7月28日，中國物流集團資産管理有限公司宣布正式成立，這也是中國物流集團自去年成立以來對外傳達的第二個大動作。此前6月，中國物流集團國際速遞物流公司被曝組建中，總部將落戶河南鄭州。

而此次成立的中國物流集團資産管理有限公司（以下簡稱中國物流資管公司），一大業務重心就是物流地産。整合了中國誠通集團旗下最大物流地産國企的中國物資儲運集團，以及中國鐵路物資集團旗下地産業務，中國物流資管公司未來是否會成爲中國最大的物流地産企業？

中國物流資管公司是簡單的物流地産資源疊加，還是將通過數字化、網絡化技術打造一張虛實結合的數字化超級物流地産平台？掌鏈·第一物流網小編做如下解讀。

一、整合了那些資源？

新成立的中國物流資管公司並非重新注冊新公司，而是由由原中鐵物總投資有限公司更名新設。經營範圍覆蓋“資産經營與管理、資産處置、重組，土地資源開發利用，物業管理，投資活動，規劃設計管理、工程管理服務，房地産租賃和咨詢策劃服務等”。基本可以判斷是一個綜合性物流地産商。

中國物流集團把該行動看作推進內部專業化整合的首個重要成果，是集團資産資源專業化整合和統一集中管理的新篇章。

新公司整合成員包括七家公司，其中四家屬于鐵物系企業，三家屬于誠通中包及旗下公司，整體上屬于鐵物系的核心資産，目前還沒包括誠通系中國物資儲運集團相關物流地産。

①中鐵物華資産管理中心有限公司，鐵物系。②鐵物控股所屬北京中鐵泰博房地産開發有限公司，鐵物系。③北京中物京貿易有限公司，鐵物系。④中鐵物上海有限公司，鐵物系；⑤中國包裝所屬中新投資管理有限公司，誠通系。⑥北京康嘉力經濟發展公司，誠通-中包系。⑦福州富洋投資管理有限公司，誠通-中包系。

如果做超級物流地産企業，僅僅整合鐵物系部分資産恐怕遠遠不夠。而中國物流的物流地産資源足夠雄厚

2021年12月6日成立的中國物流集團有限公司，也是

由原中國鐵路物資集團有限公司，與中國誠通控股集團有限公司物流板塊的中國物資儲運集團有限公司、華貿國際物流股份有限公司、中國物流股份有限公司、中國包裝有限責任公司4家企業爲基礎整合而成。

這其中可見中國物資儲運集團（中儲股份）、華貿物流、中國物流股份三家企業都還沒整合進來。不過，在中國物流新聞通稿中指出，中國物流資管公司將陸續接收集團相關資産，爲後續專業化治理、專業化盤活處置和專業化資産經營奠定基礎。

二、值得期待的地産家底

看中國物流資管公司的家底，也是看中國物流集團的家底，隨著資産重組或還需要過程，但無疑中國物流資管公司是含著金鑰匙誕生的。

新組建的中國物流集團經營網點遍布國內30個省（市、區）及海外五大洲，擁有土地面積2426萬平方米、庫房495萬平方米、料場356萬平方米；擁有鐵路專用線120條、期貨交割倉庫42座；整合社會公路貨運車輛近300萬輛；國際班列縱橫亞歐大陸，在國際物流市場具有較強競爭優勢。

中國物流集團的物流家底可謂頗豐，主要包括原誠通系旗下的中儲地産資源以及鐵物系旗下的地産資源。

中儲股份的前身是中儲商貿股份有限公司，是誠通物流旗下的優質物流標的，手握核心土地資産。作爲中儲總公司旗下唯一物流上市標的，集團早期通過置換重組等方式將優質物流資産注入中儲股份，尤其是物流土地資源。

從資産厚度上來看，中儲股份在國內的倉儲物流用地面積位居前列，作爲比較，物流地産巨頭普洛斯擁有物流倉儲建築面積約爲3200萬平方米，萬科旗下的萬緯物流規劃或建成的倉儲面積超過1100萬平方米，中儲的物流倉儲規模僅次于普洛斯。

從資産深度上來看，中儲土地資源的使用與物流地産公司不同，物流地産公司通過租賃的方式將倉儲資源出租給客戶並收取傭金，而中儲的全部土地用于自用進行生産經營，運營及開展業務的主動性更強。公司物流資源與運輸網絡遍布全國，有利于公司商品流通及物流業務規模迅速拓展，同時存在未來開展新業務的巨大潛力。

三、爲何做物流地産？

（一）無倉儲無供應鏈

中國物流集團成立目標就是打造綜合物流領域的國家隊，成爲重要物資的供應鏈服務商。供應鏈企業無地産，難以掌控供應鏈上下遊，倉是供應鏈中場發動機。尤其隨著中國物流企業加速向供應鏈服務企業升級發展，物流地産更是各快遞、快運企業爭奪的關鍵要素。

從順豐房托上市，京東加速整合亞洲一號等物流地産等可見一斑。然而土地資源的稀缺，讓衆多民營快遞企業望地興歎。即使如此，各類物流企業仍樂此不疲。

順豐、京東、菜鳥、中通、圓通、申通、韻達等紛紛投資物流地産，通達系加碼物流分揀中心等地産項目，從過去輕模式走向重模式的一個根本原因在于，快遞等跑腿經濟，要爲客戶創造更多價值，必須控制物流中樞。物流地産價值由此凸顯。

