最近，有粉絲私信淘哥，說看上了南山的新盤深鐵閱山鏡花園，區位、學校、價格、交通、戶型都很滿意，尤其是對比對面二手房還有明顯的限價優勢，唯一擔心的就是噪音。網上有帖子稱其爲“呼嘯山莊”，所以他猶豫了。問淘哥怎麽看待噪音對樓盤價值的影響。
首先，淘哥覺得，沒有調查就沒有發言權，買房是大事情，不能光看網上帖子。噪音到底有多大，要自己親自現場測量體驗。過去十五年，每年網上都有人說不能買房，唱空樓市，包括現在的萬人迷深圳灣1號、悅府、華潤城等等，當年也有很多人不看好，但是結果都打臉了。
其次，“噪音”問題一直是買房者關注的因素之一，但是不是影響項目價值的核心要素呢？淘哥覺得不一定。濱海大道旁的紅樹西岸、華潤深圳灣悅府1期，濱海之窗，沙河西路邊的華潤城四期潤玺、陽光帶海濱城、北環大道邊的豪方天際……主幹道邊上的樓盤太多了，這些年還不是一路在增值！
每個人的需求不同，深圳樓市曆史表明，地段、教育資源、生活配套、交通配套才是真正影響一個項目核心的價值要素。
其實，深鐵閱山境花園就是一個被“噪音”這個誤區耽誤的優質樓盤，項目擁有著優質的地段、學校、交通等配套，對比類似學區的寶能城目前二手房價格，就能發現深鐵閱山境花園擁有明顯的限價紅利，購房者切勿“因小失大”！所謂“呼嘯山莊”呼嘯的應該是升值潛力，和噪音無關。
01.
業主實地測試
噪音不大
睡得很香
俗話說得好，“沒有調查就沒有發言權”。
淘哥的同事11月3日前往現場測試，地點是深鐵閱山境花園旁的維也納酒店及塘朗城公寓。
這是無地鐵通過時的噪音分貝：34。
分貝測試儀實測
這是有地鐵通過時的噪音分貝：43。
分貝測試儀實測
至于留仙大道，據編輯了解，晚上限速60km/h，還有不少紅綠燈，車根本跑不快。而南坪快速與深鐵閱山境之間隔了一個「深圳地鐵客運-分公司」這堵“牆”，起了不小的降噪效果。
此外，據業主群爆料，部分已經購買的業主在項目旁的維也納、君璞酒店住過，實地去測過噪音問題，結果睡得很香，對項目充滿了信心。
這位業主測試的地點，也在項目旁邊的維也納酒店。爲了購房到項目旁邊的酒店居住，提前感受入住後的感受，這位實幹型業主對酒店21層和26層的噪音分貝，做了詳細記錄。以2112號房間爲例：
窗戶關閉的情況下，在窗戶邊噪音分貝是43，離窗戶2米處，噪音分貝是38。
窗戶打開的情況下，在窗戶邊噪音分貝是57，離窗戶2米處，噪音分貝是45。
那30多、40多的噪音分貝大不大呢？真不大。
根據城市區域環境噪音標准（GB3096-93）中的城市5類環境噪音標准值數據顯示，白天55dB適用于以居住、文教機關爲主的區域。也就是說，現場所測噪音分貝完全滿足居住標准。
按照室內噪音標准，10-20分貝幾乎是感覺不到的;20-40分貝就像說悄悄話一樣，40-60分貝就是普通室內談話標准。
60分貝以下最多屬于正常談話，數值再往上走才會損壞神經：60-70分貝就會有損神經;70-90分貝神經細胞會受到破壞;90-100分貝時聽力直至受損。
網上很多過分誇張的說法，其實並不真實。這些業主沒有道聽途說，而是去實地用儀器測量得出的結果，然後再花真金白銀買房。
還有一點，噪音問題完全可以靠技術手段規避。比如說系統門窗、雙層或者三層中空夾膠Low－e玻璃等，能大幅減弱噪音，經過這些處理後，實際的噪音分貝可能比酒店還低。據了解，深鐵閱山境項目采用高性能的系統門窗、中空LOW-E玻璃的材質，隔音降噪功能很強，大大消弱了噪音影響。
淘哥曾去日本韓國美國新加坡等國考察房地産，其實國外很多樓盤，五星級酒店都建在主幹道邊上，因爲這種地方往往最繁華，甚至附近還有輕軌。但是通過門窗的降噪隔音處理，能實現大幅減輕噪音，室內安靜宜人。
02.
