相比于挂牌中介的出售方式，選擇拍賣行是一個能夠更快出售房産的途徑。因此，買家們除了關注普通的期房和二手房以外，也可以了解一下另外一種形式的購房。
房地産拍賣會
那拍賣會的房源情況如何
價格是否對比另外兩種有優勢呢
今天的文章我們就來跟大家詳細介紹一下
房地産拍賣
Real Estate Auction
房地産拍賣是以公開競爭的形式，在規定的時間、地點和日期內，將房産賣給出價最高的應價者，任何人都可以參加(外國人會限制房産類型)。
在新加坡，比較出名的房地産拍賣機構有萊坊Knight Frank、高力國際Colliers、仲量聯行JLL、戴玉祥産業Edmund Tie & Co等，拍賣行會定期在丹戎巴葛的Ammara酒店舉辦月度房産拍賣會。
我是賣家
賣家可以授權房産公司專業人員進行拍賣委托，在拍賣前向拍賣行提供想要出售物業的詳細信息，與拍賣行簽訂拍賣協議，支付手續費，確認底價等。後期，拍賣行會有專業人員去現場進行拍攝和估價。成功出售物業後需要向拍賣行支付對應傭金。
參與拍賣的物業通常爲以下幾種常見類型：
1.屋主自願出售(屋主由于個人原因爲了快速出售而選擇拍賣，或是由法院下令強迫房主進行拍賣，這種情況常出現在離婚訴訟案裏)。
2.抵押貸款拍賣(由于屋主無法按照約定進行貸款償還所導致的，一般是銀行對該物業進行拍賣，通常情況下銀行爲了能夠盡快在短時間內出售該房屋，除了拍賣行以外也會簽訂私人協議以盡快完成出售。)
3.拍賣房地産(該房産爲遺産一部分，由相關管理人或受益人執行拍賣，如沒有明確受益人則按照法律規定進行執行)。
4.法院強制執行拍賣(被拍賣的物業可能是爲了執行某個法律判決而進行強制拍賣，例如爲了追回相應債務而沒收該執行人名下財産等)
遇上上述幾種情況時，賣家基本上都是希望可以快速售出該房産的。而拍賣就是這樣一個迅速的過程，在滿足前提條件的情況下，錘子一旦落下，交易也就立刻達成。
我是買家
對賣家不利的事情，就是對買家有利的事情。雖然在競拍的過程中，價格會偶爾有飙升的情況，但是中位售價通常會低于市場價。買家們可以提前前往各大拍賣行進行登記了解，所有人都可以參加，外國人可以競拍的房産類型和普通買房類型相同。
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一般情況下，每場拍賣會將會推出20處左右房産，數量有限。且無論是房産位置還是房産類型都無法選擇和更改，只能在有限的資源裏，選擇最適合自己的房産。如果對某些條件並不是很在意，就很有可能在拍賣真的撿到寶。
拍賣前應該做好哪些准備
參觀房地産
由于參與拍賣的房産不局限于私人住宅，也有商用房産類。因此，買家應該在此之前去該物業周邊了解附近環境和行情。
不論是私人住宅還是商業住宅，首先應該盡可能了解周邊相同類型房産的價格，有許多買家在看價格的時候喜歡直接看總價，但是在房産買賣裏，基本都是基于房屋面積大小來的。因此，用戶應該盡可能參考房産平均尺價。且盡可能了解周邊發展情況，這會影響到房屋後期價值的判斷。
其次，了解周圍房産的租金情況，同類型房産的數量等。如果房屋周邊租住需求更高的話，也會在後期給買家更快的帶來收益。如果是商業房産，則盡可能留意店面用途和客流量，這些都是後期影響産生價值所需要參考的幾個因素。
最後，盡量去了解房屋的現狀，如果自己無法判斷可以請專業的房屋檢查員一起，提前了解該房屋是否有受到周邊環境影響降低入住體驗，又或者房屋內部是否保養得當，內部結構是否進行過改動等問題。如果在拍得後才發現房産長時間未妥善維護，從而需要更大筆資金進行翻修的話，可能會超出買家一開始的預算。
通常情況下，在舉行拍賣會的兩周前，潛在買家會有“看房”機會，請盡可能去看房。
索取拍賣房産合同
在拍賣開始前，向拍賣行索取合同。仔細研究合同條款，最好是在律師等專業人士的陪同下進行確認，以便對每條細節都深入理解，再參與競標。
