4塊土地，如何拍出10萬美元/平方米的天價？
12月10日，在胡志明市司法廳資産拍賣服務中心，一場激烈的土地拍賣會中，對胡志明市守添新區的4塊土地進行拍賣，出現的10萬美元/平方米的高價。台下坐著的皆是當地領頭的一些房地産企業代表：越南本土的發達房地産公司（Phát Đạt）、新加坡的凱德Vista（Capital Land Vista）等。
守添新區的3號功能區，與胡志明市1郡隔河相望 圖源：BQL Thủ Thiêm
而拍賣標的，也是前景備受看好的胡志明市守添新區北部的4塊黃金地皮：3-5、3-8、3-9和3-12；經過現場數十家企業上百次出價後，這4塊地皮以最高10萬美元每平米的價格拍賣。
3-5號地皮，面積約6400平方米左右，允許建造4-6層地面建築和1層地下室，最大居住人口限制在608人、住宅數量爲76套。經過21個客戶的130次出價，該地塊被Dream Republic公司以近1.7億美元的價格拿下，比起拍價高出6.6倍。
4塊地皮的具體所在位置 圖源：vietnambiz.vn/Google Map
3-8號地皮，面積超過8500平方米，可建4-10層地面建築和1層地下，規劃爲城市住宅用地，最大居住人口爲1067人、住宅113套。經過10家企業的67次出價，Sheen Mega公司以超1.7億美元價格拿下，高出起拍價4倍。
3-9號地皮，面積爲5000平方米出頭，是商住混合用地，可建造4-10層地面建築和1層地下建築，最大居住人口爲811人、住宅101套和5%商用建築。經過14家企業的140次出價，由平明房地産公司（Bình Minh）以近2.2億美元的價格拍下，高出起拍價6.9倍。
3-12號地皮， 面積超1萬平方米，也是商住混合用地，地上建築可建4-25層，地下可建2層，樓面面積爲90,000平米，在所有拍賣的土地中面積最大。最大居住人口數爲3420人、570套住宅和5%的商業建築。經過15家企業的70個投標，最終由越南之星房地産公司（Ngôi Sao Việt）以10.67億美元價格拿下，高出起拍價8.3倍。
編號3-12地塊實拍圖 圖源：zingnews.vn
而正是這第四塊土地3-12，創下本場拍賣會記錄，也刷新了胡志明市守添地區的土地價格。
守添4塊土地拍賣總覽
“只有在胡志明市最繁華的1郡中心，才有單價超過10萬美元的土地，守添的土地到達這個價格，要經營什麽業務才能實現盈利呢？”原越南國土資源部副部長鄧雄武教授（Đặng Hùng Võ）在拍賣結束後，接受媒體采訪時真實地提出了自己的顧慮。
不少參與拍賣的房地産商都表示，這一場拍賣對守添新區房地産價格勢必産生強烈影響。最高拍賣紀錄——3-12號地塊，按照樓面面積（GFA）90,000平方米，10.67億美元的拿地成本，還沒有算上施工成本和銷售成本，這樣的拿地價，樓面價至少高至12,000美金每平米以上！
新黃明集團，高價土地的幕後推手
拿下拍賣記錄的越南之星房地産公司（Ngôi Sao Việt），它的母公司是新黃明集團（Tân Hoàng Minh），新黃明董事長都英勇先生（Đỗ Anh Dũng）親自帶隊競拍。有不少業內人士推測，都英勇先生此舉，或是借由推高地價這一方法，來推高旗下房地産産品價格。
成立于1993年的新黃明集團，都英東先生（Đỗ Anh Dũng）是持股97.2%的創始人，而本次參與競拍的是今年9月成立的子公司：越南之星房地産公司（Ngôi Sao Việt）。
拍賣結束後，胡志明市人民委員會副主席與新黃明集團董事長合影 圖源：Tất Đạt
成立之初，新黃明集團以“Taxi V20”品牌名運用出租車業務，並在2001年達占據胡志明市、芽莊市和河內市三個大城市近25%的市場份額；其後，該集團又投資生産Ratex品牌的藤條和竹制品，遠銷歐美等數十個國家。
直到2006年，新黃明才正式進軍房地産領域，並在河內市多處黃金地段建造地標性項目，例如路易宮（Palais Louis）、太陽王（D.’ Le Roi Soleil）等設計極具法式風情的項目。
