知識城房價破3，要高攀不起了嗎？
近期知識城的樓市可謂火爆，5年前1萬出頭的萬科幸福譽，如今已有部分房源刺破3萬，許多房産大V紛紛發表諸如《還看不起知識城呢？現在你高攀不起了》、《知識城房價破3，現在上車還合適嗎？》這樣標題奪人眼球的文章。不少吃瓜群衆也紛紛表示：知識城也不是價格窪地了。
最近在朋友圈熱傳的聊天截圖
知識城房價如此快速的攀升，雖令人有些意外，其實也在情理之中。根據數據顯示，知識城在廣州全市所有板塊中，近5年漲幅位居前列，5年漲幅超101%，位居全市第四。
數據來源：克爾瑞廣州
衆所周知，一個地區的房價代表的是人們對于此地未來發展的預期，知識城房價上漲，無疑說明人們對于知識城未來發展非常看好。實際上也的確如此，自2010年知識城立項，特別是2018年知識城正式升級爲“國家級”中新雙邊合作項目以來，大量産業項目落地，使得知識城的經濟開始騰飛，相關的交通、商業、教育、醫療項目也在迅速推進，城市面貌日新月異。産業和配套的完善，正是其房價飙升的背後推動力。
2013年的知識城
2020年的知識城
房企對于區域的變化往往是最敏銳的，在知識城的主要居住區域——南起步區，早有萬科、時代、龍湖、招商、保利等一衆大牌房企入駐，其開發的樓盤也一直占據著知識城樓市流量的大頭。
然而，除了這些我們耳熟能詳的樓盤之外，還有一個相對陌生、低調，也別具一格的樓盤，這就是我們今天要介紹的主角——騰飛園·中新裏（又稱凱德中新裏）。
雙國企操盤，凱德接手
許多讀者可能對這個名字感到非常陌生，對樓盤的開發商“騰飛園”也十分陌生，其實，這個開發商大有來頭。騰飛園·中新裏的開發商爲廣州知識城騰飛科技園開發有限公司，剝開其層層股權架構，可以看到其主要控股人爲黃埔區屬國企知識城投資公司和新加坡星橋騰飛集團。
星橋騰飛集團母公司爲新加坡淡馬錫集團，淡馬錫集團是一個由新加坡財政部100%控股的“國聯企業”，被稱爲新加坡的“國資委”，據外國媒體估算，其持有股票價值相當于新加坡股票市場總價值的47%。
淡馬錫集團大樓
2019年6月，新加坡著名房地産開發集團凱德集團收購星橋騰飛，並接手知識城騰飛園項目。
凱德地産作爲亞洲最大的多元化房地産開發集團之一，在中國內地投資項目繁多，如著名的蘇州中心、重慶地標“朝天揚帆”等，在廣州地區也有如荔灣區大坦沙舊城改造、黃埔區科學城凱德星貿中心等項目。
環繞環山嶺公園的凱德星貿中心
設計獨特的商住綜合體
騰飛園項目總占地面積爲30萬㎡，建築面積爲60萬㎡，綠化率達45%，分兩期開發，其中一期建築面積26萬平米、二期34萬㎡，均爲涵蓋了寫字樓、商業、住宅的綜合體，目前一期住宅已售罄，二期主體工程已完工，預計會在今年上市。
騰飛園總體規劃圖
騰飛園西側和北側的是其寫字樓和商業部分，一期住宅區中新裏則在相對靠南的位置，這體現出騰飛園的一個重要特點——産城結合，其並非一個單純的住宅項目，而是一個集住宅、商業、辦公于一體的綜合項目。
這很好地體現了新加坡現今的規劃理念，當全世界大多數城市都致力于打造“金融中心”+“睡城”的時候，已經擁有成熟商業區的新加坡選擇“返璞歸真”，將純商業區和純住宅區都改造成商住混用區，以提升土地的利用效率和區域價值。
只有丹戎巴葛和萊佛士是保留下來的商業區
騰飛園一期規劃圖
從圖中可知，除了傳統的住宅區之外，寫字樓和商鋪在騰飛園中其實占了更大的面積比重。
當然，我們選擇置業地時，這些與衆不同的特點只是錦上添花的部分，其核心價值還是在于其區位和配套條件，騰飛園中新裏的項目價值如何呢？其住宅設計又是否有一些不同于國內開發商的獨特之處呢？
區位&配套分析
（1）區位分析
