5月3日，北京大學光華管理學院在線上舉辦北大光華思想力系列公開課，解讀中國公募REITs試點。作爲與中國證監會、國家發改委共同開展專題調研的單位，北京大學光華管理學院教授張峥在線上公開課上指出，在基礎設施領域推進公募REITs試點不斷積累經驗、完善制度規則之後，後續公募REITs有望逐漸向其他領域推廣，以持有型房地産爲基礎資産的REITs將可能有快速發展的機遇。
今年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱《通知》），並出台配套指引。這標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。
在張峥看來，《通知》對公募REITs試點的意義進行了全面闡釋，對試點工作進行了細致的部署，是中國REITs發展的一個裏程碑式的事件。
REITs可成爲中國經濟的“穩定劑”
張峥指出，縱觀各經濟體REITs的出台均和國家經濟形勢相關，大部分經濟體在經濟低迷、經濟危機、經濟增長動力不足時推出REITs，旨在爲經濟轉型發展提供動力。
例如美國、加拿大、日本、法國、德國、意大利等發達經濟體常在經濟低迷時推出REITs；巴西、新加坡、香港、韓國等新興發達國家或地區也常在經濟危機時推出REITs；泰國、巴基斯坦、肯尼亞、印度等高速發展的發展中國家也常在經濟增長動力不足時推出REITs。
張峥表示，目前節點中國公募REITs推出試點，正當其時。從短期來看，應對疫情影響和經濟下行壓力，通過REITs市場可以盤活存量資産，支持經濟重啓，成爲中國經濟的“穩定劑”；長期來看，REITs市場建設可以成爲解決中國不動産投融資體制結構性問題的破題之作，能有效填補中國資本市場的産品空白，擴寬社會資本投融資渠道，成爲推動經濟高質量發展的“助推劑”。
租賃住房REITs有巨大的發展空間
此次《通知》明確，在基礎設施領域推進公募REITs試點。聚焦的重點行業爲優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目。同時，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等開展試點。
雖然，證監會有關負責人指出，在當下房地産調控的前提下，REITs不會對房地産構成影響。
但在張峥看來，在基礎設施領域推進公募REITs試點不斷積累經驗、完善制度規則之後，有望逐漸向其他領域推廣，租賃住房REITs有著巨大的發展空間。
“從理論上講，基礎設施和持有型房地産作爲基礎資産來說，在中國均具有推出REITs的可行性，之所以選擇基礎設施這一切入口，主要有兩方面主要的原因：一是我國基建領域投融資改革的需求尤爲迫切，而REITs恰巧可以發揮重要作用，REITs可盤活基礎設施存量資産，有利于防範地方債風險，進一步實現降杠杆；同時REITs可以爲新的基礎設施項目提供資本金，是實現穩投資補短板的重要金融工具。另外，REITs用市場化的方式來吸引社會資本參與基建項目，借助資本市場定價機制，推進基礎設施建設的高質量發展。另一方面原因，作爲政策試點，通常會選擇成本較低及高效的領域，從基礎設施領域起步可降低試點工作的複雜性，更好的和國家的其他政策進行協調，可以充分借鑒成熟市場的經驗。”
張峥提到，從持有型房地産方面來看，“我個人認爲房地産公募REITs將有一個逐步推進的過程，會建立在此次試點的經驗積累以及市場不斷完善的基礎之上。租購並舉是房地産長效機制的重要內容，對于人口淨流入大的城市群而言，要想進一步解決70年住房問題就必須發展租賃住房市場，那麽在發展過程中，REITs是一個必要的金融工具，租賃住房REITs有著巨大的發展空間，隨著基礎設施REITs的不斷推進，以持有型房地産爲基礎資産的REITs也將可能有快速發展的機遇。”
張峥指出，多年來，支持中國房地産行業發展是以間接融資爲主體的金融體系，房地産開發主要依靠土地和房地産資産作爲抵押品，通過信貸或類信貸市場獲取債務資金。依靠銀行信貸的單一融資模式，也造成了房地産行業發展與金融風險聚集的內生關聯性。
張峥認爲，隨著存量市場的到來，增量開發的總體規模下降，通過持有運營來盤活存量資産成爲房地産企業轉型的方向之一。在現有單一融資模式下，房地産企業缺乏長期資金的支持和新的激勵模式，轉型困難，這是中國房地産行業面臨的長期挑戰。
對租賃市場而言，其最大痛點是高質量的供給不足，而影響房地産企業投資積極性的主要因素包括前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長，如果用大量的債務融資，在2-3年項目建成後將對開發企業構成巨大資金壓力，難以成爲持續發展的模式。
而REITs的出現，將有助于房地産企業長期持有並精細化經營租賃住房資産，有效貫徹租售並舉戰略。同時，REITs市場有利于推動房地産行業産業升級和盈利模式的轉變，由“開發+出售”模式轉變爲一次性銷售與持續性收入並重的模式。
中國公募REITs市場的潛在規模在5萬億至14萬億元之間
張峥提到，2007年以來，各界對REITs市場進行了廣泛的研究和深入分析，2019年2月以來，中國證監會、國家發展改革委聯合北京大學光華管理學院等單位也赴多個區域開展了專題調研。從目前已發行的類REITs産品來看已有多次探索，同時類REITs産品底層資産類型也較爲豐富，涵蓋了辦公、倉儲物流、産業園、公寓、酒店等多種類型。
截至2019年10月末，滬深交易所累計發行類REITs産品共59單，已發行總規模爲1183.7億元。
而縱觀全球市場，截至2019年12月，全球共有42（37個有REITs發行）個國家和地區建立了REITs市場，總市值約2萬億美元。其中，美國是最成熟的市場。
張峥指出，根據全球主要市場的REITs相對其經濟總量和上市公司總市值的規模占比，結合中國的相關的相關數據和一些合理假設，光華管理學院給出預測，中國公募REITs市場的潛在規模應在5萬億至14萬億元之間。
“但我們又認爲，這一規模是保守的，實際市場規模可能更高。”張峥提到了三方面原因：
一是基礎設施投資項目爲REITs提供大量的優質並購標的，未來基礎設施投資的增加會進一步擴大REITs的市場規模。“2015年至2018年之間，中國的基礎設施累計投資高達130萬億元人民幣，如果考慮1%的證券化率，規模就是萬億級別，如果再考慮一些增量的基礎設施投資作爲REITs的底層資産，那麽規模將再翻倍。”
二是隨著中國城鎮化進程加快，城市人口的增加將創造一個巨大的房屋租賃市場。“未來20年，中國會經曆一個人口向超大城市、大城市群聚集的過程，長期租房的需求會日益旺盛，住房租賃市場的增長將會對REITs市場的規模增長提供動力。”
三是考慮到中國城市化人口數量、不動産總量和固定資産投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段後，規模將遠超美國。