特別說明：由于疫情事關重大，本文不就病毒相關的醫療問題詳細分析，相關數據和信息來自政府發布和相關主流媒體，並盡可能多方驗證。

面對疫情，讓我們一起爲中國加油，爲武漢加油。

2020年2月4日，建誠晟業發布報告：《疫情對房地産業影響：短期沖擊明顯，二季度逐步恢複，中長期大勢未變》（可查看網址：www.jianhecheng.com，或者搜索“建誠晟業”）。

該報告將湖北以外的三十個省市，按目前疫情嚴重程度及其與湖北的關系分成四大類，並在此基礎上對各類城市不同階段房地産市場銷售受到的影響進行了預判，具有很強的前瞻性。

以下是相關觀點精華，就報告關鍵點進行了解釋說明，更容易看清楚我們的觀點，以此與大家分享。

疫情對宏觀經濟的影響取決于病毒自身特點、政府應對措施、經濟所處階段等多方面的因素。

綜合疫情相關信息和有關醫療專家的分析，考慮到返程高峰延遲、新冠傳染性更強但潛伏期長于SARS、治愈有待時日等因素，我們對疫情未來走勢假設如下：新增病例的高峰期在2月上旬出現，隨後新增病例開始下降，疫情進入消退期並在3月得到明顯控制，社會秩序將從二季度全面恢複。湖北作爲最嚴重地區，疫情的直接影響可能延續到二季度。

相比2003年SARS，新冠病毒本身傳染性強但強度較低，疫情覆蓋省市更多，中央及各地政府應對措施力度大，並首次采用封城等方式大幅改變短期人口流動。假期延長在控制疫情的同時，同時還會導致節後返程高峰趨緩、開複工周期延長等諸多負面影響，生産、消費等經濟活動受到更嚴重的負面影響，因此2020年新冠疫情對經濟和房地産企業將帶來更加嚴重的短期沖擊。

1. 各省市按疫情嚴重程度分成四類，與湖北距離近、人口聯系緊密的9個省市受影響最大

結合各地目前疫情情況，根據地理位置及其與湖北的緊密程度，將除湖北以外的其余30個省市分成四類，對其2020年全年房地産市場銷售走勢進一步進行情景模擬：

數據顯示，湖北商品房銷售額和銷售面積占全國比重約爲5%，其房地産市場受到的沖擊，對全國數據影響不會太高。但第一類9個和第二類6個省市商品房銷售面積占全國比重分別大41.5%和32.8%，銷售金額占全國比重分別爲46.4和31.8%，這兩類省份（共15個）基本覆蓋了全國所有經濟相對發達、房地産市場活躍的省市（特別是位于湖北周邊或與其關系緊密的第一類省市，如湖南、河南、重慶、上海、北京等），短期內受到的影響將顯著影響全國房地産市場整體走勢。

第三類、四類省市的房地産市場規模較小（商品房銷售面積占比分別爲12.0%和8.7%，由于房價較低其銷售額占比更低，分別爲10.4%和6.5%，合計占比爲16.9%），目前疫情也較輕，其市場調整幅度也將較小，對全國數據的影響就更小了。

2. 四類區域影響差異明顯，一季度銷售面積平均下降37%，嚴重地區降幅可能達40%，疫情結束後有望恢複，全年全國銷售面積下降7.9%

暫停售樓處和疫情相關隔離舉措，短期內將給房地産銷售帶來顯著的不利影響。建誠晟業認爲，新冠疫情作爲突發性事件，只要及時控制，對房地産市場的影響是階段性而不是根本性的。房地産市場需求取決于“人口、貨幣”等根本性因素。隨著疫情逐步被控制，全國範圍內社會經濟秩序和人民生活將恢複正常，住房需求也將逐步恢複到合理正常水平。

另一方面，出于穩經濟和全面建設小康社會等方面的要求，作爲對沖疫情對經濟沖擊的重要手段，中央政府會陸續出台促進社會投資和居民消費的政策，相關貨幣政策放松、信貸投放力度加大是可預期的。

房地産市場作爲經濟的壓艙石，地方政府因城施策、定向放松力度也會進一步加大，這將推動速凍的住房需求在二季度乃至下半年逐漸恢複，有利支撐房地産企業恢複投資拿地進度，進一步推動上下遊行業發展和社會經濟穩定。

建誠晟業相信，在新冠疫情結束後，在中央貨幣政策相對寬松、信貸投放力度加大的利好背景下，地方政府也會針對性的加大鼓勵消費政策執行力度，隨著因疫情、隔離等減弱的需求逐步釋放，銷售數據有望隨著疫情的緩解在二季度逐步恢複，下半年有望恢複性增長。

我們對疫情防控的不同情形做出樂觀、悲觀、中性三種假設，其中中性假設如下：2月中旬開始新增病例減少，3月疫情被明顯控制，二季度全社會逐漸恢複正常秩序（湖北疫情相對嚴重，可能延後1個季度甚至更久）。

建誠晟業認爲，全國範圍新冠疫情的影響將逐漸減弱，房地産銷售受影響最大的是第一類9個省市，具體包括河南、湖南、江西、重慶、安徽、浙江、廣東、上海、北京，他們要麽與湖北相鄰，要麽與湖北/武漢人口、交通關系緊密，目前新冠病例較多，第一類9個省市商品房銷售額2019年占全國比重達46.4%，企業應當重點關注其負面影響。

