2021年差不多是過去三十年中國房地産黃金時代最嚴格的調控年，盡管從暴漲的2020年走來，但是政府強大的決心依然將房價壓在地上不得動彈。截止到目前，今年已經出台了總計超過400條調控措施，包括大殺器二手房指導價、“三條紅線”、銀行限貸等等，就連深圳、杭州等等熱點城市，房價以往一路高歌的態勢被遏制，成交量進入冰點。
但是仔細看今年的調控，和以往還是有很大的不同。就像我們看教培行業整頓一樣，不僅僅是整頓一個行業那麽簡單，而是重塑了中國的教育版圖，理順了教育機制，相關的學校、學生、教師包括中考高考都有了完整的配套。
今年的房地産調控可謂是史上最嚴，就連曆經風雨的恒大集團也幾乎倒下。多輪土地拍賣陷入流拍，開發商不願意拿地。因爲銀行信貸難，資金困難，一手房又限價，完全限制了利潤。
很多人認爲中國的房價會大跌，進入低價房時代。
這個觀點我們講過很多次，房價未來是分化的。一二線大城市，房價一定還能繼續漲，三四五線城市的房價很難支撐，根本的原因是人口問題。大城市人口持續流入，住房需求一定存在，由于供給端的有限，需求不斷擴張，房價怎麽可能捂得住？三四五線城市，房多人少，房價又怎麽支撐的住？
但是正因爲大城市房價的無法根本遏制，所以大城市住房難問題一直是政府著力解決的困難。要想真正把大城市住房價格控制下來是很難實現的，那樣違背了市場經濟准則。
未來解決大城市住房難的問題，政府很可能會參照德國和新加坡模式。簡單地講，這兩國的模式就是將房子分爲“奢侈品”和“必需品”。“奢侈品”就是商品房，“必需品”就是政府的廉租房、公租屋和共有産權房。
之所以采取這個模式，是因爲這個模式是最符合最廣大人民根本利益的。首先，中國大多數老百姓的資産主要都是以房産形式存在，如果房價真給打沒了，那麽很多老百姓的主要財産都被清零，也就一夜之間回到解放前，那我們改革開放幾十年真的就白幹了。第二，講過很多次了，房地産對于中國經濟是極其重要的支柱産業，不僅帶動上下遊幾十個産業，解決了幾千萬沒有技能和學曆的農民工就業和生活，而且每年繳納上千億的稅款，解決了政府的無數難題。土地財政甚至是很多地方政府賴以生存的支柱。第三，房地産和金融早就深度交融，房地産完蛋一般下一步就是金融危機，美國2008年的次貸危機就是明證，中國的房地産和金融的捆綁程度甚至超過了美國。這也是爲什麽政府這一次一定要救恒大的原因。恒大捆綁了幾十家銀行，涉及債務1.97萬億，恒大真要倒了，那絕對是一枚核彈攻擊。
所以正是房地産綁架了中國經濟，所以這種大力發展房地産以房地産爲支柱的模式不能再持續下去了，爲了健康穩定可持續的發展，我們必須要和房地産說拜拜。但是交融了這麽多年，松綁絕不是一句兩句話那麽簡單，必須有慎重的規劃和穩健的執行。
未來大城市的房子分成兩種，一種是交易買賣的商品房，這個價格按照市場規律波動，另一種規模更大的就是廉租房、公租屋和共有産權房之類的。這些廉租房只收取低廉的房租，能保證很多青年和低收入者的住房需求。在這種情況下，居者有其屋，同時有恒産者有恒心，所有人的需求和利益都得到了保障。房地産沒有被強行壓制，經濟還在穩定運行，但是慢慢開發的廉租房能解決很多剛需的住房需求，從全社會的角度給無房者打了鎮定劑，青年人再也不需要爲了房子而焦躁不安，或者被房子綁架。房價炒作的空間也就逐漸收窄。另外，有財力者爲了改善需求，可以購買商品房，商品房同樣也是人們投資品和資産。人們依然可以追求高品質的生活，仍然可以爲了高品質生活而努力奮鬥。
不過有一點，我覺得大家一定要清醒，未來將不再有學區房的概念，這一點政府是認真的。相關的規劃和配套措施都已經逐漸完備，比如教師輪崗，學區搖號，政府是不會允許學區房這樣的概念繼續販賣焦慮、影響教育公平的。學區房的功能會大大減弱，直至最低。
所以未來大家可以放心大膽地去大城市追逐自己的夢想，房子將不再是大家的牽絆和掣肘，政府已經爲我們做好了規劃。
