億翰周報【2021年10月第2周】
# 01 政策速覽
【哈爾濱釋放政策利好，熱點城市調控仍邊際收緊】
2021年10月第2周，各城調控政策呈現明顯分化，下行壓力大的城市出台綜合“救市”政策，發布“限跌令”的隊列持續擴充，而熱點城市調控態勢依舊未有放松，仍在出台邊際收緊政策。
市場下行加之近期疫情沖擊，哈爾濱率先出台了綜合“救市”政策。例如，從預售證申請、預售資金監管、土地出讓金繳納期限方面進行適度放松，以期緩解其資金周轉困難。此外，推出最高達10萬元的人才購房補貼，放寬公積金貸款要求等。該政策與去年出台的疫情纾困政策大部分類似，土地出讓金、公積金貸款放寬程度更大，增加了購房補貼。我們認爲，當地政府態度積極但克制，救市決心明顯，但在金融端政策不變、消費者信心不足的情況下，效果或許有限。目前，東北三省省會均出台了放松政策，但我們認爲其自有其市場特點，因此對于能否將其作爲“救市”的開頭，我們仍持保留態度。
與此同時，熱點城市的調控仍有邊際收緊。杭州調整人才落戶政策，大專生落戶以及研究生“先落戶再就業”通道被封，東莞正式出台二手房成交參考價格機制，西安發布第二批二手房成交參考價，海南出台政策嚴查商辦轉住宅行爲。信貸方面，廣東省銀保監局表示，1-9月轄區（不含深圳）房地産貸款占各項貸款比重同比下降1.5個百分點，房地産貸款集中度管理制度實施效果顯現。
國慶後哈爾濱的“救市”政策引發廣泛關注，說明行業對于政策放松的期盼非常明顯，但從目前來看，最爲重要的信貸政策未出現明顯松動。我們認爲，現期針對性的、點對點的問題解決更加常見，政策的大松動或難出現。
# 02 土地市場
【土拍降溫明顯，流拍規模仍維持高位】
10月第2周，E50中的8家房企在8個城市獲取土地儲備共計263.3萬平米，10月第1周受國企假期影響，E50房企並未有土地成交，本周土地成交面積較9月第5周下降35.3%；成交金額462.2億，較9月第5周下降33.3%；成交均價22469.7元/平米，較9月第5周上升27.7%；成交溢價率爲4.8%，較9月第5周下降0.5pcts。
10月第2周，北京、上海、杭州、武漢等多城市迎來第二批集中供地，但在市場環境趨緊的情況下，E50房企拿地意願不高，成交規模與金額略有下降。同時，土拍市場的熱度依舊保持下降趨勢，流拍規模保持高位。例如，北京第二批集中供應的43宗地中，26宗因無人出價而延至下批出讓；杭州第二批集中供地21宗地塊中有7宗因無人報名提前流拍。從房企的角度來看，10月第2周依舊以國企拿地爲主，例如首開、中海、越秀等。此外，龍湖作爲民營企業財務、經營等方面的表現均較爲優異，在土拍市場上的拿地相對較爲頻繁，本周更是位列E50房企拿地金額首位。總體來說，受銀行貸款政策收緊、銷售回款壓力大等影響，房企拿地受到抑制，第二批集中供地熱度呈現出較大幅度的下降。未來，隨著第一批集中供地項目于年底逐漸入市，房企在一定程度上回籠資金，或將利好後續的第三批集中供地。
# 03 融資信息
【E50房企融資規模低迷，央行回應開發貸投放過緊】
2021年10月第2周，E50房企融資規模23.4億元，僅3家房企有融資相關信息，從十一假期至今，E50房企融資狀況持續低迷。境內債方面，本周僅金茂發行一筆3年期20億元的中期票據，票面利率3.65%，較上次發行基本持平。海外債方面，本周E50房企無海外債發行。
10月15日，人民銀行舉行2021年第三季度金融統計數據新聞發布會，期間回應了關于房地産融資方面的諸多問題。關于房企開發貸增速大幅下滑，央行認爲一方面是因爲個別大型房企風險暴露，金融機構短期反應過激，降低了對房企的風險偏好，另一方面是部分金融機構對于試點房企“三道紅線”融資管理規則存在一些誤解，從嚴從緊執行了“三道紅線”政策，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。
針對以上情況，人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地産金融工作座談會，指導主要銀行准確把握和執行好房地産金融審慎管理制度，保持房地産信貸平穩有序投放，維護房地産市場平穩健康發展。同時，對于美元債的價格下跌，央行認爲是個別房企境外債券違約後市場的自然反應，將敦促發債企業積極履行法定償債義務。
我們認爲，對于執行中有悖政策初衷的現象，如按揭貸款和開發貸投放過緊的狀況，央行正在逐步進行糾偏微調。但總體來看，監管層對于形勢的判斷依然是穩定可控的，政策大幅放寬的可能性較低，調控定力足，即使有階段性的政策邊際寬松也難改“房住不炒”底線下政策從嚴調控的初衷，因此，從中期來看，房企的融資環境依然不容樂觀。
# 04 企業經營
【市場低迷，房企多渠道促資金回流】
2021年10月第2周，本周房企事件主要包括票據回購、股權質押、股權收購等。其中融信中國已回購共計610萬美元票據，建業地産擬回購1428萬美元于2021年11月到期的美元票據，正榮地産累計回購3300萬美元優先票據；榮盛發展實際控制人耿建明爲北京超安園林景觀公司提供擔保，質押5.6億股榮盛發展股份，此後大股東榮盛控股爲補充流動資金質押5.06億股，同時一致行動人榮盛建設解除2.38億質押股份；遠洋資本收購新加坡大信商用信托管理公司70%股份，奧園集團收購了花樣年轉讓的深圳奧啓富48.98%股權。
自房地産行業三道紅線實施以來，地産相關政策一直保持收緊態勢，受行業下行及市場預期走弱的影響，商品房銷售市場亦十分慘淡，在銷售不暢、降負債壓力仍存的背景下，房企需要通過其他渠道回收資金，以保持企業資金鏈的安全，主要有以下三種方式：
- 股權質押，通過質押股份獲取流動資金，如榮盛發展實際控制人及大股東接連質押5.6億股份及5.06億股份，用于補充流動資金；
- 轉讓部分項目及資産，如花樣年轉讓旗下奧啓富49%股權予奧園集團，恒大轉讓旗下恒大曲美40%股權予曲美家居；
- 加大企業合作，降低項目權益，減少投資性資金的支出。
