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新加坡房地産的成交價屢創新高的新聞時不時在報紙出現，比如超百萬新幣轉讓的組屋，千萬級的公寓以及一次性3千多萬新幣的印花稅等等，老百姓到底該如何解讀這些新聞？這是讓老百姓進場搶購還是泡沫太大提醒退場的信號？至少在房屋中介看來，房屋價格沒有最高，只會更高。
作爲一位專業的會計師，我分析房屋的幾種屬性幫助大家判斷。 第一種：房屋的居住屬性 最近《我的二舅》視頻在朋友圈刷頻，堅忍的二舅擊中了很多人的淚點，也包括我。在當年那個自力更生的年代，守護我們健康成長的每個孩子身邊都有一個大愛如山的二舅。
比如，我“二舅”當年爲了讓我們兄弟姐妹吃到新鮮的魚，用鐵鍬徒手挖了一個池塘，他也更是徒手自建了二套住房。 當年每建一套新房都需要推倒現住的舊房，原因是每個家庭只能有一套地基，另一個原因是二手房完全沒有流動性。 就是說當一個城市或地區流動性不足的時候，想要升級換房會有很大的困難，因爲二手房沒有人接手。比如你想要買一套一千萬的房子則需要賣掉現住的7百萬的房子，這是很多國外非移民國家或是中國流動性不足的城市房價不漲的主要原因。
在此，我們看到房屋的屬性就是自住，因此當二手房價格和新房價格可以挂鈎的時候，說明很多人買房是爲了以舊換新，特別是新加坡針對第二套開始征收高額的印花稅。 那麽我們選擇自住房屋的優先級是怎樣的？是不是：第一房屋夠大，第二環境夠好，第三孩子上學近，第四購物方便，最後才考慮永久地契還是99年？
第二種：房屋的投資屬性
當一個家庭購買房屋不是爲了自住的時候，房屋的投資屬性就顯現了。 房屋的投資屬性主要是參考租金回報和利息回報，比如當一個房屋的租金收入超過定期存款利息的時候，大部分人都會選擇購買房屋。但大家似乎忘了，房屋是有年限的，還會貶值和折舊 各個國家政府爲了防止房屋被投資屬性炒得過高而讓真正有居住屬性的人買不起，造成分配的不公平從而導致社會的不穩定，對于自住之外還額外持有的房屋每年征收房産稅。新加坡則是房屋價值越高，房産稅越高。
那麽，在房屋貶值和房産稅的雙重夾擊下，房屋是否還具有投資屬性？ 我的回答是：依然還是有的。 首先房産並不是全額購買，首付只有10%或是20%，因此房屋的金融屬性來自于貸款的杠杆。如果貸款利息很低，同時城市人口流動性高帶動租金收入高，是可以抵消房産稅和貶值的價值，畢竟通脹也需要互相抵消。 同樣，作爲投資屬性的房屋，投資人會怎麽選？是不是：第一貶值慢，第二是那個地段的租金高？第三是那個地段將來發展空間大？ 第三種，房屋的避險屬性。 當一個富豪一次性投資多套房産，甚至願意繳納高昂的印花稅的時候，我們分析這個時候房屋更多是避險屬性了。
就是說房屋的回報並不是那麽重要，重要的是資産安全。 在一個安全爲考量的前提下，判斷的標准是：第一是資金放在哪個國家？第二是永久地契、第三最優質的地段，第四是非同質化的房屋。新加坡90平米的小三房是不是到處都是，富豪有買這樣的房屋避險嗎？非同質化的頂級豪宅是不是反倒趨之若鹜？
目前新加坡二手房和新房價格是挂鈎還是脫鈎了呢？我所看到的是二手房小幅上揚，新房則大幅上漲。只能說， 新加坡在目前這種國際環境中，高端房屋滿足了富豪們自住，投資和避險的全部需求。而老百姓在購買房屋的時候，首先依然需要考量的是你買的房子你自己是否願意住？因爲老百姓所能購買的同質化房子實在太多了，經濟一旦下滑，或是富豪，大公司一旦撤退，太多同質化的房子房價和租金勢必都會下跌。不過由于新加坡人口還在增加，通脹也是有史以來最高，新加坡可能依然會是富豪們選擇避險的首選之地。
（本文由傑鵬國際JPI董事劉朝霞，新加坡注冊會計師整理）
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