作者：今綸

深圳原副市長唐傑先生日前在接受《財經》雜志專訪時回應了深圳的高房價問題，爲了避免斷章取義的嫌疑，我對這一問題截圖如下：

討論問題之前，我還想說兩點：

第一，唐傑先生作爲一位學者型官員，在任和退休之後的口碑都非常不錯，我個人對他表示尊敬。本文只是討論問題，對唐先生並無不敬之意。

第二，我看到了深圳在積極解決高房價的問題，包括加大住宅土地的供應，包括加強調控，如出台二手房成交參考價降低炒作杠杆，繼續出政策堵塞假結婚、假離婚的漏洞。

深圳

不過，唐先生的言論一出，最高興的是深圳的地産自媒體、地産中介、炒房客以及地産公司、地産經濟學家，這也是事實。

不是土地不夠，而是資源錯配

唐傑先生說“深圳2000萬人口的住房問題不可能在2000平方公裏內得到解決，全球範圍內都沒有這樣的先例”，這當然不是事實。

從香港經驗來看，香港土地面積1106.66平方公裏，人口752萬(2019年底)，香港的高房價世界有名，唐先生似乎確實是對的。可是，香港住房模式只是諸多住房模式中的一種。

全國政協委員、香港中國金融協會副主席李山去年5月接受媒體采訪時透露，“香港土地面積約1100平方公裏，已經開發建設成爲市區的面積不到25%，其中僅77平方公裏用于建設住宅用地。以香港常住人口約800萬計算（包括50萬菲傭等外勞），人均居住面積僅有15平方米左右。”住房供應的短缺造成了香港冠絕全球的高房價。市區交通環境較好的地段，住房價格都在每平方米20萬港幣以上，缺乏公共交通、康樂設施的遠郊地段，也都要十萬港幣以上。

香港

香港明明有1100平方公裏的土地，卻只拿77平方公裏的土地用于建設住宅，這樣的模式，誰要是學了，誰的房價就會上天。

很不幸，深圳在某一個階段確實是學習了香港這個模式。還是拿公開報道和業內人士的說法來佐證，這樣比較有專業性：

2020年7月，住建部副部長倪虹赴深調研，萬科高級副總裁譚華傑不認可此前蔣慕川（華潤置地華南大區總經理）的發言，蔣認爲深圳“人多地少”是高房價的主因，譚華傑指出“是開發率的問題”。

譚華傑解釋稱，目前全球除中國以外沒有一個國家規定開發率控制在50%以內，日本東京登記的開發率爲70%，很多居民還住獨立屋，所以東京的人口及占地面積情況足以說明，利用好開發率就能改善居住環境，深圳是全中國開發率最高的城市，但也就40%的開發率，希望中國在開發率上可以借鑒日本等國家的政策。

譚華傑還介紹了甲級寫字樓的空置及租金環比下降的情況，“國內寫字樓嚴重過剩，市場去化壓力極大，深圳未來三年新增寫字樓供應量可以滿足未來25年的需求。”

譚華傑是地産公司的資深從業者，他一針見血點出了問題所在：不是土地不夠，而是資源錯配。

資源錯配的意思就是太多地給了商業和工業，但是住宅土地供應不足。

深圳

第一太平戴維斯發布的監測數據顯示，2020年四季度，深圳甲級寫字樓的租金指數環比下降1.6%，同比下降6.3%。這已經是租金連續9個季度下降，同時，寫字樓空置率也達到了28%，位居四大一線城市中的首位。

深圳2019年土地供應僅有745萬方，其中工業和商業用地占544萬方，占比高達73%，居住用地166萬方僅占22.3%。

深圳知錯就改，正在改：

2020年深圳加大商品住房建設力度，共完成新開工商品住房建築面積1236萬平方米，爲曆年之最，同比增長160%。另外，商品住房用地供應227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%。

