1. 新加坡公共住房建設現狀
新加坡作爲一個城邦小國，土地資源短缺，總面積只有716平方公裏，爲香港的65％，深圳的36％。但自1960年以來，伴隨著經濟騰飛，新加坡大力發展公共住房，實現了“居者有其屋”的願景，爲絕大多數國民提供了舒適的住房。
從1960至今，新加坡建屋局共建成住宅111.65萬套，工業建築2.95萬套，商業房屋2.05萬套。同時，新加坡建屋局及時跟進房屋市場需求，根據住宅市場需求變化及時調整建屋數量，其建房數量走勢幾乎和房屋市場需求相吻合，可以說基本滿足了國民的住房需求。
從1960年開始，居住公共住房的居民比例從9％上升到1990年最高的87％，隨後一直穩定在80％左右。截止2016年末，82％的新加坡居民居住在建屋局修建的公共住房中，這與新加坡建屋局的規劃目標相符，即實現八成居民居于公共住房，二成高收入人士則可以選擇居住條件更好的私宅。而在建成的111.65萬套公共住房中，共93.73萬套爲出售，5.51萬套爲出租，也就是說94.44％的公共住房的産權歸于國民，這對維系社會穩定起著巨大作用。
2015年新加坡居民月收入中位數是4056新幣，儲蓄率約41.5％。以目前建屋局出售數量最多的3室1廳型住房（90.3平方米）爲例，其價格約爲30萬新幣，最低首付比例10％，也就是說一個新加坡普通居民如果想購買公共住房，除去生活開支，要滿足首付僅需工作約18個月。而同樣90平方米的住宅，參考2016年房價和人均可支配收入及消費支出，北京平均需93年，深圳平均需119年。
（首付均爲30％。北京以6萬/平計算，人均可支配收入5.25萬元，人均支出3.5萬元，深圳以5.4萬/平計算，人均可支配收入4.87萬元，人均支出3.65萬元）
2. 新加坡公共住房制度設計：新加坡建屋局
新加坡建屋局（Housing Development Board，簡稱HDB）是新加坡公共住房建設制度的核心。頂層設計定位極高，直接由國家發展部負責，司職于全國公共住房的土地儲備、建設及運營。住建局局長下設兩位副手，分管建築（Building）、地産（Estat）及公司（Corporate）業務。同時吸納來自學者、開發商等10位代表成立委員會，爲政策制定提供咨詢。組織架構權責清晰，且在行政體系中話語權較強。截至2016年，住建局下屬員工共5744名，部門龐大。
而與之相對比，國內的保障性住房的建設，歸屬于市政府下屬的保障性住房建設管理領導小組，其權責相對分散。以北京市公布的保障性住房建設管理小組名單爲例，小組成員包括住建委、發改委、國土委等共64家單位，小組管理層由副市長、副秘書長、市住建委主任等其他單位領導兼任。對于建設方案的制定，單位間需進行協商，流程較長，管治結構相對複雜。
HDB的頂層設計之所以定位較高，我們認爲本質上是新加坡“保姆式”政府將住宅視爲居民必需品之理念的體現。新加坡執政黨將住房視爲基本的社會服務産品，認爲政府應作爲主體推動住房的供給，而非交予他人，並將協調民衆住房條件與經濟發展水平，視爲政府應擔負的責任。建國後不久，新加坡政府便于1964年啓動“居者有其屋”計劃，其宏遠目標，就是爲所有國民提供有産權的居所。杜甫《茅屋爲秋風所破歌》的詩句：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顔，風雨不動安如山”，直到今天，仍作爲局訓在HDB正門高挂著。
新加坡建屋局，是新加坡政府調控房地産市場“看得見的手”，作爲新加坡公共住房制度設計的核心，我們認爲它從三個方面體現了”居者有其屋“制度設計的理念。
