如果你是一個資深地産人，你一定追過港資房産公司，崇拜到五體投地，熱血沸騰，就像追星一樣窮追不舍，把你職業的青春期荷爾蒙都寄情到這些公司上，最後的結局是青春過去了，你的明星們也沉寂了，房産從黃金年代走向白銀年代。
道理很簡單，他們確實很港啊，光是聽聽這些公司大佬名字：李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、劉栾雄……這些如雷貫耳的名字一出現，簡直是一石激起千層浪。
（上海市港資商業一覽 圖片來源：中商數據）
那時候萬科的營業額才300個億，而香港大佬們很多都是世界500強，簡直不在一個重量級上。
可喧囂聲越大，壓在它們身上的擔子越重。畢竟，它們的對標參照物，是一個個光鮮亮麗的成功者案例。于是乎，在這場內地新戰事的進退間，拼的不只是港資巨頭們的資本實力，更是新商業場域中過硬的運營之術。
大約30年前，港資房企第一代創始人懷揣資金，介入內地轟轟烈烈的房地産開發。隨著他們的謝幕，二代、三代掌門人走上前台，中國的發展指數級增長，企業如何在紛繁複雜的內地市場遊刃有余？
今天就讓我們來看看這些叱咤風雲的港資地産們！
本期主要是從香港置地、恒隆地産、嘉裏建設、新世界、瑞安、新鴻基這六家代表性港資房企給大家講述。
（上篇）
01 | 香港置地
2020年2月，香港置地以310.5億的高價拿下上海徐彙濱江地塊，引發市場關注。這塊刷新國內招拍挂總價紀錄的土地，是國內“30年一遇”的好地，占地超過32萬㎡，總開發規模約180萬㎡，擁有約1.2公裏的黃浦江岸線，相當于浦西中環內黃浦江20公裏岸線的6%。
香港置地由香港著名商人保羅·遮打（Paul Chater）及占士·莊士頓·凱瑟克（James Johnstone Keswick）創立于1889年。公司以高端住宅開發及投資持有物業爲主，是老牌英資財團—怡和集團最重要的成員企業之一。
（香港中環 圖片來源：網絡）
資料顯示，怡和集團持有香港置地46%股權。除此以外，其母公司怡和集團還控股牛奶國際、惠康、萬甯、7-11、宜家家居(大中華區)、美心集團、新加坡地産公司、文華東方國際等企業和品牌。
在香港以外的地區，該公司大部分項目與當地開發商進行合作。其在亞洲主要城市擁有寫字樓及商鋪物業組合。在港澳、北京、重慶，甚至新加坡、馬來西亞、泰國等地區和城市，香港置地擁有多項高端住宅和商業項目。雖然母公司實力雄厚，但香港置地注重持有物業，其開發類業務規模並不算特別大。
近幾年，香港置地加速了在內地的布局。
2017年3月，香港置地通過合作的方式首入南京市場，以34億元入股總價98.1億的招商中華門G98地塊；2018年1月，香港置地以47.7億斬獲南京東鐵管巷G84地塊，該地塊也即擱淺十多年的鐵管巷摩天樓項目。按照規劃，香港置地將投資130億元建成26萬平方米的國際化金融商業城。
2018年9月，香港置地還與武漢青山區政府簽訂合作落地武漢第二子，擬斥資150億建中英科技城項目。甚至在樓市高漲的2017年，其僅用半年時間，便先後在南京、重慶、上海、武漢等地投資，金額超300億元。
根據2020年報顯示，香港置地在中國內地的發展物業包括6個城市共計14個項目，詳見下圖。
（圖片來源：香港置地2020年年報）
（圖片來源：香港置地2020年年報）
作爲香港置地母公司的怡和集團，已決定在上海建設中國總部怡和大廈、旗艦商業置地廣場以及奢華酒店品牌文華東方酒店，預計在上海黃埔西岸打造一座比肩陸家嘴的金融城。
在此之前，怡和集團已在北京、南京及杭州打造王府中環等知名建築。同時它也是永輝超市間接股東，旗下産業還有必勝客、7-11、萬甯藥房等知名品牌。
