覺得門檻太高，也能考慮REIT。此外，有興趣持有新元、希望配置一定數量的外幣以對沖人民幣貶值風險的投資者也可考慮。
但REIT同樣面對市場風險，受到市場波動、房地産市場政策和經濟周期等因素影響。
此外，投資者應關注REIT的收益是否來自于少數資産，租金收入是否來自個別大租戶，這是所謂的集中風險。
當市場利率走高時，作爲收益型投資産品的REIT往往會受沖擊，不過高質量的REIT可通過增長營收和淨房地産收入來抵禦利率的影響。
楊枝說，受外彙管制影響，中國境內個人投資者選擇投資海外證券産品及REIT受到一定限制，少量已有海外投資賬戶的投資人可以進行申購。值得關注的是，已有不少中國機構投資者通過參與REIT上市戰略投資（基石投資人），上市後增發等方式參與海外REIT投資，特別是那些持有中國資産或者保薦機構是中國發展商的REIT。