CFIC導讀
2021年最後一天，2022“跨越——丁祖昱評樓市年度發布會”如約和大家在線上見面。
2021年最後一天，2022“跨越——丁祖昱評樓市年度發布會”如約和大家在線上見面。 在剛剛結束的發布會中，丁祖昱以“告別白金時代”開始了上半場演講，從房企面臨的危機講起，深入分析造成行業巨大危機的內外因，並提出，房地産過度金融化是導致今天危機的根本。 “再看第二曲線”中，丁祖昱全面複盤租賃、商業、辦公、物管、文旅和養老等第二曲線遇到的問題，並提出趨勢研判。 一系列現象背後，行業走進青銅時代，行業規模回到五年前，預計未來五年行業規模年均10.6-12.7億平方米，房地産仍將是壓艙石和支柱産業。
撥開雲霧見天日，守得雲開見月明。 行業所面臨的危機，導致房地産行業危機的真相，以及“青銅時代”下，行業何去何從？本文將完整記錄下丁祖昱的思考和分析。
告別白金時代
告別2021年，意味著真正要和“白金時代”說再見，過去五年，是行業波瀾壯闊、快速發展的五年。去年“挑戰未來”年度發布會時，我們認爲“行業進入無增長時代”，今年需要用另外一種方式和過去的時代告別。
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房企巨大危機
上半年形勢一片大好，2021年上半年累計操盤金額同比增長36.8%，現金短債比持續改善，百強企業的現金短債比1.46。下半年銷售、融資急劇下滑，2021年7-11月，過去五個月百強房企累計操盤金額同比下滑27.8%；7-11月融資總量環比下降了40%。
這對市場、企業影響有多大？首先，企業面臨違約風險，部分企業已違約，還有一部分在違約的路上；其次，項目面臨交付風險，城市因停工延期交付項目數量急劇增加，34城已售未交付項目達8.31億平，長沙、武漢、重慶、鄭州均超200萬平；第三，供應商面臨支付風險，房地産業關聯上下遊産業鏈長，供應商面臨的風險比房地産還要大。
到底什麽原因導致這一現狀？
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外因一：市場透支
通過近五年的數據來分析，市場到底是不是透支的。
1. 需求透支。近五年累計成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%，也就是說僅用了5年時間，賣了過去20年56%的金額。
2. 房價透支。過去20年，房價只漲不跌，房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房價均價複合增長率達到7%。
3. 支付力透支。過去十年，居民杠杆率上漲了6.68倍，個人住房貸款余額超過38萬億，部分城市杠杆率漲幅加大，甚至有些城市杠杆率超過200%。
4. 供應透支。70城廣義庫存達到10億平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應近5億平方米。從重點25城來看，廣義庫存總量爲3.3億平方米，按照銷售面積測算需要1.26年消化，其余45個城市則需要5年消化，許多城市暗藏風險。
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外因二：政策“猛藥”
政策本身沒有問題，此次政策調控和去杠杆政策非常及時到位，之所以用“猛”字，是因爲在執行過程中過于迅猛。
1. 去杠杆執行層層加碼。首先，房企各種融資渠道全面收緊，三季度末新房按揭放款周期需要半年以上，二手房直接停貸。此外，三道紅線後，房企主動去杠杆，上半年就有29家房企全面轉綠。信托去杠杆速度過快，近期投向房地産資金信托余額從最高點的2.9萬億下降至三季度的1.9萬億，其中三季度同比下降18.15%。
2. 政策疊加改變預期。73省市出台249次政策加碼，深圳、廣州（分區調控）政策加碼高達20次，同時19城落地“限跌令”，房地産稅試點將落未落，這些政策疊加都對預期産生影響。
