暫緩擴大房地産稅試點主要是出于穩地産、穩增長的考量。
◎ 作者 / 楊科偉、李詩昀
3月16日，國務院金融委、央行、銀保監會等就房地産行業密集表態，釋放強烈維穩信號，其中，財政部明確表示年內不會擴大房地産稅試點城市範圍。
我們認爲，暫緩擴大房地産稅試點主要是出于穩地産、穩增長的考量，2021下半年以來，房地産行業步入深度調整期，百城成交量持續縮水，規模房企債務違約問題不斷，暴雷事件頻發。與此同時，經濟下行壓力陡增，四季度GDP增速滑落至4%，更令人擔憂的是，2022年前2月經濟數據與市場體感、金融數據相背離，且經濟數據修複的可持續性也有待驗證，面對充滿挑戰性的5.5%GDP增長目標，房地産投資或許不是主要支撐項，但至少不能是拖累項。
暫緩擴大房地産稅試點，短期有助于提振市場信心，引導行業預期向積極方向轉變，助力房地産市場回歸良性循環軌道。鑒于房地産稅擴大試點範圍大概率劃定在廈門、杭州等核心城市，暫緩後核心一二線城市有望率先回暖，在二季度甚至最快4月走出低谷，隨後弱二線、強三線城市可能出現輪動複蘇行情。長遠來看，房地産稅暫緩推進不等于無限延期，基于推進稅制改革、調節收入分配、完善長效機制的需要，房地産稅落地也只是時間問題。
金融委牽頭財政部等五部委
就房地産行業密集表態
釋放強烈維穩激勵信號
昨天，國務院金融委召開專題會議，強調“積極出台對市場有利的政策，慎重出台收縮型政策。對資本市場産生重大影響的政策應事先與金融管理部門協調，保持政策預期的穩定性和一致性”。
隨即，央行、銀保監會、證監會、外彙局、財政部等五部委迅速表態，釋放強烈維穩信號。其中，一行兩會、外彙局有關房地産行業的表態基本與之前保持一致，最具新意、最爲重磅的表態來自財政部——今年內不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件。
財政部明確年內不擴大房地産稅試點範圍
但試點工作絕不會長期擱淺
3月16日，財政部有關負責人在接受采訪時表示：“房地産稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件”。
這其中有三層含義：第一，2022年暫不擴大房地産稅試點範圍，意味著除上海、重慶兩個自2011年就開始征收房地産稅的城市以外，其他城市今年內不會開征房地産稅。
第二，房地産稅試點城市範圍已大致確定，城市層面前期准備工作也在有序推進中，今年試點暫緩或許並非因爲存在制度障礙，而是出于穩地産、穩增長的考量。除了今天財政部的發言外，還有兩份材料能夠佐證我們的觀點，其一，2021年12月27日，全國財政工作會議將做好房地産稅試點准備工作作爲2021年財政部重要工作成果，表明房地産稅在財政領域的推進障礙已經基本得以掃除；其二，2022年1月28日廈門統計局發布的《2021年廈門市房地産開發投資運行分析》一文中提到，做好“房地産稅”試點落地廈門的前期准備工作，以防止全市房地産市場出現大的波動。
第三，今年暫緩試點不等同于無限延期或不再開征，房地産稅落地終究只是時間問題。因爲（1）房地産稅是稅制改革重要一環，未來有望成爲地方主體稅種，更好發揮對地方公共財政的支撐作用，助力土地財政轉型；（2）房地産稅有助于調節收入分配格局，房産是居民財富的重要組成，所持房産價值也是衡量個體間貧富差距的重要標尺，在長期持有過程中，房産增值還無形間放大了貧富差距，推進房地産稅改革，尤其是補齊持有環節的征管缺位，是填補貧富鴻溝、促進共同富裕的有力制度抓手；（3）房地産稅是房地産長效機制的題中之義，房地産長效機制是住房供給、土地制度、財稅政策、金融制度等多位一體、協同發力的調控體系，房地産稅作爲重要的財稅工具，本就是房地産長效機制的題中之義，有助于穩地價、穩房價、穩預期。