怡和集團曾是香港四大洋行之首，幾乎經曆了中國每一個重要的曆史階段，也逃過了無數次危機。它對內地市場加倉，實際上向外界透露出看好中長期的信號。
怡和第四代掌門人亨利·凱瑟克爵士曾說過，怡和與香港置地成功的秘訣即在于：減少決策，用心傾聽市場，朝相反方向做。言下之意則是，地産投資不走衆人趨之若鹜的高周轉、快銷售、擴規模，而是要慢節奏、重品質。站在消費端來看，這樣有著長期爲客戶創造價值理念的企業，是值得尊重的。
香港置地所打造的項目，基本上都是城市名片。
（圖片來源：網絡）
例如香港置地廣場、澳門壹號廣場、北京王府中環、南京金陵中環等城市高端商業中心；上海LCM、成都環球彙、重慶長嘉彙購物中心等城市商業綜合體；以及北京新城國際、上海鉑悅濱江、南京江與城、杭州前灣國際社區等中高端品質住宅，包含別墅、大平層豪宅、多層洋房、高層住宅等多類型産品形態。
（北京王府中環 圖片來源：網絡）
（重慶長嘉彙 圖片來源：網絡）
（上海鉑悅濱江 圖片來源：網絡）
高周轉時代遠去，在業務上精耕細作，注重現金流和利潤，已成爲內地房企轉型的重要共識。港資房企操盤高周轉項目從來不是內地房企的對手，在精細化管理以及低資金成本方面有著天然的優勢。另一方面，港資房企在內地押注多爲商業地産，顯示出港資房企對內地存量市場時代下，對收租型商業地産項目的長期看好。
02 | 嘉裏建設
對于嘉裏建設這家企業，很多人都不會陌生。
事實上，嘉裏建設早在1992年就進入上海，在金陵東路地塊之外，嘉裏曾在上海打造過靜安嘉裏、浦東嘉裏、嘉裏不夜城、嘉裏華庭等多個作品，涉及住宅、商業、辦公等多種業態，每一個都稱得上地標式建築。
（北京嘉裏中心 圖片來源：網絡）
（杭州嘉裏中心 圖片來源：網絡）
其中，2001年，靜安嘉裏中心成爲了上海有史以來第一棟樓宇經濟億元樓，去年爆火各大社交平台的靜安網紅夜市“安義夜巷”，同樣出自嘉裏之手，如何已經成爲了上海最具代表性的一張夜經濟名片。靜安嘉裏中心利用位于項目中軸線上的安義路打造出的一條休閑體驗街區，將最會玩、最好玩的品牌召集起來，依據時節打造出不同主題，諸如春日野餐、夏日派對、城市露營等。
靜安嘉裏中心由此成爲國內最會“玩兒”市集的商業綜合體之一，爲市民提供先鋒時尚的文化藝術活動場地，傾力呈現不同文化的靈魂碰撞和創意融合的活力場景。
（上海靜安嘉裏中心 圖片來源：網絡）
（安義夜巷 圖片來源：網絡）
另外，嘉裏建設在內地獲取的物業租賃收益也非常可觀。根據嘉裏建設2021中期報告的數據，2021年上半年，嘉裏建設集團物業租賃收入爲26.6億港元，與去年同期比較上升14%；其中內地則爲19.9億港元，占集團租賃總收入的75%。
（圖片來源：嘉裏建設2021中期報告）
其旗下物業的出租率同樣可觀，根據中期報告，靜安嘉裏中心一期、二期分別爲94%、98%，浦東嘉裏城97%、北京嘉裏中心89%、杭州嘉裏中心94%，以及深圳嘉裏建設廣場爲94%。
嘉裏建設目前在內地運營的已開業的大型購物中心共有5個，位于4個直轄市或省會城市。
上述商場均爲包含了辦公、酒店的綜合體項目的一部分，其中，除浦東爲嘉裏大酒店以外，其余均是同屬嘉裏集團旗下的香格裏拉酒店。
目前嘉裏中心基本可以分成高檔時尚購物中心——嘉裏中心和家庭型購物中心——嘉裏城/嘉裏彙兩大系列。
（嘉裏建設商業産品線 圖片來源：MalltoWin）
2021年2月23日，上海浦東新區成功出讓一宗商住辦綜合用地。最終，嘉裏建設&GIC聯合體擊敗陸家嘴集團聯合體拿下該宗浦東新區浦興社區Y000901單元02-01A地塊，成交價60.14億元。