3. 地方監管力度過嚴。預售制度變“准現房制度”，部分城市監管資金比例最高達到120%，主體結構封頂僅能支取50%的重點監管資金，企業目前可動用資金只有現金的20%左右。
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內因：追逐規模
過去五年，房企過度追求規模，爲現在的危機埋下了最大的伏筆。
1. 銷售、融資、投資快速擴張。最近五年，百強房企新進城市數量占比超過50%，2014年以來，百強房企全口徑銷售額年複合增長率達到25%。
2. 表內負債表外化。今年上半年主要上市房企表內淨負債率降至70%以下，但這並不代表負債真的降了，因爲做成了表外負債。上半年，40家房企表內有息負債和表外有息負債均爲3.8萬億，比例爲1:1，部分企業比例高達2.3倍，壓力毋庸置疑。
3. 資産負債表做成了“負債表”。近五年，房企有息負債增速遠遠高于銷售增速。
4. “永續債”不永續。2019年海外債發行達到最高點，達到4739億元，2020年降至3847億，今年再腰斬降至2527億。當海外債不能再“借舊還新”時，永續債無法永續，行業整個風險和壓力就暴露出來。
歸結爲最後一句話，就是“房地産過度金融化，導致今天的危機”。
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樓市：走勢一路下行
1. 行業、新房、二手住宅規模皆創新高。2021年商品房和一手住宅規模創新高，商品房成交面積超18億平方米，銷售金額超18萬億。數字規模已經不重要了，更應該看中觀和微觀情況如何。
2. 同比增速逐月下行。上半年一季度壓力加大，但是二季度市場回升，百城成交數據量自3月以來逐月下行，14個典型城市二手住宅銷售面積和銷售金額在2月達到頂點，隨後逐月下行。這些數據值得關注。
3. 下半年成交腰斬。下半年很多城市成交腰斬，通過年內高點和年內低點對比，部分城市成交金額跌幅超50%。
4. 熱點三四線城市迅速退潮。整個樓市退潮速度非常快，下半年長三角、珠三角部分城市成交量較上半年顯著回落，部分城市跌幅超70%。
5. 部分城市二手房已進入冰點。14個典型城市2021年成交面積和全年市場高低點最大跌幅超85%，其中杭州比較典型，杭州一手房成交比上海還高，但是二手房銷售規模只占一手房的30%，在核心城市中最低，二手房不回穩，樓市很難回穩。
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地市：規模再下兩成半
1. 300城全年成交建面同比下滑25%。地市和樓市不同，目前已連續下降好幾年，今年再降25%，實際影響非常大。各能級城市來看，一線城市土地成交上升10%，二三四線下滑25%。2021年全國300城土地成交總金額達到6.6萬億，下降10%左右。
2. 去年TOP20，今年成交建面同比減少27%。今年成交TOP20中，三四線城市占6席，與一二線相比，三四線城市實際需求量遠低于供應量，整體土地市場“不容樂觀”。
3. 上半年房企蜂擁而入，下半年“國家隊”無奈托底。很多虧損的地塊，在上半年被前30強房企拿下，但是下半年房企拿地謹慎，甚至不拿地，三分之二的地塊都被國家隊托底，拿地比例超65%。從地價看，下半年起拍價比上半年上漲9%。從溢價率和流拍率看，第三輪溢價只有3%，流拍率達到30%。
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房價：整體下行，分化嚴重
1. 一、二手房價格下行。房價指數下行，其中11月石家莊最多下跌1.2%，而鹽城、衢州領漲，宏觀數據與微觀感知存在差異。
2. 部分熱點城市房價轉折。以蘇北爲例，熱點城市房價由漲轉跌，部分項目跌幅超40%，徐州、宿遷和鹽城部分項目、部分板塊價格一降再降，沒有最低只有更低。
