本報記者 王麗新
“過去，外資並不是成規模購買北京的大宗物業。今年以來，我們看到越來越多的投資人從上海、中國香港和新加坡等地飛來北京，洽談收購事宜。”戴德梁行中國資本市場部副董事總經理劉兵在接受《證券日報》記者采訪時表示，“僅在今天，我們就接待了三批來自上海的投資客戶。”
值得一提的是，隨著房地産監管趨嚴，住宅地産的投資回歸理性。商業地産因爲暫時還沒有太多的政策限制，投資機構紛紛將目光轉向了國內一線城市商業地産投資。
據戴德梁行研究報告顯示，2019年以來，北京的大宗房産交易累計交易金額超過750億元人民幣，同比上漲35%。其中，外資買家在中國北京的大宗房産交易已達11宗，占比高達26%。
“自2018年起，由于國內去杠杆政策的推行和人民幣對美元彙率的下跌等原因，融資渠道進一步收緊，外資抄底中國市場，大肆購買一線城市商辦物業。”劉兵向《證券日報》記者表示，今年北京商辦物業交易額創下新高實際上在一年前就埋下了伏筆。大宗房地産交易一直是全世界大金主資産配置的選項之一，通常來講，買賣交易周期要持續一年至兩年，而無論是中資買家還是外資買家，多是以機構主體進行收購，涉及主權基金、保險基金、養老基金等，比如安聯集團。
2019年10月16日，安聯合營公司收購價值10億歐元寫字樓項目融新科技中心85%的權益，余下15%權益由賣方東久中國繼續持有。
據悉，安聯集團是歐洲壽險巨頭，2018年底，安聯（中國）保險控股獲批爲中國首家外資保險控股公司，2019年初，安聯旗下的安聯投資備案了外資證券類私募，成爲最早獲得投資中國資本市場的外資集團之一。在不動産方面，在融新科技中心之前，安聯2018年還收購了中關村甲級寫字樓高科嶺98%的權益。
至于購買商業物業的用途，劉兵向《證券日報》記者表示，自用買家交易額連續兩年占比超20% ，但更多企業關注“自用+投資”。外資買家之所以紮堆在北京市場購買大宗物業，除了資産配置外，回報率也是重要動力。
事實上，北京寫字樓市場因其租金高、空置率低、商辦物業投資回報穩定，未來一年至兩年間，仍將對大量外資買家産生很強的吸引力，尤其經過改造升級後資産價值提升也是外資買家投資的動力，如今看來，在充滿著絲絲寒意的中國不動産市場中，北京變成了投資人眼中最穩定的市場。
劉兵解釋稱，從被收購標的來看，北京有一些業主在資産價值較低時就已經持有，以前租賃者排隊來租，缺乏改造運營動力，但現在市場發生了轉變，若不投入一些成本提升服務，租金收入可能會下降。而外資收購後，一般會對這類資産有所改造，通過運營來提高投資回報率。
值得一提的是，無論是中資買家還是外資買家，在資金來源方面，除了主權基金、保險基金等資金較爲充裕的機構外，劉兵也向記者透露，市場上大多數機構在做房地産大宗交易時，也會啓用杠杆。
至于2020年北京大宗房地産交易市場會向哪個方向走，劉兵表示，隨著人員、業務調整的穩定，加之整體經濟刺激的需求，2020年外資和中資對房地産大宗交易支持力度，無論是金融機構主投還是配資上面都會有好的趨勢。有穩定收益的核心資産，仍會受到資本的追逐。
劉兵進一步稱，“北京的市場，我感覺還是大宗房地産交易市場的冬天裏最好的、最暖和的一個地方。”
來源：證券日報