當更多OCR私宅像春景花園那樣屋齡告急時，會有多少發展商進場“英雄救美”？
這項研究的關鍵發現是組屋更能保值，而私宅業主須花更多錢來維持物業狀態，房産價值的屋齡折舊更快，租賃地契私宅的地契衰減更使問題加倍嚴重。
他說：“怕什麽，再過30年我不在了，就算地契剩不到30年賣不出，難道我的孩子不能留著收租嗎？租金也是價值啊！”
99年租賃地契的春景花園屋齡已超過40年，2018年上一波集售熱潮時曾尋求出售，“有錢人爸爸”當時是投支持票的。
他現在住的單位，可從集售獲得約200萬元。可是，AMO Residence一個大小相當的五臥房單位要300多萬元，200萬元只買得到900多方尺的三臥房單位。
“夾心層爸爸”要進場買私宅，現在是高價位還是低價位？將來要集售會不會被其他立場不同的“有錢人爸爸”拖累？自住型買家可不能潇灑進場說走就走，將來不等屋齡告急先離場，是套利還是被套牢？
爲什麽這麽說？另一個住在春景花園（Chuan Park）私人公寓的“有錢人爸爸”朋友，最近爲項目的集體出售計劃而煩惱——他是少數沒有簽署集售協議的業主。
上個月，ERA研究與咨詢受《商業時報》委托，對全島64個屋齡至少35年的99年地契私宅自2009年至2022年上半年的交易數據進行分析。結果顯示，這些“老私宅”的價格在這期間顯著增長，但漲幅低于整體99年地契私宅的中位價格漲幅。
諷刺的是，當時的9億元保留價爭取不到八成業主支持而拉倒。這一輪以9億3800萬元推出卻找不到買家，進入私下協議後經過一番拉鋸，最後才以8億9000萬元成交，還低過上一輪不過關的保留價。
雖然已經有發展商出價購買了，“有錢人爸爸”心裏還是期待交易最後拉倒，例如不獲發展商的股東批准，或重新發展的交通影響評估不通過等。
這份慎重，是不是也值得“夾心層爸爸們”借鑒？
大衆化私宅買家，如這位“夾心層爸爸”，不論在看新項目或轉售單位，如今都應當思考幾個問題。
我問他，難道不擔心地契衰減，房子價值歸零？
然而，發展商地段庫存所剩不多，買地時尚且精打細算，謹慎評估建築成本、利率走勢等風險。
然而，最終成交價卻低于上一輪不過關的保留價。這除了因爲上一輪集售市場過熱炒高業主當時的預期，其實也反映了如今的春景花園屋齡更高、地契更短沖刷房地産內含價值，以及發展商相對謹慎的買地決策。
原因是除了自住的春景花園單位，他還另有兩個私宅在收租。若賣掉春景花園須另買一個自住單位，他得支付25％的額外買方印花稅（ABSD）。
一個朋友最近想從組屋提升到私宅，讓老婆孩子生活更舒適。AMO Residence開放預覽時，他也去參觀了。直到項目開盤他還猶豫未決，沒想到375個單位第一天已幾乎被搶光，2110元的中位尺價還立下市郊大衆化私宅的新標杆。
自住型買家可不能潇灑進場說走就走，將來不等屋齡告急先離場，是套利還是被套牢？
這四年間，市區重建局統計的中央區以外（OCR）私宅價格累計上漲了22.8％，國大房地産與城市研究院（IREUS）統計的非中央區非有地私宅轉售價也漲了12.8％。
原本住四房式組屋的他看上了三臥房單位，不過老實說，連低樓層單位都要價180萬余元，已超出貸款頂限——他不是買不到，是買不起。
我安慰這個“夾心層爸爸”說：“這個項目，連有錢人都嫌貴！”
“夾心層爸爸”要進場買私宅，現在是高價位還是低價位？將來要集售會不會被其他立場不同的“有錢人爸爸”拖累？
春景花園這期間的轉售價其實也起了，多少反映在兩次集售的保留價調漲。
有趣的是，OCR老私宅的漲幅比核心中央區（CCR）和其他中央區（RCR）的老私宅都大。三者之間，OCR老私宅跟該區中位價格增幅的差距最小，只有10％，RCR的差距19.2％，CCR高達33.3％。
國大房地産與城市研究院在2019年對1997年至2017年這20年間的61萬8000宗住宅交易進行研究。結果顯示，政府組屋、永久地契私宅，以及租賃地契私宅的價值，在頭20年因爲屋齡漸長而折舊的速率不相上下。可是從第20年起，屋齡對房産價值的影響以租賃地契私宅最爲顯著，永久地契私宅次之，組屋最小。屋齡一超過30年，租賃地契私宅價值的折舊更是急轉直下。
前者是租賃地契私宅的長期結構性風險，後者是發展商對當下樓市前景的真實風險評估。
這就關系到買進的價位，他在2000年低位進場，早已回本，將來租金都是正數回報，現在賣反而要內出血。至于近幾年以較高位買進的，卻可能是賣比較劃算。無怪乎每個集售計劃，總是七十二家房東各自盤算，往往不成居多。
研究發現私宅折舊更快
Edgeprop網站數據顯示，本地至今的私宅集售交易，七成以上集中在中央區第9至第11郵區和東海岸第15郵區。
他說：“我不想降級，可是要買的話單單ABSD就要70多萬元，要命！”
這時候因爲手中的組屋價值顯著上揚，或收入增長而想要提升的自住型大衆化私宅買家，應當對這兩點風險有所警惕。
租賃地契私宅跟政府組屋一樣，價值會被所謂的“地契衰減”（lease decaying），即地契年限日漸縮短所影響。
往下走，當OCR私宅更老，地契年限更短，數量更多時，它們在轉售市場還能不能維持現今驕人的保值能力？
房地産經紀總會說，房價長期都是漲漲漲，全世界的買家都看好新加坡，等不及把錢彙過來投資置業。
ERA認爲，這顯示OCR老私宅的保值能力高于其他地區，但或許也是因爲OCR老私宅並沒有其他兩區老，30多年前，多數私宅都在中央區和東海岸，市郊的私宅不多。
整體而言，本地私宅在轉售市場的價格在長期還是保持增長，這是因爲整體樓市增值大于屋齡折舊速率。
AMO Residence離春景花園不遠，“有錢人爸爸”也去看了，卻買不下手。
心儀的房子望塵莫及，他跟我談起時，我卻連連“恭喜”他。因爲以他不上不下的收入，既沒有財力雄厚的父母，更沒有“好眼光”在加密貨幣前兩年大旺時賺到不清不楚，確實不該進場。
雖然“提升”的念頭未絕，但他接下來恐怕只能把眼光轉向價位較低的新項目，甚至轉售市場了。
春景花園所處的第19郵區也是熱門集售區。項目地點超棒，旁邊就是羅弄泉地鐵站，尚且讓發展商躊躇，跟它條件一樣或更好的OCR私宅有多少？