3. 滬深二手住宅價格漲跌分化。深圳二手住宅下半年下降明顯，二手住宅成交指導價政策影響比較大，房價上漲的項目有豪宅也有普通房子，下跌也存在此類情況，其中學區和景觀等對深圳二手住宅價格影響較大。而上海二手房價格很清晰，豪宅、中心城區下半年還在漲，部分項目漲幅達10%以上，但是普通社區、遠郊小區下半年房價出現下行趨勢。
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豪宅：一片“繁榮”
1. 千萬豪宅“一房難求”。上海、杭州最爲典型，以杭州豪宅盤臻奧院爲例，吸引A類人才認購，最終中簽率極低，僅有3.3%左右。今年豪宅客戶發生了巨大變化，首先是投資客，排第二位的是人才和社保巨子，第三位是富二代和新貴。
2. 一手豪宅成交大增39%，二手豪宅成交降19%。2021年，總價1000萬以上豪宅成交超4萬套，其中一線城市成交超3萬套，皆創曆史新高，二手豪宅成交1.8萬套，成交處于曆史高位，僅次于2020年。總價5000萬以上成交增速最高，較去年增長30%，上海2021年5000萬以上成交259套，市場火爆。二手豪宅市場，深圳5000萬以上成交數量只有16套，與一手豪宅成交差距較大，而上海整個二手房市場自住客戶數量非常多。
3. 豪宅呈現出“價格越貴越好賣，價差越大越好賣”的特征。以杭州臻奧院爲例，豪宅限價不到4.9萬/平方米，周邊二手房最高售價12萬/平方米。每個樓盤價差是導致豪宅市場繁榮的主要推手。導致很多人積分不夠，轉買二手豪宅。
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營銷：全靠渠道
1.渠道效果遞減，成交占比上升。2021年渠道占比並沒有降下來，渠道效果在遞減，但是成交占比繼續上升，下半年有54%的城市在繼續加大渠道使用率。
2. 線上營銷效果提升。去年是線上營銷元年，今年頭部企業在線上營銷中做了很多工作，效果明顯提升。
3. 諸多問題待解決。但是房企還是過多依賴于老帶新，最大的問題是售樓團隊對線上認同度不夠，一線銷售員花在線上營銷的時間不足10%，目前最多的工具是客戶管理系統，而中介公司、二手房經紀人有超過50%的時間在線上。
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城更：傳統模式被顛覆
“8.31”政策殺傷力巨大，“2255”是底線：拆除建築面積不大于現狀總建築面積的20%；拆建比不宜大于2；居民就地、就近安置率不宜低于50%；住房租金年漲幅不超過50%。舊改的周期、舊改的成本、舊改的運行都會發生天翻地覆的改變。
舊改、棚改量驟減，零星更新更具前景。2020年棚改量比2018年下降65%，棚改基本結束了，未來比較有前景的是城市零星更新，做一些小而美的項目。
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客戶：剛租購並舉，改善主導未來
對于客戶有兩個核心點：一個是剛需當中的租賃占比上升，一個改善提升是未來主流。
1. 需求變化一：租房接受度上升。年輕人租房比例五年增長12%，無房95後階段性租房比例爲64%，所以對于剛需的考量，要把租房比例去掉。
2. 需求變化二：改善全齡化。Z世代、95後已經開始改善了，新生代“提升”改善，7080S“終極”改善，60S“養老”改善。
3. 需求變化三：關注點差異巨大。幾類改善需求關注點大相徑庭。95後關注自己，追求産品漂亮、功能潮流；新生代關注孩子，把孩子擺平就可以了；7080S關注生活；60S關注養老，他們需要空間的高效利用，從普通健康設施到智慧養老是關注的內容。
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産品：概念有余，創新有限
過去五年，産品變化不大，概念其實不少，但是並沒有太多創新。