一是非盈利機構的定位。作爲負責設計、建造、出售、運營公共住房的機構，由于公共住房租金、售價均由政府綜合考慮居民收入情況後給出，往往大幅低于市場價格，新加坡建造局每年均産生巨額的虧損，需由政府補貼。2016年政府向HDB撥款16.4億新幣（約80.7億人民幣），而從1960年至今，政府向HDB累計撥款達1393.4億人民幣。政府的高額補貼，實際上是通過住房形式實施的財富再分配手段。
二是極低的保障房申請標准。根據最新2015年8月頒布的舉措，目前新加坡公民月收入不高于1.2萬新元（約5.91萬元人民幣）均可申請公共住房，而新加坡居民月可支配收入中位數約爲4056新元（約2.00萬元人民幣）。申請公共住房的最高收入要求遠高于可支配收入，意味著新加坡除了少數部分高收入人群外，絕大多數國民均有資格申請價格低于市價的保障房。而作爲對比的是，北京、深圳對申請保障性住房的收入線標准均遠低于人均可支配收入，其中深圳市人均可支配收入爲4.87萬元，租賃保障性住房的收入線標准爲2.65萬元，爲收入的54％，而北京市人均可支配收入爲5.25萬元，租賃保障性住房最高收入標准爲2.27萬元，爲收入的43％
三是開發建造的主導權。新加坡以成熟自由的資本市場聞名，但在住房市場上，政府以直接參與者的方式，主導著住房的開發，包括住房設計、建造、租賃與出售。這種舉措不但壓縮了民衆的購房成本，且由于HDB的非盈利性，降低了住房建造偷工減料的可能，使得公共住房的建造質量得以監督及保障。此外，當新加坡政府以設計者、建造者的角色參與，它也更能對城市區塊、社區配套等方面進行更好地設計與規劃。每隔5年，新加坡政府便會根據人口流動、經濟發展等方面的情況，制定分階段的建造計劃，再交由建屋局進行實施。
除了核心的HDB設計之外，新加坡政府在公共住房申請方面另有許多細則。例如規定每個家庭只能同時擁有一套組屋，並且一生只有兩次購買組屋的機會，以防權力尋租或者投機套利。這些大大小小的細則，基本杜絕了公共住房的投資需求，構建成完整的公共住房保障體系。
在最大化滿足國民住房需求的施政理念下，新加坡政府更爲強調房地産的居住屬性，而非最大化政府及民衆通過住房投資所獲的盈利。不同于以商品房主導房地産市場的美國，盡管作爲資本主義國家，在土地、住房市場上，新加坡政府積極地以行政手段進行幹預，把控著土地市場的供應，並嚴格管控組屋買賣的商品化。根據HDB發布的報告，新加坡住房市場調控的目標是公共住房設施占80％，私宅設施占20％。而當前，公共住房的總占比約爲84％，已圓滿達成規劃目標，這也解釋了爲何當前新加坡政府並不熱衷于刺激房地産市場發展。
“我要建設一個居者有其屋的社會……如果每個家庭都有自己的住房，國家將會更加穩定……另一個重要的目的，是讓那些兒子必須履行國民服役義務的父母覺得新加坡有他們的份，值得他們的孩子去捍衛。如果國民服役人員的家庭沒有自己的住房的話，那麽，他們遲早會得出結論：他們所捍衛的是有錢人的財産。”
——《經濟騰飛路：李光耀回憶錄》，李光耀
3. 新加坡公共住房制度設計：公積金制度與土地征收法案
爲了不讓“居者有其屋”淪爲空洞的政治宣傳口號，新加坡政府推行了兩個重量級的政策來支持建屋局進行住房建設，一是財政方面的公積金制度（CentralProvident Fund，簡稱CPF），二是土地方面的土地征收法案（Land Acquisition Act）。
3.1 公積金制度：爲公共住房建設提供財政支撐
由于HDB作爲非盈利機構，機構運營、房屋建造及土地收購的資金缺口雖然每年均有政府撥款補助，但其長期運轉，主要依靠公積金制度提供的源源不斷的資金。在HDB的收支中，來自國債及政府的貸款占最主要的部分，而國債部分資金，主要爲政府歸集收繳後投資于HDB的居民公積金。