縱觀近幾年中央關于房地産稅的表態，從2017年“逐步建立制度”、2018年“穩妥推進”，到2019年“穩步推進”，暗含房地産稅立法工作已有步驟可遵循之意。2020年，受新冠肺炎疫情影響，相關表述又回歸更爲謹慎的“穩妥推進”。2021年，“十四五”規劃綱要、房地産稅改座談會、最高領導人署名文章都昭示著房地産稅改准備工作正在加速推進，直至10月23日，全國人大常委會正式授權國務院在部分地區開展房地産稅試點。
經濟動能修複、行業深度調整進行中
此時並非擴大房地産稅試點的好時機
當前，宏觀經濟面臨三重重壓，房地産行業處在深度調整期，此時並不是擴大房地産稅試點的好時機。
2021年下半年以來，房地産市場步入快速下行通道，樓市持續轉冷，百城成交量持續縮水，同比跌幅逐漸擴大，2022年2月，全國100個重點城市商品住宅成交面積僅爲2043萬平方米，創近兩年來單月新低，同比跌幅達到41%，三四線城市領跌，跌幅達46%。
2021年，房企面臨巨大危機，融資環境持續收緊，百家典型企業全年融資量創近五年新低，近四成百強房企業績不及2020年，品牌房企頻頻暴雷，債務違約問題不斷。
房地産市場是宏觀經濟環境的縮影，2021年下半年，經濟下行壓力陡增，三季度GDP同比增長4.9%，較二季度回落3個百分點，四季度GDP增速滑落至4%。
3月15日，國家統計局公布了2022年1-2月經濟數據，生産、投資、消費全面超預期，前2月規上工業生産增加值增長7.5%，固定資産投資增長12.2%，社會消費品零售總額增長6.7%。
但令人擔憂的是，一方面，統計局的經濟數據與央行公布的金融數據表現有所背離，和市場體感也有較大差距。舉例來說：（1）消費，前2月社零同比增長6.7%（扣除價格因素實際也增長了4.9%），而信貸、文旅、電影等數據卻顯示，疫情、居民收入下降預期仍在明顯制約著消費，2月居民短期貸款減少2911億元，同比多減220億元，2022年春節國內旅遊收入同比減少3.9%，僅爲2019年春節的56.3%，2022年春節電影票房同比下降23%，爲10年來首次同比負增；（2）地産銷售，統計局數據顯示，前2月商品房銷售面積、金額同比分別降9.6%、19.3%，而央行口徑1月居民中長期貸款同比少增2024億元，2月居民中長期貸款更是曆史首次負增，減少459億元，同比多減4572億元，還有CRIC監測到，1、2月百城成交面積同比下跌43%、41%。另一方面，經濟數據修複的可持續性也有待觀察。
在2021年GDP兩年平均增速僅爲5.1%的前提下，2022年要完成頗具挑戰性的5.5%增長目標，房地産投資或許不能成爲重要支撐項，但至少不能是拖累項，推遲房地産稅試點有穩預期、穩地産投資進而穩增長的含義。
暫緩擴大試點穩定預期削弱觀望
深杭甯廈等一二線市場有望率先企穩回升
在官方明確暫緩擴大試點之前，房地産稅總像是懸在購房者頭頂的達摩克利斯之劍，不斷強化著市場觀望情緒，制約著住房消費需求尤其是改善需求的釋放。如果采用類似滬、渝的試點方案，低稅率與高起征點並行，開征房地産稅並不會對樓市造成嚴重沖擊，而如果借鑒日本、新加坡等國家高稅率或累進稅制模式，房地産市場或將迎來劇烈震蕩，較爲極端的案例是日本在1991年-1998年間征收的地價稅，3%的高稅率直接引發土地抛售潮，並成爲日本房地産泡沫破裂的重要導火索。
暫緩擴大房地産稅試點，短期有助于提振市場信心，引導行業預期向積極方向轉變，助力房地産市場回歸良性循環軌道。
鑒于房地産稅擴大試點範圍大概率劃定在廈門、杭州等核心一二線城市，這類城市房地産市場並不缺乏需求和購買力，阻礙樓市複蘇的主要因素就是市場預期。我們認爲，暫緩試點後核心一二線城市有望率先回暖，在二季度甚至最快4月出現市場拐點，隨後弱二線、強三線城市可能出現輪動複蘇行情，而弱三四線城市受益有限，房地産市場或將保持沉寂。
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文章來源:克而瑞
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