下面有些觀點供參考：首先，剛需小型化。第二，未來戶型的三房話占比越來越高。第三，三孩戶型欠缺。第四，養老戶型，這其實是僞命題。第五，客餐廚一體化將成爲未來潮流。第六，衛生間多衛化，兩衛是起步。第七，衣帽間必須升級，收納精細化。第八，精裝家居一體化。第九，豪宅酒店化。此外，風格現代化、主入口功能細分化、運動設施標配化、社區空間老幼化、智能家居概念化也值得參考。
再看第二曲線
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租賃：保障性租賃改變格局
今年租賃有巨大的政策，這個政策我認爲會影響未來3-5年租賃行業的格局。
1. 7.2政策確立租賃住房大保障體系
各城市都有很多動作，主要體現在制度方面、土地支持方面、簡化審批流程方面以及在資金支持方面。
2. “十四五”目標井噴
25個城市“十四五”的保障性租賃住房供應目標是545萬套，按照每套50平方米，實際是非常大的市場容量，部分城市租賃的套數供應超過商品住宅的套數供應，包括北京、上海、廣州、深圳。
3. 實施難度巨大
怎麽完成這個目標，有五個方面的問題：（1）涉租賃用地新建租賃住房空間錯配；（2）産業園配套用地建設租賃住房面積占比與人口的錯配；（3）非改租物業形態錯配及多部門決策效率問題；（4）現有機構化房源籌集經濟效益與保障性錯配；（5）空置、未售的保障性住房轉化房屋狀態與租賃需求錯配。
4. 市場租金上漲
今年租賃市場租金上漲速度比較快，全國平均上漲7.4%，高端公寓租金漲幅超20%。租金上漲核心原因：供需錯配、房價上漲傳導至租金上漲。
5. 盈利仍是難題
租賃行業面臨的問題還是盈利難題，發展模式都在做不同的調整和創新，但是不管哪一種模式，測算回報壓力還是挺大的，租賃能夠走出來最重要把賬算過來。
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商業：亮點頻出，競爭激烈
商業今年亮點還是非常多的，但是競爭依然非常激烈。今年商業有兩個鮮明對比，一個是傳統消費還是挺低迷的，但是新興消費異常火爆。
1. 開店/閉店冰火兩重。今天並不是都在關店，而是不同業態、不同的消費模式，特別是線下商業有很大的差異。
2. 餐飲頹勢盡顯，新型餐飲受熱捧
傳統餐飲市場壓力非常大，前十強利潤不到2019年的10%，新面食、低度酒等新的餐飲受到資本的熱捧。
3. 大型商超遇冷，小型便利火爆
大型商超今年非常冷，四大典型商超淨利潤都是負增長，但小便利店從去年、前年起數字增長就很快。
4. 影院持續恢複，票房TOP10占六成
今年影院恢複情況還是非常不錯的，去年全年只有186億票房，今年已經480億票房了。前十大票房提供了284億，今天的爆款越來越爆了。
5. 美麗産業持續走高，高低兩端增長迅猛
化妝品延續2020年的趨勢持續增長，美麗産業還是很有前途的，不管經濟好壞，總要把自己搞的美一點，特別今天的醫美，從目前情況來看空間非常大。
6. 奢侈品與快時尚兩頭火爆
今年奢侈品繼續上升，快時尚也不錯，奢侈品和快時尚都非常火爆，年消費在5萬以下的人群消費量上漲了15%，中國大陸全球奢侈品消費占比25%，而且在持續走高，以重奢爲主力業態的商場的業績暴漲。
7. 嬰兒消費後續乏力，寵物經濟持續走高
第四次嬰兒潮沒有如約而至，鼓勵生三孩政策下，嬰兒紙尿褲持續負增長，寵物消費在持續走高，每一年平均30%的上升速度，寵物消費已經接近4000億一年。
8. 消費總量上漲有限
主要是人口結構問題，一個是第四次嬰兒潮沒有來，一個是消費引擎，就是14歲以下人口增速持續走低。另外一個數字16-24歲青年人口的失業率相對比較高，CPI和PPI剪刀差不斷加大，大家支付能力在下降，總的消費上漲速度緩慢一點。
9. 資本助推業態更叠
資本在消費領域的推動速度還是挺快的，今年年內融資和2019年數量上是持平的，金額上也是持平的，但是我們也注意到，有一些傳統的企業今天想搞第二曲線，實際上已經很難了，非常難，所以品牌規模發展到一定的階段必然會碰到瓶頸。