所以，唐先生的說法是有待商榷的，因爲深圳此前並沒有想解決這個問題，但並不意味著解決不了，目前正在努力解決。

類似的問題還有：據深圳統計年鑒的數據，深圳常住人口從1979年的31萬人增加到2018年的1302萬人，增長了42倍。深圳的小學數量，從1979年的226所到2018年344所，只增加了0.52倍。

唐先生不會說“深圳2000萬人口的教育問題不可能在2000平方公裏內得到解決”吧，這個增長的比例太不匹配了。

當然，現在深圳也在努力增加學位，這是後話。

新加坡人很少吐槽高房價

有個國家解決類似問題解決得不錯，她就是新加坡。

新加坡

新加坡作爲一個城市國家，人口570萬，面積724平方公裏，每平方公裏的人口密度比深圳略少，但考慮到很多深圳人是住在臨深片區，因此，兩座城市的人口密度差不多。

唐先生也說“在深圳、惠州、東莞的交界處已經形成了一個跨行政區的城市經濟帶，人口達到1000萬”，可見情況屬實。

去年8月28日，深圳住建局在一個會議上提出，深圳房地産要學習新加坡模式，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。結果引起地産經濟學家、炒房客、地産中介、開發商的反彈。

他們的理由就是“這屬于市場經濟的倒退”，很是義正嚴辭啊。可是深圳的房地産市場有過真正的市場經濟階段嗎？要不我們來聊聊土地供應、限購、限貸？既然很多東西動不了，從解決實際問題的角度出發，深圳房地産學習新加坡至少是一個選項。

能不能學成，能不能達到“60%”的目標姑且不說，這個方向是對的。

日前，深圳籍知名歌手、《丁香花》原創歌手唐磊在社交平台上感歎：“我真的很後悔當年離開深圳去外面打拼做歌手，如今的我回到深圳也買不起深圳的房子，空有一個深圳的戶口。”我對唐磊的狀況表示很遺憾。

長期以來，在深圳樓市形成了一種“狼性文化”和“叢林法則”，比如，有人就批評唐磊“你以爲你是誰啊，寫了一首歌，就想在深圳買得起房”。

還有人嘲笑那些買不起八九百萬、上千萬乃至幾千萬房子的深圳戶籍人口和“新深圳人”沒用，不夠奮鬥，活該受窮，所以“深圳2000萬人口的住房問題不可能在2000平方公裏內得到解決”的說法迅速得到了他們的響應，還有人呼籲年輕人應該盡最大努力在深圳買房。

新加坡作爲一個資本主義國家是怎麽幹的？她沒有嫌棄這些買不起房的人，更沒有說這事兒解決不了，而是由政府出面購買土地、建設組屋，然後向符合條件的公民發售，價格只有同地段的公寓的一半。

哪些人可以申請組屋？新加坡的公民，年滿21周歲，就可以和自己的家人/配偶聯名申請購買。35歲以上的單身新加坡公民可以申購2房式的新組屋。每月家庭收入要符合政府規定。如果只持有綠卡，也是可以購買組屋的，不過只能購買二手組屋。

新加坡組屋

新加坡的商品房價格高嗎？非常高。根據Numbeo在2020年2月份核心城市中心城區的房價數據，香港以29147美元/平方米遙遙領先，緊隨其後的是倫敦和新加坡，分別爲17532美元/平方米、16473美元/平方米。

可是新加坡人很少吐槽高房價，因爲他們大部分人住在組屋裏，比例高達80%。商品房漲上天和他們沒關系。

新加坡真正做到了“居者有其屋”，讓大多數公民（市民）擁有自己的房子，似乎很奢侈，可是彈丸小國新加坡就是做到了。

2019年，新加坡人均GDP超過6.5萬美元，深圳爲19.95萬元人民幣，深圳明顯是低于新加坡的。

新加坡在和深圳差不多的人口密度的情況下，解決了住房問題，這是給公民（市民）有尊嚴的生活，難道不是一個可以努力的方向？

深圳房地産學習香港模式已經到頭了，目標應該是新加坡模式，現階段的調控手段是“長沙模式”。

新加坡把居民出行本地化

唐先生還說：“解決深圳住房問題，必須改變長期以來的行政城市觀念，走向經濟城市——城市之間的行政區劃不能隔斷城市之間的經濟一體化，鼓勵生産要素跨城市流動，減緩目前極爲突出的城市之間人口過疏或過密的狀況”。

