新加坡的房地産市場，這也是我們要重點學習的，新加坡是居者有其屋的踐行者，被公認爲是世界上解決住房問題，最好的一個國家，從人均居住面積不足6平米，現在已經提高到了30平米。
在新加坡居民住房自有率已經超過了90%，而這一數字在30年前還是8.8%，這一成就要歸功于組屋計劃，這是新加坡的特色，在新加坡只有19%的人才會買商品房，81%的人，買的其實都是組屋，所謂組屋，其實就是一種國家提供的公共房屋。這是配合當時李光耀提出的居者有其屋的口號，新加坡公民才可以買，而且5年後才能轉讓，一個完整的家庭，只能買一間組屋。而且組屋市場和商品房不流通，買賣受到很多限制。很難賺到差價，也沒有任何炒作的空間，更沒有囤積居奇的可能。
新加坡還有一個重大的制度建設，就是中央公積金制度，它有幾個特點：
1、就是強制征收，每個人必須按月繳納公積金，如果不交就給予罰息，而且繳存比例極高，最高達到了50%，職員和企業各承擔25%，目前調降到了37%，但是也明顯高于我們現在的24%，他主要是覆蓋得很廣，相當于是養老，失業，醫療，住房的綜合體。
2、封閉運營，存貸分離，高存低貸，中央公積金局不直接發放貸款，而是買政府債券，交給新加坡政府投資公司，通過專業運作，獲得更多收益，而公積金的存款利息，能達到2.5%，超過了他們的國債收益。
3、住房支持，保證政府能夠建得起，居民能夠買得起的組屋。換句話說，新加坡的公積金，跟咱們最大的區別在于，他們還承擔著建設保障房的任務，而我們的公積金，全都拿出來做商品房貸款。所以感覺杯水車薪。
新加坡的土地制度，9成是土地國有，政府強勢主導土地市場。政府也是采用招拍挂的土地拍賣方式，因爲新加坡土地有限，建設用地更是稀缺，所以新加坡政府可以強制低成本征地，倡導國家利益優于個人利益，經濟發展先于人權保障，所以這幾十年，土地其實逐漸向政府手中集中，1960年，政府土地只有60%，現在都快90%了，但新加坡政府擁有這麽大的權力，卻並未在土地市場發財，他把低價收上來的土地，都用于了組屋建設，然後又非常便宜的賣給了公民。有一個數據可以說明這點，新加坡的土地出讓金，占政府收入的比重大概只有12%，而我們是多少呢？浙江已經過了100%，安徽，江西都在90%以上，河南，江蘇，山東，四川都是80%，經濟大省廣東也有38%，超級大都市，北京上海接近30%。新加坡政府對于房地産的投資需求幾乎是0容忍。
在稅收上做了非常嚴格的安排，在買賣環節要交印花稅，而且是累進稅率，還分爲買家印花稅和賣家印花稅，買家印花稅對于非住宅稅率最高可達4%，而住宅則是1%，賣家印花稅就更高了，按照你的持有年限算累計，最高可以征收到16%，此外還有額外印花稅，新加坡居民首套免征，其他都要交，稅率最高16%，此外還要收所得稅，最高能收到22%。而在持有環節，按照房屋年租金收持有稅，便宜的自住房，免稅。其他也是累進稅率，最高能收到20%。所以在新加坡想從房産交易中獲益，幾乎不可能。即便房子漲價，收益也全都被政府拿走了。你要弄一套房子，出租或者經營，基本上也賺不到什麽錢。
新加坡的組屋形式很多，可租可售，還擁有學校，商店，社區等很多資源，有的還能構成一個鎮，有一居室，兩居室，最多到五居室，還有專門爲老年人設計的樂齡公寓。對應不同收入的家庭，比如三居室的收入限制就是家庭月收入3萬到6萬的可以申請，最近幾年，大戶型越來越多，占據了70%的比例。而小戶型逐漸被淘汰，或者用于租賃。
祖屋
還有一種公寓叫做EC公寓，專門用于改善的夾心層，這部分人組屋不願意住，但又買不起商品房，均價是差不多是人民幣4萬元一平米。是當地私人住宅的60%。他的購買對象也有嚴格要求，家庭平均月收入，7萬元以下者才能購買，單身的要35歲以上才能買，購買後滿5年才能有限制地轉售，滿10年可以變成私人住宅。政府非常重視組屋市場的房價收入比這個指標，私人住宅這塊，完全市場化，有錢你願意買就買你的，多貴政府都不管。但是組屋這種保障性的房子，則非常在意，新房市場的組屋房價收入比一般是家庭年收入的4倍，也就是說一個家庭不吃不喝4年就應該能買的起一套2居室或者3居室。即便是組屋轉讓市場，房價收入比維持在5.5倍以下。什麽概念，拿中國舉例，全國平均可支配收入是3萬，一家三口按照9萬算，那麽申請新的組屋，大概不能超過36萬元。而買二手的組屋也不能超過50萬。北京上海深圳廣州，人均收入算8萬，一年一家24萬，新組屋不能超過96萬，二手組屋不能超過132萬，這大概是10年前的房價。
新加坡的組屋一個家庭，只能擁有一套，這個家庭一輩子，也只能買兩次，這就會讓大家非常謹慎，不會輕易去買房。即便收入狀況大幅改觀了，也不願意換房，過早地把房票用掉，以後收入再增長，也都不再有機會。而且新加坡還配以嚴刑峻法，一旦發現離婚弄虛作假者，輕則罰款，重則坐牢，而且組屋必須住夠一段時間才能轉售，轉售後也不讓你馬上就買，還規定了一定時間之內，你不得夠買。
住房保障系統中，除了組屋之外，新加坡還有廉租房，租金不到市場價的10分之一，主要是一些小戶型組屋改建而成。可以確保窮人有地方住，由于這種房子住得很不舒服，質量也比較差，所以但凡有能力的人，都不願意苟且，富人更是不會去占這種小便宜，所以可以確保廉租房的效率。