10. 購物中心壓力增加。當然購物中心今天壓力還是很大的，主要還是客流的回暖率不行，特別今年三季度客流回暖度開始下降。
11. 年內開業量井噴。大量2020年延期開業的項目今年都在搶開業，計劃開業量和實際開業量遠遠超過預期，所以今天新商業新開幕情況特別多，特別部分區域出現了商業飽和現象。
12. 市場前景分化。市場規模與消費支付能力脫節的區域經營風險加大。
13. 線下商業加速上線。今天線下商業反而在加速上線，典型以超市就例，線上銷售額增速超過200%。
14. 新開商業亮點頻出，爭當網紅，熱點趨同
15. 消費者關注“科技感”。消費者今天特別關注科技感，雖然商業企業在數字化賦能，但是消費者不管太多的數字化的概念，更關注的是科技感。
16. 房企投入力度持續加大。部分房企宣布了百城計劃、百店計劃、百萬商場計劃，這幾年也是商業房地産大發展的幾年，真正參與到商業房地産的企業數量還是非常有限。
17. 競爭力的核心還是在于運營效率，有很多項指標，最核心的就是看運營效率，假設按照1萬塊錢每平米每月，這是一個幾個的銷售額的話，其實很多的商業今天沒有達到這個合格線，所以能夠把這個平效真正提高才是今天我們商管企業應該做的事情。
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辦公：壓力依舊巨大
辦公不像商業，商業有競爭、有壓力、有亮點，辦公目前來看真的只有壓力。
1. 投資、供應雙雙下降。二三線還是未來辦公投資的主力，潛在供應鏈非常大，這才是壓力更大的事情。
2. 去化壓力凸顯
辦公的賽道已經縮量了，一線城市可售辦公成交在下行，二線雖然還不錯，但是二線很多改成了公寓，三四線隨便你改什麽都是賣不掉的，今年唯一一個好的是大宗交易。
3. 辦公資産證券化增兩成達到400億
辦公資産的REITs市值400億美金，同比增長20%，但是這個和新加坡、中國香港數量相比，是數量級的差異，日本、新加坡、中國香港2021年市值加在一起2500億美金。
4. 整體租賃壓力加大。部分三四線城市辦公空置率高達60%以上。
5. TMT、金融和科技成新增需求主力，是租賃最重要的客戶。
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物管：走下神壇，回歸理性
今年要理性的看待物管，雖然每一年都說物管好，但是今年用了“走下神壇，回歸理性”。
1. 資本市場承壓下滑
今年恒生物業服務的指數從年初到現在已經下滑了46.5%，我們大多數的物管公司都是在香港上市的，上市物業企業PE倍數腰斬，和去年相比下降53%。
2. 規模增長蘊藏諸多風險
在高速推進的過程當中，大家一定要小心彎道翻車，參與並購企業當中，上半年財報顯示，參與並購企業50%的毛利率下降，今年成交10億以上的並購中，43%的買方披露交易後股價下跌。
3. 母公司依賴喜憂參半
母公司對物業企業來講有好有壞，一個就是母公司可能暴雷，也可能會違約，一旦違約一定拖累物業企業，而獨立第三方物業企業缺乏地産端穩定的規模供給，無法保證規模和盈利的持續增長，資本市場估值低。
4. 基礎物業費難以快速提升
從客戶需求角度來講，實際上這10年我們很多的物業公司給我們的體驗並沒有發生大的變化，基礎物業費難以快速提升，高物業費未能實現一分價錢一分貨，價格跟著房價走，服務沒有變化。
5. 增值業務現實骨感
上半年物業企業增值服務收入同比略優提升，但是占比仍然不足16%，優質優價仍然存在，增量項目受控制，存量項目難提價。提供的增值服務和業主需求不匹配。
6. 智慧社區好事多磨
一方面的智慧社區是標配，安防、門禁、停車都用了，但是還有很多人不考慮智慧社區，一方面覺得貴，另外覺得沒有用，沒有使用智慧社區的居民，開發商不可能再投入了。
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文旅：跌宕起伏，生態重建
