作者：陳婧
上海這項被指已停工的房地産項目，原本在去年3月就應交房，200多名業主7月聯名宣布停止還貸。（彭博社）
新加坡國立大學房地産與城市研究院院長程天富指出，新加坡購房資金必須存入項目專屬的監管賬戶，根據工程進度發放，此外，通過公開透明的流程和有力的監管，確保資金不被濫用。
“以後誰有錢誰建房，沒錢沒實力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會。”
中國爛尾樓停貸潮發酵半個多月後，經濟學家任澤平撰文呼籲取消商品房預售制，直言這種“對購房民衆不公平”的制度已經過時，今後應改爲現房銷售，“一手交錢，一手交房”。
在中國推行近30年的商品房預售制，近年引發的爭議有增無減。過去一個月來，中國各地數百個樓盤業主因擔心項目爛尾，停止向銀行支付房貸，再度將預售制推上輿論風口浪尖。有人將預售制視爲爛尾樓的萬惡之源，也有人認爲它只不過是代罪羔羊。
商品房預售，指的是房地産開發商在商品房建成之前，將期房預售給買家。這樣的銷售方式最早出現在香港，後來在中國大陸逐漸推廣。1994年，中國官方頒布《城市商品房預售管理辦法》，允許開發商“將正在建設中的房屋預先出售給承購人”，確立了預售制的合法性。
據任澤平統計，去年通過預售制售出的期房面積達15.6億平方米，占商品房銷售總面積的87％。預售制已成爲中國商品房最主要的銷售方式。
新日等亞洲多國廣泛應用 預售制優點顯而易見
新加坡國立大學房地産與城市研究院院長程天富接受《聯合早報》采訪時指出，預售制在新加坡和日本等多個亞洲國家均被廣泛應用。這類銷售方式的優點顯而易見：它降低開發商的融資成本，縮短現金回籠周期，也減少了樓盤施工期間的價格波動風險。
程天富說：“對于規模龐大、投資高昂的中國房地産項目，預售制尤其重要，它幫助開發商解決了現金流問題，也讓購房者以更低的價格置業。”
不過，隨著爛尾樓現象加劇，近年來取消預售制的呼聲逐漸高漲。今年中國“兩會”（全國人大、政協年會）上，就有多名人大代表建議以現房銷售取代預售制。
全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫說，當前預售制度下，購房人預付的購房款，包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉入房企名下的預售資金賬戶。一旦出現項目爛尾等問題，將給購房人造成巨大損失，還會引起社會糾紛和不穩定問題。
相比之下，新加坡買家在購買預售期房時，無需一次性按揭全額房款。一般上，買家支付20％的首付款後，根據工程進度分期付款，例如在完成地基後支付10％，整體框架建成後支付10％，隔牆搭建完後再支付5％等。
程天富介紹，新加坡購房資金必須存入項目專屬的監管賬戶，根據工程進度發放。“工程進度不是由開發商說了算，而是要由獲認證的建築工料測量師（quantity surveyor）和建築師核實簽字後，銀行才會發放資金。通過公開透明的流程和有力的監管，確保資金不被濫用。”
事實上，中國也要求預售資金全部進入監管賬戶，由監理單位簽字後按照工程進度支出。但業內人士披露，由于執行監管不到位，銀行提前放款給房企、項目資金被挪作他用的情況並不少見，由此埋下項目爛尾的隱患。
廣東中原地産項目部總經理黃韬受訪時說，香港和新加坡樓市成熟，加上市場規模較小，監管難度相對較低。相比之下，大陸不同區域樓市發展懸殊，在市場供需穩定、管理較爲規範的一線城市，極少出現爛尾工程，三四線城市則成爲爛尾樓重災區。
“過去市場火爆時，樓盤一推出就熱賣，資金周轉很快，即便有亂象也被掩蓋。這兩年經濟下行，樓市需求疲弱，問題接二連三地暴露出來。例如開發商挪用項目A的預售款去開發項目B，一旦項目B賣得不好，項目A的工程款跟不上，就不得不停工。”
當高速發展的樓市踩下急刹車，建立在預售制基礎上的高周轉、高杠杆模式失靈；長期緊繃的資金鏈斷裂，導致項目施工中斷，買家被迫停供房貸，銀行資金安全受損……整體經濟疲弱的大環境，讓中國房地産市場多年發展中的痛點一一暴露，多米諾骨牌效應的風險也正逐漸擴大。
中國銀保監會本月來兩度就停貸潮發聲，並指處理好當前問題，是實現房地産模式“新舊轉換”的重要契機，這被部分輿論解讀爲樓市從預售制向現房銷售轉型的信號。
若馬上改爲現房銷售 將加劇開發商資金壓力
程天富分析，若是馬上改爲現房銷售，將加劇開發商資金壓力，加大資金鏈斷裂風險。另一方面，樓盤供應量將急速下降，由此引發房價飙升，短期內無助于緩解中國樓市困局，反而可能釀成新的不穩定因素。
“預售制在多個國家廣泛推行，證明它存在的合理性。與其取消預售制，更應該加強對開發商和銀行監管，確保資金用在該用的地方。”
銀保監會新聞發言人、法規部主任綦相本月21日在一場發布會後接受媒體提問時回應，是否該取消期房預售關乎整個房地産新模式，國家會統籌考慮這個問題。“這不僅僅涉及金融監管政策，還需要住建部、人民銀行等多個部門統籌政策協調。”
黃韬認爲，取消預售制不能一刀切，可以分步走。“當前中國大部分城市仍以新房交易爲主，預售制對維持市場穩定仍發揮重要作用。當部分城市二手房交易占據主流時，可以逐步取消預售制，改爲‘一手交房、一手交錢’。”