隨著市場上高收益投資的稀缺，且澳元彙率較低，海外投資者爲了找到相對價值更高的投資方向，進入澳大利亞商業地産的外資可能會繼續增長。截至今年9月的一年，流入商業地産的海外資本創下紀錄，達到200億澳元。

高緯環球(Cushman & Wakefield)的最新數據顯示，去年海外投資活動主要集中在寫字樓領域，占整個商業地産領域海外投資總額的66%，即132億澳元。

在過去12個月中，新加坡以42億澳元的投資價格領先于房地産市場，該國主權財富基金新加坡政府投資公司(GIC)以10.8億澳元左右的價格收購了Lendlease International Towers Trust 25.1%的股權，成爲年度最大的交易之一。

8月，香港中央銀行機構、香港金融管理局通過AMP Capital以4.5億澳元的價格，收購了位于悉尼中央商務區Wynyard Place開發項目中25％的股份，而該項目價值18億澳元。與此同時，加拿大公共部門養老金投資委員會（Public Sector Pension Pension Board）則以8.3億澳元收購了位于墨爾本市中心242 Exhibition Street的43層大樓的股份。

242 Exhibition Street爲Telstra的總部所在，圖/propertyhq

在過去12個月裏，來自加拿大的投資大幅增加了39億澳元。但由于同期48億澳元的資産被剝離，澳大利亞的淨投資仍爲負。

高緯環球的國際總監Josh Cullen表示，盡管去年有20億澳元的投資來自中國大陸，但中國投資者的活動卻很少，這一數字很可能是來自于住宅項目舊房屋的銷售。

Cullen 強調，由于可預計的租金增長、強勁的行業流動性和市場透明度，在全球範圍內澳大利亞的辦公物業回報率普遍被認爲具有吸引力。他預計，由于較高的收益率和儲備量的壓力，以及澳元仍然走低的前景，辦公物業需求將繼續增長。

管理德克斯銀行（Dexus）162億澳元基金的業務負責人Deborah Coakley表示，辦公室和工業領域的外國投資都在增長，其中很大一部分正在”尋求與當地專家的合作”。

去年，Dexus與GIC合作創建了一個20億澳元的非上市物流物業信托，該信托的資金來自于Dexus現有的工業資産組合。

Coakley認爲，來自于海外資本的興趣依然濃厚。由于機會有限，他們將同時尋求直接和間接的投資。

海外投資幫助澳大利亞增加了商業地産市場的投資額，達到每年456億澳元的新高峰。

起重機指標驗證寫字樓項目繁榮

隨著澳大利亞東部沿海地區寫字樓空置率創下曆史新低，寫字樓開發活動也相應被推升至曆史新高。最新的RLB起重機指數顯示，今年第3季度，用于建設寫字樓的起重機數量躍升至83台。

在混合用途項目數量攀升的帶動下，新建寫字樓的起重機數量淨增加12台，抵消了住房市場疲軟所帶來的不利影響。並且，全澳範圍內總的塔式起重機數量較六個月前增加了4台，達到創紀錄的739台。

數據顯示，悉尼高質量辦公設施的需求持續表現強勁，導致空置率下滑至3.7％，創11年以來的最低水平。同樣，墨爾本寫字樓的空置率也低至3.3%，接近曆史最低水平。

曆經空置率的多年下滑、以及新增供應不足，開發商普遍對啓動新的寫字樓項目充滿信心。

安保資本（AMP Capital）辦公和物流地産董事總經理盧克·布裏斯科（Luke Briscoe）說道：”過去五年來，悉尼和墨爾本呈現強勁的淨吸收狀態，繼而給開發商注入了信心。”

“需求強勁、空置率極低、低利率環境等多重利好因素均推動開發商積極布局寫字樓市場。”

以悉尼市中心爲例，AMP Capital正在開發的50層高樓”Quay Quarter Tower”多達80%的面積在竣工前兩年半就已預先租賃完畢，租戶包括AMP和德勤（Deloitte），高于預期的75%。

布裏斯科說道：”這是一個很高的預先租賃率。”

悉尼大型基建超過墨爾本

除寫字樓外，其他部門如民用（37台）和教育（22台）建設行業的起重機數量也均創下曆史新高。這也表明公共基礎設施支出對整個經濟産生了影響。

RLB大洋洲研究與開發總監Domenic Schiafone說道：”從主要城市交通走廊和活動中心的起重機位置來看，政府基礎設施支出和規劃的持續變化顯而易見。”

就墨爾本而言，住房、混合用途、商用和教育工程的起重機數量錄得淨減少。這是墨爾本在過去六個月以來首次錄得下降。目前，墨爾本的起重機數量從六個月前的222台減少至213台，其中住宅部門起重機數量減少了3台至145台。

截至今年9月，墨爾本現有13台起重機參與了地鐵隧道和西區交通分流項目。

4公裏長的West Gate Tunnel正在建設中，維州政府項目宣傳視頻截圖

同期，悉尼的起重機總數增加了9台，達到319台，彌補了六個月前的跌幅。具體而言，住宅起重機數量淨增加1台，達到233台；商用項目起重機數量淨增加6台，達到44台。

Schiafone說道：”悉尼塔式起重機的分布超過墨爾本，與大型基礎設施項目的分布保持一致。”

“這些塔式起重機的分布沿著太平洋高速公路（Pacific Highway）向北，沿著帕拉馬塔（Parramatta Road）路向西，沿著M2東北方向，以及沿著金斯威（Kingsway）向南。”

就布裏斯班而言，在當地公寓建設繁榮時期，起重機數量分別于2015年第3季度和2016年第2季度達到104台的峰值。隨後，起重機數量持續下降。

截止今年9月，布裏斯班起重機數量淨減少2台。其中，住宅部門淨減少15台，達到57台。

黃金海岸則總計減少3台，從32台降至29台。零售地産起重機數量出現增加而住房部門起重機數量則出現減少。

珀斯的整體開發活動在2017年年初觸底後出現反彈，但是在過去一年中又有所回落。起重機數量淨增加1台，達到34台。

阿德萊德的起重機數量則達到創紀錄的19台。其中，酒店和學生公寓項目淨增加3台。

值得一提的是，本次起重機調研報告中首次對臥龍崗（Wollongong）進行了統計。當地的起重機總數達到18台。如果計入臥龍崗的起重機數量，全澳起重機總數將達到757台，商用起重機數量將增加2台，達到85台；教育項目起重機數量將增加2台，達到24台。

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