在“中性情形（2月中旬新增病例明顯減少，3月疫情被明顯控制）”的假設下：平均來看，受影響最大 的第一類省市第一季度商品房銷售面積預計同比下降40%，二季度同比降幅縮小至25%（同期湖北分別下降70%和45%），三季度將恢複到上年同期水平，四季度有望增長10%。全年來看，湖北商品房銷售面積預計下降21.7%，第一類省市下降10.6%。

第二、三、四類省市，在第一季度的商品房銷售面積的平均降幅分別爲35%、25%、20%，疫情的負面影響相對較小。在第二季度，當地市場有望率先恢複，部分省市有望恢複到增長水平，下半年需求較爲平穩。

全年來看，預計第二、三類省市的商品房銷售面積平均降幅分別爲6.6%和2.5%，第四類城市小幅增長0.8%，全年全國商品房銷售面積下降7.9%（降幅較疫情發布前我們預測的降幅大幅擴大6.9個百分點）。

若疫情控制的速度不及預期，悲觀情形下，新增病例到3月才能逐漸減少，疫情在二季度逐漸被控制，負面影響將延長更長時間，預計全國商品房銷售面積在一季度和二季度分別下降42.0%和29.0%，全年降幅達13.5%。如湖北第一、第二季度的商品房銷售額分別大幅下降75%和60%，第三季度降幅縮小至10%，全年降幅將達到30.8%。最重要的第一類9個城市（2019年占全國銷售額比重達46.4%），銷售面積在一季度和二季度降幅分別達45%和40%，三季度降幅縮小至5%，全年降幅達16.7%。其他各區域不同階段的銷售表現如上表所示。

若疫情控制形勢較爲樂觀，如新增病例在2月上旬觸頂後快速下降，社會秩序在3月開始即逐漸恢複，影響很快消退，預計2020年全國商品房銷售面積在一季度和二季度降幅分別爲29.3%和11.7%，三季度將恢複增長，全年降幅爲4.5%。各類省市在不同階段的影響如上表所示。

需要注意的是，上述預測僅考慮了不同省市受疫情影響的大小，沒有考慮當地房地産市場的差異性，比如同屬第一類省市，北京、上海等高房價城市與湖南、河南等省份表現出的特點就會大不一樣（房價高低、需求結構、城市/區域分布等），市場走勢也會存在顯著差異。

建誠晟業認爲，該預測應當結合各地短期推盤、土地開工等數據來進行進一步細化，如果當地市場基本面能夠支撐需求短期向好，可以在上述預測基礎上予以放大；當地市場本身供大于求的，相關政策和疫情也很難改變市場走勢；建誠晟業將持續跟進疫情進展，在獲得更多數據後，對各省市房地産市場進行更深入的研究預判。

建誠晟業認爲，銷售作爲房地産開發企業最重要的資金來源，銷售放緩將顯著影響企業資金狀況。企業爲了減少資金支出，會主動放慢拿地、開工等節奏，這將給房地産開發投資和上下遊産業帶來不利影響，進一步加大經濟下行風險。此外，建築施工與房地産業緊密相關，高度依賴外來務工人員，加之疫情導致全國範圍內短期市場交易、開工不足，預計一季度特別是前兩月的全國在建、新開工、投資等指標將明顯下挫，降幅也將可能超過30%（一季度全國商品房銷售面積的降幅預期爲37%）。全年來看，受銷售壓力影響，開發企業將主動放慢開工拿地，全國房地産投資、開工數據將受到巨大挑戰，特別是湖北及周邊等受疫情影響更大的省市。

特別聲明：所有預測高度依賴于疫情及時控制，社會秩序能盡快恢複。若全國範圍內更多新增病例被發現，政府嚴控疫情的舉措可能延續更長時間，二季度乃至下半年社會秩序難以恢複，房地産市場的影響也會持續。

總體而言，我們堅持認爲，疫情終將過去，只要人口遷移繼續存在，中國社會和房地産市場的秩序總會恢複，市場需求在經曆一段壓制後仍有反彈可能。讓我們一起加油和期待。

建誠晟業，下設建和城研究中心，由多位在中國房地産行業擁有十年以上從業經驗的資深人士發起成立，廣泛開展建築與城市等相關領域研究，爲房地産企業、金融機構、購房者和投資人等提供地産研究咨詢、投融資並購、財務顧問等服務。

針對房地産企業、金融投資機構在戰略布局、投融研判等層面的相關需求，提供研究報告、專家咨詢等服務，幫助企業明晰公司外部環境，把握市場趨勢，合理制定公司戰略和投資決策，在風險可控的前提下挖掘市場機遇。

我們相信，基于投資視角下的價值發現和風險判斷，團隊長期耕耘積累的專業能力和豐富資源，將爲研究成果的專業性和顧問服務的差異化提供保障，支持開發企業和金融機構等房地産産業鏈相關主體把握行業趨勢，預警周期風險，優化研判邏輯，促進資源互通，共同探索新時代下房地産行業轉型與企業發展成熟的新篇章。