在拍賣房産時，很多合同條款往往更傾向于賣家，尤其是抵押權人銷售，合同中可能會存在非常多繁苛的條款，需要專業人士解釋清楚會比較好。
索取房地産的估價
必不可少的一步，在可以參觀房産的時候，盡量帶上注冊評估師一同前往，或者在參觀後，向銀行索取有關房地産的估價。估價是一個非常重要的環節，這不但決定了後期買家的競拍上限，也需要根據這個估價去銀行看是否可以獲得相應的貸款金額。
在拍賣前取得貸款
和普通房産交易的情況一樣，請在拍賣會開始前就確定自己可以獲得的貸款額度。受到總償債率的影響(TDSR)，每個人可貸款的額度都不相同，不要參考身邊朋友的情況。請一定讓銀行專員提前按照自己的情況來。
設定價格上限
從本質上來說，拍賣實際上是一種短時間的高壓銷售，因爲參與競拍的人數量在那裏，在過程中不免會産生一些比較心理。因此，設定一個價格上限就非常重要，一旦在競拍過程中達到了該價格，買家請立刻停止叫價。
在拍賣的過程中，買家可能會受到周圍環境的影響，又可能帶著一點僥幸心理，覺得自己有可能只要多付一點點錢，就能拿下心儀的物業，這種情況確實會有，但也存在著冷靜後發現已經比預計超支幾萬甚至更多的可能性。
拍賣過程
舉個例子
一個物業單位，要價160萬，如果沒有特別熱門的競拍點時，起拍價也許會定在140萬左右。最終，該物業以148萬的價格結束競拍。由于賣家所開出的保留價格爲150萬，雖然只相差2萬，但由于競價未達到該價格，本次物業流拍。
在上述例子裏面，有兩個比較關鍵的信息，一個是價格，另一個就是流拍。
價格
物業的定價是拍賣過程中中非常關鍵的一個信息。通常情況下的定價分爲兩種：一是要價(Offering Price)，要價通常情況下參考市場價值來定。二是保留價格(Reservation Price)也就是底價，賣家會根據情況設定最低價格，競拍時只有當價格達到了賣家所開出的底價時，競拍才算成立。
流拍
很容易理解，當價格未達到賣家開出的底價時，則競拍不成立。這個時候，如果你依舊對該物業有興趣，可以跟拍賣行聯系，將你放入“潛在”買家名單中。
除此以外，買家其實可以直接跟賣家或者其代理中介進行聯系，這種事情在拍賣會上也是經常發生。許多成功購買到拍賣物業的人往往是抓住了會後的機會，跟買家私下達成交易，雙方各退一步，既得利益又有效率。
成功競拍後
必須提供的資料
1.中標者的有效證件
2.公司印章(如需要)
3.授權委托書(如需要)
4.支票
一般情況下，在拍賣完成後的當天就應當支付中標價格的5%-10%作爲定金(具體參考合約條款的內容)，定金只能以支票的形式進行支付。如果銷售過程中需要支付GST，則需要用另外一張支票進行支付。
剩余部分的款項通常在接下來的8-12周內完成，具體也是根據交易合同的內容來看。再此期間，雙方律師會進行産權轉讓等後續事宜。
如買家未按合約履行後續的支付條款，則視作違約，賣房有權采取法律行動，且最初支付定金將會作爲違約金不被退回。
根據高力國際3月的研究報告中顯示，2019年新加坡所有行業和主要拍賣行的挂牌總數爲1458(包括重新挂牌)。相比于2018年1088的數量，增長了34%。其中，住宅類房産占最大份額，從2018年的47.6%增長至54.7%。
2019年的挂牌物業中有751個物業是由于無法償還貸款而進行拍賣的，其中住宅物業占432個。據分析，這種情況的原因可能是由于2015年至2019年期間利率的上升以及租賃市場的不景氣而導致的。
根據賣方類型統計數據
數據來源：高力國際
2020年由于經濟蕭條，挂牌量在持續增長，預計今年整體挂牌量相比去年會有10%的上漲。許多賣家都急于想通過房産獲得現金流，因此賣房有可能會以低于市場的價格進行出售。
對比開發商和二手市場而言，拍賣房前期所需要花費的心思確實會相對比較多一點，但是這也是一個不錯的機會。如何選房、估價是否這種這些專業的問題都最好選擇一個專業顧問進行確認。
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