本平台之前已詳細解讀過知識城，簡單概括來說，其作爲大灣區首個國家級雙邊項目、廣深港澳科創走廊龍頭，知識城近年的發展逐漸勢頭迅猛，利好政策也在不斷覆蓋落地，截止2019年底，已入駐企業超1600家，配套的商業、醫療、交通建設如火如荼，一座全方位發展的新城正在崛起。
具體到騰飛園，作爲中新兩國在知識城的合作標杆項目，自2014年以來，先後接待了新加坡總理李顯龍、廣州原市長陳建華、廣東省省長馬興瑞等領導的到訪，足以體現出雙方對此項目和知識城發展建設的重視。
（2）交通
騰飛園位于知識城九龍大道以東，鳳湖四路以南、騰龍大道以西、鳳湖二路以北，整體呈一個扇形，鳳湖中路將一期和二期項目隔開。
紅線範圍內即爲整個騰飛園地塊
園區距離地鐵站出口僅幾十米的距離，且全程有風雨連廊相連，設計十分貼心，即使是園區內最遠的住宅區距地鐵口也僅500米左右，妥妥的“地鐵上蓋”。
從何棠下站出發，向南可在鎮龍換乘21號線，向北可在新和換乘14號線，交通便利。目前，在知識城設有四站（鎮龍站、平崗站、佛朗村站、馬頭莊站）的新白廣城際列車已交付，預計2022年可通車，屆時前往白雲機場和莞深等地都將更加方便。
穗莞深軌道交通線路圖
（3）教育
不得不提的是，教育是騰飛園小區的一大短板，園區未配建任何學校，入學依賴附近其他小區配套教育，小學爲招商雍景灣小區內的天景小學，中學則是萬科幸福譽配建的二中會元中學，接送麻煩。
騰飛園對口小學
沒有配建學校其實是有隱患的，當學位不足時，學校往往會優先接受本小區的適齡兒童。這種情況其實已有先例：直到去年，騰飛園中新裏對口的小學還是萬科配建的會元小學，但今年會元小學學位緊張，于是騰飛園中新裏的對口小學便改到了天景小學，未來若是天景小學學位也緊張，騰飛園中新裏的孩子們又要去哪裏讀書呢？
2019年小學學位劃分
2020年小學學位劃分
許多家長擔心幾年後這樣的情況在小升初時再次發生，畢竟會元學校初中部與小學部一樣，也是萬科幸福譽配建的，可能也會優先供給萬科小區業主使用。
知識城南起步區幾大小區目前都對口會元中學
這一點也直接體現在房價和熱度上，南起步區各樓盤其他條件接近的情況下，學位最齊全的萬科幸福譽價格最高，交易熱度也最高，騰飛園中新裏則由于沒有配套學校，價格和熱度均較低。
（4）商業
1.外部商業
知識城南起步區作爲整個知識城主要的商業和居住區，商業配套發展迅速。位于騰飛園正對面的城南鄰裏中心已竣工，正在陸續招商中；距離小區一個地鐵站距離的還有綠地缤紛城和合景悠方兩大商業中心：綠地缤紛城已基本完成招商，人氣頗旺，合景悠方也已竣工，正在火熱招商，預計年底就將初具規模，屆時知識城的商業活躍度將會大幅度提升。
園區對面的城南鄰裏中心，沃爾瑪已入駐，正在裝修
綠地缤紛城
2.內部商業
騰飛園在靠近地鐵站的區域有許多寫字樓和商鋪，許多餐廳、便利店、銀行等入駐于此，可基本滿足人們日常生活需求。在此入駐的絕大多數是如醫療健康、人工智能等高新技術企業和教育、法律等服務業，汙染少、噪聲少，對居住于此的業主産生的不利影響也較少。
寫字樓一樓實拍
（5）醫療&環境
知識城南起步區的醫療設施落地很快，三大腫瘤醫院目前均已封頂，泰和腫瘤醫院已投入使用，三甲級綜合醫院——知識城南方醫院目前進展迅速，預計明年即可交付使用。
實拍中大腫瘤醫院
鳳凰湖公園位于小區西南方向，步行距離約1-2公裏，環境優美，是區政府重點打造的幾個濕地公園之一，是業主們休閑散步的好去處。
俯瞰鳳凰湖
（6）車位
根據騰飛園官方資料顯示，騰飛園總體的車位配比在1:1.1以上，還算可以接受，但現實是其中有大量雙層機械車位，實際使用體驗不佳。
