在這自媒體時代，房屋經紀和專才都以理財專家、演講大師、視頻網紅等多重身份走進人們的生活。有些內容還借助搞笑和富創意的包裝，或者請大牌明星助陣，模糊了廣告與娛樂的界線，甚至含有誤導性。這些房地産行銷資訊越泛濫，越有滲透力，也就有可能制造更多的經誘導的需求。
一家四口住進三臥房公寓單位後，發現可用空間還比之前四房式組屋的小，但看在有公寓設施還有另一個單位收租，盡管不是很滿意但仍能接受。
去年12月的新一輪降溫措施，似乎無法爲熾熱的樓市降火。降溫措施出台不到半年，今年5月份推出的新私宅單位環比猛增212%至1240個單位，售出單位也大增105%至1356個單位，爲去年11月以來的單月最高銷量。新私宅價格也連續九個月攀升，第二季環比上漲3.2%，同比上漲10.3%。行情依然火熱，顯然降溫藥效不夠強。
在每一個交易中，經紀扮演關鍵角色。本地房屋經紀的行銷手法雖不及“小麥換房”“大蒜換房”創新，但也算五花八門，不只限于傳統的廣告宣傳。
去年，有個讀者寫信來訴苦，說他被房屋經紀的“賣一買二”投資策略害慘了。這名讀者和太太及兩名成年子女住在中部成熟組屋區的四房式組屋。原本住得好好的，房貸也所剩不多，幾年前卻一直有房屋經紀上門遊說夫婦倆趁高價賣出組屋套現，說高齡組屋再不賣就會迅速貶值，還傳授了一套“賣一買二”的房屋提升及投資策略。
年輕家庭房貸壓力加劇
兩種需求最大的分別就是，前者源于一種真實的需要。一般上，真實的需求是可以預測的，例如，根據每年的新人婚姻注冊、預購組屋單位到達最低居住年限、集體出售後多少屋主需更換房子等數據，都可以估計一年的總私宅需求，包括新私宅和轉售單位。
上述兩個實例，對很多人來說，也許已見慣不怪，但這卻點出了一個關鍵的市場趨勢。市場上可能有兩種購房需求，一種是真實的需求，另一則是經誘導的需求（induced demand）。
經不起房屋經紀的不斷硬銷和賣一買二策略的誘惑，這對夫婦最終毅然把住了近四分之一世紀的婚房脫手，套現後兩人再各自單獨購買了同區私宅項目的單臥室和三臥室單位，一間收租，一間自住。
“跟風”買房現象在本地樓市相當普遍，面對節節上升的房價，手上握有一些現金的國人，難免會産生恐慌心理，進而一頭栽進樓市。這些買家不是買房自住，只是不想手上的現金貶值，可買可不買，但經房屋經紀遊說，很容易下訂成交。就因爲有這類買家的存在，最近在市區邊緣的兩個私宅項目非常搶手，開盤第一天就賣了近80%單位，簡直就當降溫措施透明。
無論真實或經誘導，本地樓市需求依然強勁是不爭的事實。
毫無疑問，加息肯定會有一些購房者被嚇退。有個同事就形容“調高房貸利率就是無聲的降溫措施”，原本准備進場的他，已暫時止步。他自言買房對他不是“剛需”，只是想跟風投資，但又必須貸款，只好作罷。
但人算不如天算，後來疫情來襲，這名讀者遭公司裁退，投資的單位租約也停了好幾個月，導致兩個單位的貸款無法按時償還，讓夫婦倆質疑賣一買二策略是否行得通。
經誘導的需求一般是一些外在因素，例如有些買家視房屋政策漏洞爲投資良機，爲把握這個機會，才産生了買房需求。市場上，有些房屋經紀會建議夫婦倆把聯名屋主關系“脫鈎”（decoupling），讓其中一方獨占現有房地産所有權，另一方就能獨自購買另一套房地産，從而免付額外買方印花稅。經誘導的購房需求也可能因某種恐慌心理、害怕錯過的心態（如上述第一個實例）、盲目跟風或怕落人後頭等因素而産生。因此，相對于真實需求，經誘導的需求就顯得較難捉摸和預測。
私宅買家爭相進場，部分原因是在低利率環境下買房抗通脹，另一方面也是恐慌心理，擔心越遲進場房價會越高。買家中不乏年輕家庭，他們的收入固然不少，但多數仍以貸款爲主，如今房貸利率調高對這群人的影響不容小觑。
大華銀行進一步調高三年期固定利率至3.08%，使到本地房貸利率超過3%。大華銀行和華僑銀行最新的兩年期固定利率貸款是2.98％。星展銀行也剛推出兩年和三年期利率2.75％的貸款。 從低于2%調高到超過3%，對須要貸款75%的供房者已造成不小的還貸壓力，房貸利率若真如專家預測在年底攀升至4%，明年甚至上升到4.5%，供房者必須承受的還貸壓力將加劇，只有做好充分的准備，或更好地管理所背負的房貸，才能避免違約風險。
市場上可能有兩種購房需求，一種是真實的需求，另一則是經誘導的需求。無論真實或經誘導，本地樓市需求依然強勁是不爭的事實。
她形容自己像被催眠似地簽下了一個單臥房單位。回家後和友人談論，才開始意識到她買下的單位價格確實過高。
最近一個朋友繼承了一筆遺産，准備用這筆錢投資一個公寓小單位。房地産經紀推薦她位于其他中央區（RCR）的一個新推出項目，開盤當天她到現場抽簽排隊等訂購房子。
原本開盤前一臥房單位的指示尺價爲2190元，沒想到反應非常熱烈，當天同類戶型的尺價就地上調了三次，輪到她訂購的時候，尺價已接近2500元，大大超出她的預算。
她對就地漲價近300元感到錯愕，正准備放棄離開，身邊的房屋經紀開始不停遊說，說什麽有超高買氣的新項目才值得投資，不應就此放棄一個千載難逢的投資良機，還聲稱發展商接下來若進行多一輪漲價行動，她就可以馬上享有“資産增值”。