文旅今年也是壓力很大的一年。恢複情況堪憂，今年上半年情況非常好，但是今年下半年文旅減弱速度非常快。“微目的地”受熱捧，文旅已經開啓了省外向省內，城市向近郊的轉變，還有微目的地受到熱捧，爲了一個點去一個城。
文旅地産低速增長，並會延續更長時間。
優質爆盤難以複制，每一個優質樓盤，要麽老板特別有情懷，要麽就是資源特別好，今天再優質的文旅地産要複制的難度都是很大的，所以這就是文旅地産最大的問題。
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養老：産業提速，空間可期
養老産業空間很大，也在提速。
政策加速落地。2021年作爲“十四五”首年，國家和地方出台的政策超過300條，核心産業、知識産業、輔助産業各個方面出台了大量落地性的政策。優質項目備受青睐。
客戶接受度提升。可以接受一線的高押金，甚至可以接受二線城市高月費的養老項目，客戶傾向于和新趨勢高領養老，近郊低齡康養，所以客戶的改變非常重要。
護理型需求持續攀升。護理型需求才是真正養老的剛需。
未富先老，支付能力不足，是養老最大的問題。他們的家庭結構很難支撐，支付能力不足，除了消費問題、支付力問題，還有醫療資源匹配問題、服務供給問題、人才問題，願意做養老的人太少，大專院校沒有專門培育這方面的人，包括高職培育護理型人才也是欠缺的。
60後需求迅速提升。未來5年，新增老人超過一個億，未來10年超過兩個億。
企業聚焦七類投資模式。其中照護、醫療産業配套、保險、養護等等，這些方向都有盈利的模式。
對于房企來說，做養老必須堅守長期主義，房企想靠養老賺錢就不要做養老，不在養老上有情懷，不願意爲養老多做一點付出真的不要做養老
保險公司與養老相結合，在軟服務上不斷提升。運營商聚焦硬剛需。其他企業專注産業鏈。有醫療照護、智慧養老、適老化改造、養老健康等。
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産業：從銷售到運營
1. 銷售模式越來越難
産業今天再講銷售模式肯定不行了，最大的問題是什麽？賣也賣的不好，還限制很多，而且今天拿地的時候又給出很多條件，這些條件一般企業還做不到，要交稅收，要有畝産值，還有罰則，有一個案例賣地款1.33億，約定的罰金兩個億，達不到要求罰的錢比土地的錢高一倍，所以今天用傳統銷售模式做産業其實是太難了。
2. 定位相似，千園一面
定位太相似，今天産業園挺難的做的，不能把定位依賴于極少數的産業園上，搞成千園一面，裏面配套也一樣，搞商業、員工宿舍、會議中心、餐飲等等，別人搞我也搞，也不管有沒有人使用，回報率低到不可接受。
3. 運營強調“輕重結合”與“國民共進”
所以未來運營我覺得應該強調兩個方面：第一，輕重結合，輕資産和重資産結合。第二，強調國民共進，産業園做好不是國家隊一家的問題，也不是民營企業可以搞成的問題，最好民營企業和國家隊結合在一起，發揮國家隊政策上、資源上、融資上的優勢，民營企業一些運營商的一些優勢，可以結合起來，搞成國民共進，輕重結合。這樣結合在一起，未來空間可能更大一些。
走進青銅時代
關于未來預測，我把它叫做“走進青銅時代”。
行業跳過黃金和白銀時代，從“白金時代”一步跨入到“青銅時代”，並將持續比較長的時間。
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行業規模回到五年前
這是第一個觀點，也是核心觀點。
1. 2015-2016年是行業轉折點。整個住宅行業規模在2016年發生轉折，從11億左右跳到14億-15億左右。
2. 經測算，預計未來五年行業年均規模爲10.6億-12.7億平方米，中位數是11億多平方米，與2015年-2016年的水平基本相當。未來5年的住宅規模總量相比2011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。