（二）數字化雲倉競爭時代

未來倉儲競爭是虛實結合的數字化雲倉加倉配一體化網絡的競爭。雲倉也是構建數字供應鏈的基礎支撐。而這方面，快遞物流企業已經進入新發展階段。

7月27日，百世供應鏈公布百世雲倉”全供應鏈能力”升級後的成果：2021年，百世含2B業務的全能倉已鏈接成一個高度協同的B2B2C倉配網，成爲百世一體化供應鏈能力的基石。截至2022年3月底，百世供應鏈擁有雲倉416個，總管理面積達304萬平方米。

中國物流集團旗下的中儲股份等更多是服務鋼鐵等生産資料的倉儲，相對信息化、數字化發展滯後，但隨著産業互聯網的全面到來，即使大宗生産資料也在加入推進數字供應鏈。中國物流集團面臨的將是數字化雲倉競爭。

普洛斯中國區副董事長陳志曾表示：“普洛斯將高標倉標准引入中國，並向全行業開放，爲物流倉儲市場帶來了變革性的發展。大力發展新一代智慧化、零碳化物流園區，重新定義物流園區的新標准。”

四、中國物流能否過關斬將？

（一）本土企業有三將

1.京東産發。2022年2月，京東以每股4.35港元的價格增持香港上市公司中國物流資産控股有限公司(簡稱中國物流資産)9.9億股股份，持股比例從37.02%增至65.67%。這意味中國物流資産成爲京東絕對控股的上市公司之一。此次的交易主體就是京東旗下的京東産發。

在今年618啓動會上，京東零售CEO辛利軍透露，43座“亞洲一號”大型智能物流園區和全國範圍內運營的約1400個倉庫爲核心，搭建的高度協同的多層級物流基礎設施和倉配網絡，助力約90%的京東自營線上訂單實現當日和次日達，以及全國93%的區縣、84%的鄉鎮實現當日達和次日達。

而到618期間，京東的“亞洲一號”智能物流園區規模已達到45座。 2. 順豐地産。順豐財報數據顯示，截止2021年底京東已經在國內及東南亞持有物流産業園、物流中心等占地面積超1.5萬畝，已建成運營項目建築面積555萬平米，馬太效應逐漸凸顯。

6月24日，順豐旗下物流地産運營商順豐房地産投資信托基金公告,已完成收購長沙物業。順豐房托已透過買方及目標集團成爲長沙物業的唯一擁有人。

3.萬科物流

房地産出身的萬科，自2014年開始涉足物流地産，先後進駐廊坊、貴陽和武漢。2015年萬科正式進軍物流地産行業，並啓用全新品牌“萬緯”，聚焦發展高標倉儲和冷鏈物流兩大核心業務。

近年來，萬緯物流加速擴張，2017年7月，萬科出資168億元參與收購物流地産巨頭普洛斯，以占股21.4%成爲第一大股東；2020年萬緯物流與新加坡政府投資公司（GIC）簽署合作協議，共同成立中外合資公司作爲投資平台；2020年6月萬緯物流首期類REITs在深交所挂牌，發行規模爲5.732億元。

另辟蹊徑，經過多年發展，萬緯物流已成爲中國規模最大的冷鏈物流綜合服務商。

（二）外資地産有三將

1.黑石地産

“華爾街PE之王”黑石集團，正在大舉投資中國不動産市場，其中物流地産爲重要板塊。爲了在中國尋找優質的物流資産，黑石集團在2018年成立了龍地物流。

2021年初，黑石集團曾以11億美元收購了廣州富力國際空港綜合物流園70%的股權。該物流園計劃總建面超過120萬平方米，是目前大灣區最大的物流園項目。至此黑石集團在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，覆蓋國內23個城市。

除了大手筆從富力手中收購的物流園外，2021年以來，黑石集團在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等都有所投資布局，同時還在上海新建成一座物流園區，園區內包括醫藥、冷庫、生鮮電商、物流等企業。

2.貝萊德集團

2022年6月，全球最大資産管理公司貝萊德集團(BlackRock)將在環京接手一個19萬平方米的物流開發項目，擴大其在中國的物流地産領域的投資。

據國內工業地産運營商慶通中國宣布，公司將攜手美國資管巨頭貝萊德，共同開發河北省的配送中心，雙方將在該領域進行長期合作。

目前，貝萊德和慶通中國已獲得該項目的開發地塊，該項目占地約12萬平方米，建築面積19萬平方米，計劃在今年第三季度動工，預計2024年竣工。隨著雙方攜手在中國大陸開發物流項目，雙方預計將在未來幾個月宣布更多交易。

3.新加坡豐樹

豐樹集團（Mapletree）是新加坡主權基金淡馬錫（Termasek）旗下的房地産公司。數據顯示，僅2021年豐樹物流信托（Mapletree Logistics Trust）就計劃收購13個位于中國的物流地産項目，總收購價爲41億1170萬人民幣。

（編輯：李一 雪晴）