2022年7月17日，新加坡REITs市場迎來20周年紀念。
20年來，新加坡REITs以多元化資産、豐富的投資者群體，以及重視市場反饋的監管模式，快速發展成爲亞洲規模第二大（僅次于日本）的REITs市場，目前共有43只總市值達1110億新元的代表性投資産品。
與此同時，盡管中國的公募REITs起步較晚，但一年多以來仍保持較爲穩定的擴容步伐。今年上半年共發行3只公募REITs基金，發行總規模達到177億元。同時，在今年上半年市場行情並不樂觀的情況下，有數據統計的13只産品中，共有3只産品取得了10%以上的漲幅，業績表現可圈可點。
新交所20周年REITs總結
數據顯示，目前新交所的REITs按市值占了亞洲REITs市場的近30% （日本占近50%）。經曆了2008-2009年的金融危機和此次疫情帶來的不確定環境，新交所REITs見證了7次REITs合並，留下了43只總市值達1110億新元的代表性投資産品。
新加坡市場的良好流動性也爲REITs進入指數提供很好的支持，目前有5只ETF的成分股是包含了新加坡的REITs，截至2022年6月，總在管資産爲8.27億新元。新交所也于2020年推出了亞洲第一只國際REITs期貨。
在新加坡交易所（簡稱“新交所”）看來，其REITs市場20年來的蓬勃發展，離不開三大核心特點，首先就是資産的多元化。目前，新交所80%的REITs擁有新加坡以外的資産，最近的10只REITs IPO的幾乎所有資産均在新加坡境外，明確顯示新加坡已經轉型爲REITs上市的國際樞紐。産業類別從商場開始，逐步覆蓋工業園、寫字樓、酒店、住宅、物流倉儲、數據中心、醫院、奧萊、超市等資産組合。
其次，豐富的投資者群體也有力地支持了新加坡REITs市場的擴張。新交所有非常多具吸引力的增量投資群，包括機構投資者、私人銀行客戶以及家族信托等。據悉，目前超過1300家全球基金將總部設立在新加坡；新加坡私人銀行的高淨值客戶年增幅在15%左右，而瑞士私人銀行資産的年漲幅僅爲2%-3%；2019年新加坡引進超過100個新的家族信托，到了2021年這個增幅達到超過400個；散戶投資人也是REITs市場的投資主力之一。
此外，不少在新交所已上市的REITs都表示新加坡REITs市場相比其他市場更重視市場反饋的監管模式。據介紹，新加坡金融管理局和新交所屢次接受市場反饋，通過監管框架的調整和上市規則的修訂，協助已上市的REITs應付不同經濟周期帶來的融資挑戰，也爲迎來新地區的發起人和資産提供更大的便利，其注重企業治理的態度也讓新交所上市的REITs更加受到國際認可。
在新交所上市REITs的國際發起人，甚至有機會享受比在自己國家發行更優惠的稅收環境，增發融資的方式和流程都更市場化。2021年，新交所REITs進行了超過31億美元的擴募。而新加坡也通過補貼政策減低REITs發行人的上市成本，直接支持REITs市場擴大。
滬深REITs市場穩步擴張
Wind 數據顯示，截至7月17日，在目前有數據統計的13只公募REITs中，共有3只今年以來的累計漲幅超過10%。其中博時招商蛇口産業園REIT的漲幅更是高達16.35%，這一業績表現甚至超過不少權益類基金。
7月5日晚間，鵬華深圳能源REIT宣布提前結束募集，該産品共有82家網下投資者、283個配售對象踴躍參與詢價，全部配售對象擬認購數量總和爲137.528億份，爲初始網下發售份額數量的109.15倍，創目前業內已發行公募REITs的行業紀錄。
截至7月17日，滬深市場共有14只公募REITs基金。其中2021年共發行11只，發行總規模達364億元，平均發行規模爲33億元。進入2022年，在上半年市場環境承壓的情況下，新發基金募集困難，仍有3只公募REITs成功發行，總發行規模達177億元，平均發行規模達到了59億元，遠高出去年平均水平。
數據顯示目前，市場上還有3只公募REITs産品在今年的4-5月相繼遞交了發行申請材料，目前正在等待審批。其中2只産品的底層資産爲保障性住房，1只産品的底層資産是高速公路。
值得注意的是，這正是近日政策大力支持鼓勵發行REITs的兩類資産。
7月15日，上交所發布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（以下簡稱《指引》），對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行規範和引導。上交所還表示，下一步將按照中國證監會統一部署，穩妥推進保障性租賃住房REITs試點，助力行業打造發展新模式，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。
更早幾天，國家發改委7月12日與交通部聯合印發的《國家公路網規劃》，其中提到要改革創新投融資政策，進一步完善多渠道、多層次、多元化投融資模式。在落實事權支出責任、強化財政資金保障的基礎上，鼓勵吸引社會資本參與國家公路建設。鼓勵在高速公路領域穩妥開展基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點，積極盤活存量資産。
責編：桂衍民