太陽王（D.’ Le Roi Soleil）項目圖 圖源：tanhoangminhhomes.vn
2015年，在胡志明市1郡一塊土地拍賣中，新黃明也曾經曆過類似的情況。當時位于胡志明市中心黎筍路23號（Lê Duẩn）3千平方米的黃金土地”，起拍價爲2430萬美元，最終，新黃明集團以約3倍的起拍價格6200萬美元的價格拿下這塊土地，但在拍賣結束後，新黃明集團卻希望能取消拍賣結果。
2017年，“黎筍路23號（Lê Duẩn） ”地塊就被新黃明圍上了圍欄 圖源：tanhoangminhhomes.vn
隨後新黃明集團又提出申請希望繼續執行這塊土地的拍賣結果，甚至額外繳納了超1千萬美元的“逾期罰款”，最終在2017年5月才順利拿到這塊土地。
雖然新黃明集團計劃在2017年第三季度開工建成寫字樓和商業中心，但是這片土地毫無動工痕迹，並于2019年轉手給了越南科技商業股份銀行(Techcombank)，用來建設總部。
主體建築已經快完工的“胡志明市黎筍路23號/Lê Duẩn ”地塊 圖源：Newtecons
新黃明在河內也投資過“黃金地段”，位于長錢購物中心（Trang Tien Plaza）的對面——行排路22-24號（Hang Bai）。這塊土地投資成本約4000多萬美金，計劃建設商業中心住宅綜合體。而在過去的十年，項目一直停滯不前，期間新黃明希望將項目最高樓增加至12層，卻也沒有被批准通過。直到2021年，新黃明把這個“黃金”項目轉手給擅長于打造高端房産的越南開發商 Masterise Homes。
行排路的那塊地荒廢多年，後來轉手給了Masterise Homes 圖源：zing.vn
而這次，守添區拍賣規定在5個工作日內，中標方必須簽訂拍賣買賣合同，30天之內必須支付價金的50%，180天內付全款。據聞，新黃明集團今年7月起發行了2億美金的債券，年利率達11.5-12%。同時業界金融人士黃明俊（Huỳnh Minh Tuấn）表示，新黃明的盈利能力不太可能支付得了那麽高額的拍價，但他也認爲新黃明不太可能違約，因爲新黃明可能只是作爲一個公司代表，背後還暗藏著一個“拍賣聯盟”。
3-5號地塊和3-8號地塊的中標者分別是Dream Republic和Sheen Mega 公司。這兩家公司被認爲是與萬盛發（Van Thinh Phat）極度相關。萬盛發以在1郡黃金地帶擁有巨大土地儲備而聞名，被稱爲越南最大的私有地産公司，其創始人張美蘭是越南最有富有的華裔商人。
還有鄧明盛（Đặng Minh Thắng）先生，Dream Republic的創始股東之一，持有30%萬盛發系列公司的股份。鄧明盛先生擔任董事的另一間公司Innoware Technology Company的董事成員剛好也是華裔商人張美蘭的繼承人之一——出生于 1988 年的張惠文（Trương Huệ Vân）。3-8號地塊的中標公司Sheen Mega的總經理阮氏玄（Nguyen Thi Huyen）間接持有萬盛發公司在胡志明7郡開發的西貢半島項目（Saigon Peninsula）的的股份。
守添新區，越南房地産的明日之星？
自2015年，第一批房地産産品在守添新區落地，無論是從業者還是購房者，都見證著這一片土地的發展；6年過去了，當年首批房地産項目，房價已經實現了2倍的增長。
這次的拍賣結果讓胡志明市守添區的地價超過了1郡市中心的價格，而這些成功拍下土地的開發公司都將面臨著一個巨大挑戰：如何在這些地塊上實現盈利？
此前，由Sonkim Land買下的守添地區售價最高土地，正在建成“The Metropole”項目 圖源：Chí Hùng
對于當地政府而言，4塊地的拍賣就給當地政府帶來了16億美元的巨額財政收入。胡志明市人民委員會副主席黎和平（Le Hoa Binh）表示，根據經驗，明年守添區的起拍價應該會高于這一次拍賣的起拍價。
下一次守添區地塊拍賣預計將于2022年1月進行。而未來守添區還約有15塊地塊將進行競拍，或許屆時會給守添區的地産市場進行更全面的定調。