新加坡地契：永久地契、999年地契、99年地契等

新加坡國土面積只有719.1平方公裏，人口卻高達564萬，屬于人口密度較大的國家，因此其土地資源顯得十分珍貴，可謂是寸土寸金。在新加坡，80%的土地歸政府擁有，屬于永久地契的私人土地供應非常稀少。政府通過售地計劃（Government Land Sales，或稱GLS），將國有土地按99年的期限租賃地契，出售給私人發展商，用來發展私人項目，當租賃期滿以後，該土地連同土地上的建築物和設施都將歸還政府。

新加坡本地的住宅擁有永久和租賃這兩種不同的地契

什麽是永久地契（Freehold）

永久地契是指業主能永遠的持有該産業的擁有權，業主可以把産業和土地留給孩子甚至後代。

可是在新加坡，永久産權並非是絕對的擁有權。在法律上，永久地契的最後的發言權上並不是真正的永久性。根據新加坡的總體規劃，如果政府決定在您的産業上建立一個重要的項目，那永久産權便自動失效。

在新加坡，有少數的私人公寓和別墅使用永久地契。

什麽是租賃地契（Leasehold）？

是指所擁有的房産將在租賃期限結束時到期，土地的所有權屬于租賃文件中詳述的固定期限。一旦租約到期，所有權將歸還給政府。大多數的新加坡公共組屋和公寓都使用租賃地契。

在新加坡，租賃地契主要分爲兩種：99年和999年

• 99年租賃地契

期限爲99年，通常從房産項目競標開始算，包括開發時間，買新盤的投資者得注意。

• 999年租賃地契

期限爲999年，由于期限非常長，通常被視爲和永久地契同等。

在新加坡，當私人産業租賃到了一定的期限（40至50年後），租賃物業主一般會通過集體銷售 (En-Bloc) 處理。買家（通常是開發商）可以使用租賃延期流程向政府申請，通過支付升級溢價將爲租賃補償。

長期權益

一、從買家的角度來考量，買家傾向于以過低的折現率，來計算更長期的未來租金流，推高了永久地契房産的價格；

二、根據實物期權模型，永久地契房産因不受租賃期限制約，業主可在無須延長契約期限的情況下，進行無數次的再發展，此特性提高了永久地契房産的溢價空間。

從發展權益而言，一般的99年地契集體出售土地再發展，發展商必須獲得政府批准，才可以對項目進行整體重建。除此之外，發展商也須支付一筆增加土地容積率的發展費，並承擔額外的土地租賃契約延長費。這些費用無疑加重99年地契土地再發展的成本。

位置與升值空間

永久地契的房産和租賃地契的房産近幾年都有升值的趨勢。租賃地契的房産不會因時間而貶值，反而會因爲很好的地理位置而升值。總而言之，房産升值的主要因素是地理位置和周圍的環境，與地契的結構並沒有關系。

相同地段的成本差異

由于永久地契土地供應有限，因此兩個位于同一地段的私人住宅，扣除了屋齡、面積、樓層和朝向等特性的差異後，永久地契的住宅價格會比租賃地契的價格來的高，這是兩個房産的相比溢價。

在過去，永久産權物業在購買時更受青睐，但現在租賃物業似乎受到青睐。因爲移民（新加坡永久居民）或外國投資者其實對屋契的長久不以爲然，因爲99年租賃仍然比中國或香港等地的60年租賃更好。永久地契房産在短期和長期內的成本更高。它也將比租賃房産售價一般多出10-15％。

投資同地段租金收益

對于租客也不會因爲你的房産是永久地契而給你更高的租金。但是對旨在投資的業主來說，只要房地産得到適當的維護和保養，且建築結構安全，他們可以無限期出租永久地契的房産來收取租金，因受租賃期限的限制，租賃房産的價值會隨著剩余租契的縮短而逐年減少，相比之下，擁有永久地契房産業主，就沒有這個後顧之憂。

集體銷售

公寓集體出售，永久地契在這方面有一定的優勢。開發商比較偏向永久地契並且會以更高的價格投標。那是因爲他們不需要額外掏錢向政府申請租賃延期。理論上，永久地契的産業出售價值應高于租賃地契的産業。

了解這兩個物業條款之間的這些基本差異，租賃物業的價格將比整體的永久業權期限更合理。租賃地契會比較適合重視租金回報的投資者，部分租賃物業也位于較好的地點，擁有更好的設施和設施，其中大部分都位于捷運站旁邊或附近 。然而，永久業權可能有一個明顯的好處，當涉及到有地資産，土地可以傳遞給下一代。

所以無論是永久地契還是租賃地契，其他因素比如地理位置、發展商的知名度、周圍的便利設施，以及整體的增值潛力才是買家首要考慮的因素。