車庫實拍
樓棟&戶型分析
二手參考價：21000元/㎡，二期新房暫無吹風價
（1）樓棟分析
騰飛園中新裏共有6幢住宅，住宅區位于整個騰飛園一期扇形地塊的外部，靠近鳳湖中路。2015年開盤售價在9000元/㎡左右，目前二手房均價約爲21000元/㎡。
6幢樓棟之間南北樓間距大約在50米左右，且基本都有東西向錯開，避免南向遮擋，保證了每一個單元都能有比較充足的采光。相對來說，C1、C3、C4、C5靠近鳳湖中路，但據小編實地體驗，噪聲影響是比較小的，具體情況大家可以實地考察的時候多多留意。
不同于國內開發商的色彩選擇，騰飛園的建築大多采用高明度低彩度的白色和灰色，整體顯現出一種冷峻感，在一衆以棕色、暗紅、咖啡色爲主色調的樓盤中間，辨識度很高，頗具特色。
騰飛園園區實景
騰飛園高達45%的綠化率也明顯高于普遍的30%-35%標准，也是一大加分項。此外值得一提的是，騰飛園中新裏會比外部道路高出大約3-8米左右，這能夠顯著提升小區的排水能力，避免其被暴雨後的積水淹沒，相信在經曆了今年4-5月暴雨後，大家對排水的重要性應該深有體會。
（2）戶型分析
騰飛園中新裏的戶型涵蓋了87-140㎡的2-4房，設計上大同小異，戶型方正，均爲南向豎廳設計，動靜分區清晰，且無論大小，均帶有入戶花園，均爲2個衛生間，就連廚房的位置都一樣；區別僅在于功能區面積、采光面、房間數量、房屋動線等細節。各房型布局具體如下圖。
戶型也充分體現出騰飛園中新裏與國內各大開發商不同的特點。騰飛園中新裏的戶型設計比較重視居住體驗，而國內開發商設計的戶型，小面積戶型往往更加重視實用性，會在朝向、功能區上做一些犧牲，以做成更多的房間。
總結
總的來說，在知識城南一衆樓盤中，騰飛園中新裏頗具特色，優缺點都非常明顯。其優點主要在于建築風格獨特、戶型設計重視居住舒適度、綠化率高等方面；最大的缺點則在于沒有配建學校。
未來隨著知識城産業布局愈發完善，交通便利度提升後，區域購買力和吸引力提升，整個板塊依然有很大的上漲空間。但隨著周邊配建學校的樓盤陸續入市，騰飛園中新裏（包括未開盤的二期住宅項目）對于置業者的吸引力相對下降，未來可能在上漲速度上略遜于這些樓盤。
騰飛園中新裏2015年開盤價約爲9000元/㎡，如今漲到均價21000元/㎡，漲幅是比較明顯的，但考慮到其爲毛坯出售，並且占據了先發優勢（同片區其他樓盤大多在17年後才入市與其同期入市的萬科幸福譽漲幅達160+%，已有部分房源單價超30000元）。未來面對這些配建有學校的樓盤的競爭，騰飛園中新裏能否保持過去5年的漲幅令人懷疑。
騰飛園俯瞰圖
筆者認爲，騰飛園中新裏這樣的重視居住舒適度小區的存在，其實是一件好事，這並非是因爲其設計真的多麽先進，而是在于它給置業者們提供了一種新的選擇。如今在國內房子經常呈現“金玉其外敗絮其中”的特點，具體來說就是小區位置優越、交通便利、學位很強、商業、醫療條件都不錯，但是房屋質量、戶型設計、小區規劃等與之不匹配，可謂“德不配位”，層出不窮的因爲質量問題導致的維權事件便是最好的例證。
但由于房子在中國不僅是剛需，而且是一種投資品，其居住屬性反而被弱化了，許多開發商雖然不好好造房子，但依舊能賣得出去。
誠然，這種現象將在很長一段時間內持續，絕大部分人依然會選擇傳統的學位穩定、增值性強的房子。騰飛園中新裏這樣的産品，去化速度只能說是中規中矩（總共近600套兩年去化約95%）。但騰飛園中新裏作爲一種小衆産品，給置業者們提供了一種新的選擇，豐富房地産市場的産品類型，也未嘗不是一件好事。
數據來自：網易房産
附內部實景圖：
圖片來自：騰飛園中新裏官網