我理解唐先生的意思是：人們可以工作在深圳，但是可以跨城市流動生活，你可以去東莞、惠州、中山、南沙住嘛。可是這樣帶來的巨大的時間成本、路費成本以及各種資源的浪費（包括燃料）不是浪費嗎？人們可以承受嗎？

新加坡是怎麽幹的？彈丸小國沒有退路，總不能讓公民每天在國境線上來回，或者住到海上去，于是老老實實根據人的行爲模式有序地設計和建設城市。

新華網新加坡頻道的資料顯示：

市民日常出行最主要有四個目的，即購物（包括就餐），休閑，工作和孩子上學。爲此，新加坡政府在有計劃地進行住宅建設時，把全島的幾乎每一個地鐵站建成了一個不同檔次的購物和餐飲中心，在社區裏也設很多大大小小的超市、小商品交易市場、菜市場和食閣、大排檔等。

新加坡社區公園

同時，政府在全島開辟有300多個鄰裏和地區公園，居民基本可以一出樓門，3到5分鍾就可以走進一個公園。新加坡的50多個工業園區也基本建在居民區不遠的地方，有些無汙染的企業，離居民區甚至只有一步之遙。而絕大多數的中小學是鄰裏學校，就設在社區之中，家長可以步行送孩子上學。

這樣的城市規劃理念和實踐，把居民的出行盡可能的本地化。避免讓大多數人爲了購物、餐飲、休閑、孩子上學等事進行長距離地出行，湧到某個固定的區域，在該區域造成大量人員的聚集和交通的擁擠。

原來除了唐先生說的“讓市民跨城市流動”，還有一個方案是讓市民出行盡可能本地化。是的，如果部分深圳人在深圳上班、納稅、創造産值，卻把家安在其他城市，其他城市要負責這些深圳市民的教育（尤其是學位）、醫療問題，這公平嗎？如果人數少也就罷了，如果人數越來越多怎麽辦？隨著“老齡化”程度越來越深，臨深城市、片區越來越老，深圳永遠只要精力充沛的適齡工作人員，這樣公平嗎？

他們爲深圳做出了貢獻，有權利在深圳享受完整的福利，可以看看同樣擁擠的新加坡，那是榜樣。

深圳應該向新加坡看齊

而且更牛的是，新加坡的醫療、教育在亞洲也是一流的：

早在2015年，據新加坡《聯合早報》報道，由經濟合作與發展組織（OECD）統計、全球最大規模的中小學排名公布，排名榜上位居第一的是新加坡。羅傑斯這種級別的大佬都把兩個女兒分別送到新加坡南洋小學和南洋女中讀書。

去年6月10日，全球高等教育研究院校QS發布了2021年QS世界大學排名，新加坡國立大學在1002所亞洲院校中仍穩坐龍頭老大，世界排名11，亞洲排名第1。

世界衛生組織WTO于2019年發布《世界健康報告》，報告對各國的醫療體系進行了評比，新加坡排名世界第三。

新加坡能做到的，希望深圳也能做到，因爲這關系深圳2000萬人的福祉，不如就從住房方面開始吧。

所以，我的結論是：

專業人士譚華傑說了，深圳不是土地不夠，“是開發率的問題”。

深圳戶籍人口在深圳不能擁有居所，不是理所當然的，世界不是只有“叢林法則”。這一點，深圳官方也是認可的，所以提出了“60%”的目標。

深圳能用2000平方公裏解決2000萬人住房問題，人口密度大致相當的新加坡已經解決了。

香港模式不是真理，不要用所謂“市場化”的借口抵制深圳既定的目標。

深圳不但能在現有條件下解決住房問題，還應該在醫療、教育上高標准向新加坡看齊，因爲深圳是示範區。