深圳所謂的噪音盤
近年來價值提升可不小
更重要的是，噪音不是影響房價的主要因素，深圳不少存在噪音的樓盤，房價和漲幅都好。
如華潤深圳灣悅府，北面就是濱海大道，西北側還有濱海科苑立交橋。項目位于深圳灣核心地段，樓下就是深圳灣萬象城，緊鄰春筍、春繭，附近地鐵是11號線/2號線後海站，學校是深圳灣中小學。
有網友曾經吐槽：“華潤深圳灣悅府還能住人麽！！！被各種噪音圍繞，遠離噪音，珍愛生命。”
結果呢？2015年，華潤深圳灣悅府一期開盤均價13.8萬，現在二手房均價26萬，漲幅88%，項目已成爲深圳頂級豪宅，有錢人身份地位的象征。
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像我們熟知的紅樹西岸，南面是濱海大道。項目鄰近深圳灣超級總部基地，附近地鐵是11號線/9號線紅樹灣南站，自帶海濱紅樹西岸幼兒園，帶濱海實驗小學和華僑城中學學位。
紅樹西岸的噪音有多大呢？網上有中介說：“3棟在花園裏相對安靜，白天一般在45-55之間,晚上在35-40之間,但是每家每戶都裝有隔音玻璃和加厚隔音窗。”
這個數值跟深鐵閱山境業主測到的數據差不多，怎麽沒有人叫紅樹西岸爲“呼嘯山莊”呢？
事實證明，當年買這個項目的人都賺大了。2005年，紅樹西岸開盤均價2.5萬，現在二手房均價16.6萬，漲幅高達564%。
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還有北環大道旁邊的前海東岸、豪方天際，區位相同，東南面是北環大道，西北面是平南鐵路。兩個項目靠近49萬平中山公園，都是南山實驗學校學位，地鐵規劃有12號線同樂南站和中山公園站。
有網友戲稱：“前海東岸、豪方天際這兩個盤，樓下貨櫃車穿梭一樣，震耳欲聾，但照樣不妨礙它賣到十幾萬一平。”
2016年，前海東岸開盤均價7.5萬，現在二手房均價11.4萬，漲幅52%。
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同年，豪方天際開盤均價也是7.5萬，現在二手房均價12.6萬，漲幅68%。
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全深圳人盯著的華潤城潤府4期，西面就是沙河西路；項目位于南山科技園中區東部，鄰近地鐵1號線高新園站，南外科華學校的學區，樓下就是萬象天地。
沙河西路，這條串通南山南北、連接科技園和深圳灣的大道，車流量非常大，日常堵車是常事，幾乎所有樓棟都會有噪音困擾。
但是，華潤城潤府成爲了近年來難得一遇的套利盤。2014年，華潤城一期入市，均價4.75萬；現在一期二手房均價18萬，漲幅279%；要知道，2018年華潤城三期入市，均價才8.5萬，也就是說，如果前年買的新房，每平賺了10萬。
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綜上所述，這些樓盤之所以房價上漲的快，主要是區位、學區、交通、配套等優勢，噪音只是未足輕重的細節，並不影響房價的蹭蹭上漲。
03.