房地産仍將是壓艙石和支柱産業。如果算上商品房總量，每年成交金額還在15萬億左右。相比其他産業，整個房地産行業的産業規模依然很大。
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長期聚焦25城
評判城市未來發展前景指標體系
1. 硬實力
（1）城市容量：十二城領先
未來最值得關注的12座城市，其中，上海的一二手房成交總金額爲1.5萬億，總成交面積達到3300多萬平方米，數據均位列第一。杭州的一手房成交金額達到6800多億，但二手房僅爲上海的五分之一。
（2）人均庫存兩極分化
人均庫存、房價梯度、搶人落戶問題、新經濟、財稅收入等亦是城市評判的硬性指標。人均庫存兩極分化，人均庫存最少的門檻是25平方米每人，而人均庫存最高的宿遷是87.8平方米，人均可以分一套房。如果大家把人均庫存理一下，就知道在哪裏投入。
（3）城市房價梯度差距巨大
（4）“搶人落戶”沒有先發優勢
中國的戶籍政策是可以流動的，只要上海、北京出台人才相關政策，最後人口還得來回到一線，所以搶人落戶沒有先發優勢。
（5）新經濟：北京、上海、深圳、杭州位列前四
（6）財稅收入：上海一棟樓稅收超過大部分三四線全年
2. 軟實力
在軟實力指標中，疫情管控、百歲老人數量、寵物經濟、奢侈品消費、轟趴和劇本殺數量、網紅經濟分布等均可作爲參考指標。其中，疫情管控是軟實力當中最爲核心的指標。
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第二曲線空間巨大
1.到2025年，物業行業總規模近1.6萬億元，年均增長5%左右。
2.到2025年，租賃市場總規模達到4萬億元。剛需對于租賃的接受程度越來越高，租賃市場需要得到重新關注。
3.二手規模保持，中介新模式呼之欲出
二手市場規模目前仍保持一年7萬億規模，新的中介模式或將出現，關于中介費、單邊委托等問題，需要消費者和行業共同推動和探索。
4.未來五年商業壓力進一步顯現
不管是庫存存量到8.6億平方米，未來五年商業壓力挺大的，計劃開店非常多，空置率重點城市走到10%左右。
5.辦公租金、出租率、資産價值進一步走低。辦公真的是未來最大的問題。
6.到2025年，養老産業規模突破12萬億元。
當下，80歲及以上高齡人口數量達到3580萬人，複合增長率保持高位，2025年高齡人口數量將達到4600萬人，養老産業規模有望突破12萬億，設防部分達到3萬億，這將會是一個巨大的産業。應當繼續關注養老産業。
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企業：剩者爲王
企業回歸“剩”者爲王，要改變過去依賴房價上漲和市場規模上升等傳統路徑，而是重新尋找適合企業未來發展的增長路徑。不改變沒有出路。
整個中國地産行業不存在“國進民退”，未來一定會是“國民共進”，民企在過去20多年的發展效率最高、發展速度最快，專業能級相對較高，優秀企業未來仍將不斷引領和前行。
企業未來要做事，歸根結底總結爲：長期主義，堅持做難而正確的事；誠信經營，要主動擔起社會責任。
除此之外還包括以下十點：
堅守主業，兼顧民生保障；
效益導向，追求精細管理；
戰略收縮，聚焦城市深耕；
降低負債、控制財務風險；
降本增效，向制造業學習；
回歸産品，契合需求叠代；
提升營銷，減少渠道依賴；
人才更替，告別高薪時代；
善待供應商，適應模式改變；
重塑第二曲線，理性選擇賽道。
行業進入“青銅時代”，房地産行業仍將是壓艙石和支柱産業。
行業面臨的危機已找到內因和外因，留給地産人要做的，就是跨越行業痛點，解決危機，未來要“跨越”的困難已逐步清晰，相信行業終將會迎來“撥開雲霧見天日，守得雲開見月明”的那天。
作者：丁祖昱
本文來源： 丁祖昱評樓市
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