新加坡公積金制度強制所有雇員和雇主按工資收入繳納一定比例公積金，該筆公積金依雇員年齡設置不同標准線，年齡在50歲以下的雇員繳納比例最高，個人繳納工資的20％，雇主再繳納17％。共計37％。
與國內的公積金不同的是，新加坡的住房公積金除了用于向居民提供住房貸款，也是政府建設公共住房的資金來源。公積金管理局用強制征收的公積金購買國債，使政府有充足資金進行公共住房建設及進行其他投資，當房屋建造完成時，居民再用公積金支付首付及月供。在良性循環下，公積金制度既爲公共住房建設提供了大量資金，也使得居民買得起房。
居民繳納的公積金，以國債的形式統一、集中地交付政府使用，資金規模大且成本較低，有利于政府集中進行初期投入較大的基建工程，爲公共住房建設提供了制度性的資金保障，同時在建設中也拉動了國家經濟的發展。此外，新加坡公積金制度在醫療、養老、教育等方面均起著積極作用。
“對增加工人拿到手的工資，勞工部長通常最爲熱心，他因而促請我別把那麽多錢歸入公積金，我總是否決他的建議。我決心不讓下一代人負擔上一代人的福利開支。”
——《經濟騰飛路：李光耀回憶錄》，李光耀
3.2. 土地征收法案：爲公共住房建設提供土地資源支撐
1966年新加坡政府通過的土地征收法案，賦予政府征用私人土地用于國家公共建設的權利，並規定政府有權力對土地定價進行調整。此法案在土地資源方面爲公共住房的建設掃除了法律上的障礙，HDB也因此得以獲取大量成本低廉的土地資源，極大降低了政府的財政負擔。
因爲征收補償極低（約爲市價20％），侵害了部分有産者的利益，征地法案曾引起巨大爭議，但實行中並未出現自焚、跳樓等極端事件，主要是因爲政府在推行土地征收過程中，嚴格且公平地遵照法案執行，在民衆切實受到公共住房帶來的好處後，政府反而因此強化了公信力，爲未來征地的推進帶來便利。
政府對土地出讓收入的管理和使用做出嚴格規定。其中要求出讓收入須納入政府儲備金，當年土地出讓收入總額不能超過政府總收入的5％。此外，除非總統許可，否則每屆內閣只能動用當屆産生的儲備金。這避免了土地資源淪爲政府攫取利潤的工具。
縱觀土地征收法案，它之所以能取得令人矚目的成效，關鍵在于選擇了城市建設的初期強勢推動土地國有化。由于當時新加坡的城市化程度較低，大多民衆居住條件惡劣（建國初期人均住房面積僅爲3.3平方米），而政府承諾土地國有化後，將把建成的居住條件更好的公共住房分配給當地民衆，因此大大減小了阻力。在這個過程中，政府與居民們各取所需，爲公共住房建設創造了良好條件，一是政府得以用較低的財政支出將大部分土地國有化，二是民衆改善居住的需求也爲公共住房建設的推行提供了內在動力。
土地征收法案推行後便獲得巨大成效。新加坡國有土地比例僅在1960年到1979年間，便從44％上升到67％，截至目前，土地國有化比例更是高達90％以上。低廉的土地收購成本以及極高的土地國有化比例，爲公共住房建設奠定了不可缺少的基礎。
“政府利用公共資金興建基礎設施，促使經濟發展和土地價值上升時，我想不出有什麽理由讓私人地主從土地的增值中獲益。”
——《經濟騰飛路：李光耀回憶錄》，李光耀
4. 小結
新加坡的公共住房制度，不只是樹立了住房政策的典範，更被視爲公權力如何服務于國民的世界典範。在新加坡公共住房制度中，精心設計的新加坡建屋局好比一台高效、強勁的引擎，而公積金制度及土地征收法案，則分別爲這台引擎灌進了資金與土地的濃稠柴油，使得這台怪獸獲得迅猛的拉力，在公共住房建設上風馳電掣，最終達成了其最初願景——“居者有其屋”。
本文源自國君地産
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