別再錯過
深鐵閱山境花園
南山大學城潛力股
淘哥認爲，好的教育配套是重點要考慮購房因素。深圳的學位太稀缺了：
2019年底，深圳各區陸續發布2020年學位預警，龍華區學位總缺口達11000個，福田區小一、初一缺口共9500個，坪山區公辦小一學位需求較2019年將增長約14.6%、公辦初一學位需求較2019年將增長約28.1%···早在2018年，教育部門就測算，到2020年，深圳小一學位缺口將達到4.95萬個！
隨著青年人口持續流入與二胎政策的推進，深圳對學位以及學區房有著最原始的需求，學區房成交價攀升，一些學區房價格早已突破10萬，福田南山一些學位房甚至到了15-20萬，優質學區一房難求。
回過頭來說，深鐵閱山境花園有很好的學區優勢，投資及自住價值都很明顯：小學是南科大實驗一小、南科大第二實驗學校、深圳大學附屬實驗小學，中學是深大外國語中學。
深大外國語中學效果圖
南山大學城內，和深鐵閱山鏡花園學區類似的是寶能城，目前二手房挂牌價在14-16萬，一套87平米戶型要1400萬左右。
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1、項目所在的南山大學城，未來的想象力也很大。
今年9月份，泰晤士高等教育2021大學排行榜出爐，深圳大學居內地高校第16名，南方科技大學居第8位。（排名爲高校在世界排名中的內地排名）這個排名已經是很好了。深圳也明確提出“爭取深圳大學、南方科技大學等高校進入國家‘雙一流’大學名單。”
基礎教育方面，“育才、南外、南實驗、南二外、深大附屬、南科大、南文理”七大教育集團紛紛進駐西麗。
高等教育方面，南山大學城片囊括了全市最密集的高校資源：深圳大學、南方科技大學、哈爾濱工業大學（深圳）、清華大學深圳國際研究生院、北京大學深圳研究生院等高校紛紛落戶于此。未來將有8萬高知高智分子進駐，區域內可能會彙集2.5萬博士及以上人才。
南山大學城高學曆高素質的居民是一個優質學區的基礎，高學曆家長+優質生源+名校分校相結合，南山大學城的中小學教育水平有望持續提升！南山大學城就是深圳的“海澱區”，深大+南科大的附屬學校就是深圳的“清華北大”附校。深鐵閱山境花園旁邊就是深圳大學附屬教育集團外國語中學。
2、南山大學城成爲中央智核。
從深圳市城市總體規劃（2016-2035年）初稿看，包括南山大學城在內的南山全域，都被納入了整個深圳大都市的“都市核心區”，這裏將成爲整個粵港澳大灣區的都市核心區和中央智核。
深圳市城市總體規劃
前兩天，南山區長做客《民心橋》透露，初步梳理出南山未來一段時期的改革重點。有望在今年年底前，推出西麗湖國際科教城部省市共建方案。與深大、南科大、中科院先進院等開展合作辦學，爲學校引入各類優質資源。
但是南山的購房門檻已經很高了，淘哥多次提醒大家，西麗是黑馬區域：
西麗擁有一系列重磅規劃。西麗湖國際科教新城、西麗大學城、西麗綜合交通樞紐、留仙洞總部基地等等，要大學有大學，要産業有産業，要總部有總部，要交通有交通，要高素質人口有高素質人口.…..這些都是未來資産增值的來源。
西麗是原關內區域極少的，潛力巨大，將發生重大變化的新興片區。從核心資産配置角度，放眼前海、南山、福田，未來具備遠大前景，現在價位又很合適，還處于一個被低估狀態的黑馬區域，看來看去，覺得最佳還是西麗，尤其是南山大學城。
3、項目毗鄰地鐵5號線塘朗站，去深圳各片區都便捷。
項目毗鄰地鐵5號線塘朗站。離深圳兩個重要的樞紐都很近，去西麗綜合交通樞紐、深圳北站CBD都只要2站；去福田也很快，到北站換乘4號線，6站可達市民中心；接駁高鐵站、機場等重要城市交通。
深鐵閱山境項目位置圖
4、商圈成熟，約30萬㎡商業集群。
地鐵能帶動人流，更重要的是有大型商業才能留住消費人群。項目未來將是片區內最大的商業核心區：
自帶約3000㎡社區商業，周邊擁有約30萬㎡商業聚集，塘朗城廣場、寶能環球彙、益田假日裏等商業中心已開業。
塘朗城廣場，來源：網絡
5、新中式園林，結合山景資源打造人文雅邸。
深鐵閱山境以新中式匠呈“一心、兩廊、三境、四苑”景觀園林，打造全齡配套；
南側便是塘朗山脈，社區建築單排布局，每戶都開窗見景，前後無遮擋，通風采光佳；
外立面采用石材+鋁板，這種材質造價是一般立面材質的三倍，保持美感又曆久彌新。
淘哥認爲，要正確認識到深鐵閱山境花園的價值，區域上是中央智核，南山重點打造的地段；學區爆發力強，有名校潛質；毗鄰地鐵5號線塘朗站+大型商業，未來人流聚集地；加上生態資源豐富；項目不管是自住，還是投資都很好。
最後再提醒購房者，不要撿了芝麻丟了西瓜，錯過深鐵閱山境花園，可能是你最大的遺憾。
深鐵閱山境效果圖
（本文僅代表《文傑淘樓》及淘哥個人觀點，不構成具體投資買房建議，樓市有風險，投資須謹慎。）
