2月20日，上海市虹口區政府網站公示了《虹口區北外灘街道控制性詳細規劃修編（公衆參與草案）》，現代感十足的街區規劃，以及“浦西最高建築群”，引發廣泛關注。
資本青睐，大型綜合體、購物中心接連拔地而起，預示著一場商業地産對決的好戲即將在北外灘上演。而對于在商業地産領域沉寂許久的虹口來說，這或許是一次“翻盤”的機會。
北外灘摩天大樓“三件套”
前述控規草案顯示，北外灘將建設十余棟摩天大樓，其中1幢480米和1幢380米的地標建築將成爲浦西制高點。加上現有的320米高的白玉蘭廣場，被坊間戲稱爲北外灘的摩天大樓“三件套”，和小陸家嘴“三件套”（上海中心、環球金融中心、金茂大廈）遙相呼應。
此外，將新建11棟建築，包括1棟60米高的建築，3棟180米高的建築和7棟200米-265米高的建築，新舊共17棟大樓將形成北外灘新的天際線。
除了即將刷新的城市天際線，在對于北外灘未來的功能定位上，明確要將北外灘地區建設成爲具有全球資源配置能力和國際競爭力的頂級中央活動區，並且強調了要與外灘陸家嘴錯位聯動、居職相融，共同組成彙聚現代化國際大都市核心發展要素的世界級會客廳，成爲全球超大城市精細化管理的典型示範區。
新規劃開發體量增加至840萬平方米，其中核心商辦地塊的容積率大幅度提升。盡管控規草案沒有詳細列出各類業態的具體比例，但強調了三大核心功能，即商務辦公、公共文化、商業服務。
戴德梁行華東區策略發展顧問部主管、執行董事陳學海表示，“通過此輪調整，依托于軌道交通的貫通、周邊高消費人口的導入以及優質商業項目的入市，未來北外灘商業將形成規模效應，成爲市級商圈未來可期。”
值得一提的是，北外灘史無前例地設置約50公頃的慢行優先區和約22公頃的無車區。RET睿意德董事、華東區總經理周長青指出，新的控規草案更強調公共空間和生態環境，從以商辦功能爲主轉化爲工作、生活、休閑的複合發展，這是政府對于商業規劃未來新的方向。
陳學海也認爲，可以看出未來商業地産的發展需要充分結合屬地自身特質，進行疏密有序、功能複合的布局，從而實現商業、産業、人口、文化與城區的多元融合。
資本圍獵，北外灘新機遇
北外灘成爲焦點，在這之前就已現端倪。
近兩年來圍繞北外灘區域，地産基金和開發商動作頻頻。2018年年底，凱德以約200億元收購北外灘星港國際中心，刷新中國有史以來最大宗外資基金對單一商辦物業的投資記錄。2019年3月，新加坡吉寶資本又以46億元的價格收購上海北外灘一方大廈。而在緊鄰北外灘的大連路總部聚集區，光大安石打造了集甲級辦公、星級酒店、精品商業爲一體的綜合體項目。
光大安石董事總經理兼開發事業部總經理張晴認爲，上海發展的核心是“一江一河”，即黃浦江和蘇州河，北外灘無論從景觀、區位還是産業來說，對于發展商辦地産都具備很大的優勢。
在成功打造自主商業運營品牌“大融城”系列的光大安石看來，北外灘要想在商業地産有所突破，運營或許更爲關鍵。
張晴告訴澎湃新聞記者：“做好一個商業中心並不容易，優越的地段、合理的規劃和優秀的項目都很重要，但更考驗運營商的能力，這幾股力量聯合起來才能帶動整個區域。”
而控規草案中提及的“一心兩片、新舊融合”的總體格局，也讓光大安石看到了更多城市更新的機會。
“上海已經進入存量時代，城市更新正成爲商業地産行業新的發展主線，北外灘規劃保留了大量曆史街區，未來存在一些機會。”張晴說。
虹口商業地産“複興”
2019年4月20日，北外灘首座大型購物中心白玉蘭廣場正式開業，在商業運營上不僅推出“滬上首店系列”，還引入一系列體驗型新興商業，一改虹口區傳統商業的陳舊觀感。
而預備于今年開業的凱德北外灘來福士，更是被業內視作近來最爲期待的商業項目之一，項目總建築約42萬平方米，由2幢263米辦公樓和12萬平方米一體式購物中心組成。
凱德方面稱，商場將充分考慮並融合區域所屬的航運、經濟、文化、科技等地緣特色，並引入前沿消費理念和凱德智慧生態圈，帶動區域商業升級。
凱德集團（中國）商業管理辦公樓租賃管理總經理梁耀華表示：“北外灘地區正逐步形成高標准的辦公商務區，文化生活休閑區。凱德將力爭將項目打造成北外灘金融發展的新地標，提升北外灘地區發展能級，構建區域核心金融商業版圖。”
除此之外，上實集團聯手日本森大廈株式會社打造26萬平方米的北外灘版“六本木”，金茂提籃橋街道HK314-05商辦地塊也將打造高品質購物中心。
虹口過去在上海商業版圖中地位不低。根據統計，1994至1996年，虹口區商業銷售額分別達到110億元、127.2億元、136.5億元，名列市中心區第二。虹口區當時大中型百貨商廈及大型超市賣場門店數量方面在整個北上海遙遙領先，其中的四川北路和南京東路、淮海中路鼎足而立，成爲上海三大商業街之一。
不過，邁入21世紀之後，隨著五角場、大甯等新興商圈的迅速崛起，包括四川北路在內的整個虹口商業開始進入衰退期。尤其是近些年，大型購物中心備受市場青睐，虹口區引入的商業項目在規模、特色乃至發展商運營能力及商業資源方面依舊落後。
陳學海分析，目前四川北路商業業態單一，以傳統百貨、購物中心爲主，且均爲區域型或社區型小型商業中心，缺乏標志性的文化休閑娛樂項目，對消費客群的吸引力不強。商業規模不大、客群體量小、交通受阻、空間受限等原因成爲了虹口商業發展的瓶頸。
根據中商數據的統計，2018年虹口區商業面積在4.5萬平方米以上的中大型購物中心僅有2個，總計25萬平方米，無論在數量還是面積上都遠遠落後于相鄰的楊浦、靜安（原閘北部分）、寶山。
其實傳統商業街日漸式微已是普遍現象，由于軌道交通的發展、“條狀商業”逐漸被“圈狀商業”取代，再加上中心城區居住人口不斷導出等因素，越來越多的後起之秀開始挑戰傳統商業街的地位，商業地産發展重心向新興區域轉移已無可避免。北外灘作爲虹口重點發展的板塊，在商業地産領域顯然具備更爲廣闊的發展空間。
如今，一場商業對決的好戲正在北外灘悄然拉開序幕，一度“沒落”的虹口商業地産，也正欲借助北外灘商業崛起而開始它的複興之路。