目前來看，嘉裏建設在上海的兩大商業體靜安嘉裏中心、浦東嘉裏城等均可稱之爲其于滬上的代表性商業。而此次嘉裏建設所聯手的新加坡政府投資公司（GIC），管理資産超千億美元，被稱爲”亞洲最大及最神秘的投資者”，已在滬上投資了北外灘來福士廣場、虹橋萬科中心、陸家嘴彙亞大廈等項目。
除商業之外，本次地塊中的住宅用地部分也非常“吸睛”。據地圖，該地塊臨近證大家園（五區），據貝殼找房數據，該小區于2002年建成，二手房單價已經超過11萬元/平方米。該小區對口的學校爲福山外國語小學（證大校區）。有猜測稱，未來嘉裏建設地塊的商品房産品也有可能被劃入同一學區。
值得一提的是，嘉裏建設的背後，是龐大的亞洲跨國企業郭氏集團，其創始人郭鶴年蟬聯馬來西亞首富20多年。郭氏集團業務廣泛，涵蓋了物業開發、物流、酒店、食品、農業、海事等多個領域，涉及金龍魚、歐麗薇蘭、胡姬花、潔勁100、香格裏拉酒店等多個品牌。單說糧油業務，其旗下“金龍魚”、“胡姬花”、“花旗”等品牌早已坐上中國食用油頭把交椅，占據中國食用油超過40%的市場份額。因其在糖業及酒店業的巨大成功，郭鶴年享有“亞洲糖王”“酒店大王”的美譽。還有在飲料業務上與可口可樂的合作，二者的合資公司擁有和經營一個遍及全中國的大型裝瓶廠，生産可口可樂牌飲品。
與其它港企相比，嘉裏建設旗下商場的級次差異要更大些，各個項目之間的發展狀況也差距較大。2020年受疫情影響，除浦東嘉裏城外，上述商場的年末出租率均較2019年有所下跌，但在這樣強悍的郭氏集團産品生態下，暫時的折戟低迷也未傷及元氣，靜看未來浦東另一個“嘉裏中心”會帶來什麽樣的驚喜吧。
03 | 恒隆
7月29日，恒隆地産發布了2021年度中期業績報告。恒隆地産實現收入49.75億港元，同比增長19%，歸母淨利潤22.35億港元，上年同期虧損25.37億港元，扭虧爲盈。
1992年進入內地市場以來，至今已有29年。恒隆雖然是一家港資開發商，但收入結構上，約66%的收入來自內地。上半年，恒隆內地收入32.95億港元，同比增長45%；香港收入16.80億港元，同比下降12%。恒隆內地市場的收入增長強勁，覆蓋了香港地區的業績下滑。
（圖片來源：恒隆中期報告）
受到疫情影響，2020年恒隆地産的表現並不盡如人意。年報顯示，2020年恒隆地産實現營收89.73億元，同比增長1.37%；利潤-8.63億元，同比減少105.83%；淨利潤-20.56億元，同比減少120.98%；歸屬于上市公司股東的淨利潤-25.71億元，同比減少141.66%。
根據恒隆地産2020年業績公告，其內地物業組合（含辦公）的租賃收入爲人民幣46.75億元。作爲標杆港企中，在內地項目地域和城市級次分布最廣的企業，恒隆與奢侈品集團有了更多元的合作空間，比如2019年7月，開雲集團與恒隆簽訂了一項戰略協議，計劃在大連、武漢、昆明、無錫等地新開包括Gucci、Saint Laurent等品牌在內的14間實體店，被視爲開雲集團渠道下沉的信號。其標杆項目之一，當屬于去年完成改造煥新亮相的上海港彙恒隆廣場。作爲恒隆在內地的首個項目，以12萬平米的商業體量，在2020年，面對疫情和改造的影響，商場部分仍實現了9.84億元人民幣的租金收入。
在2020年多項數據都存在下滑的恒隆地産，卻在半年後扭虧爲盈，交出了一份較爲好看的答卷。
2021年3月25日，武漢恒隆廣場盛大開業，使得恒隆目前在內地運營的已開業項目達到10個，分布在7個省份的8個城市。
（圖片來源：網絡）
其標杆項目之一，當屬于去年完成改造煥新亮相的上海港彙恒隆廣場。作爲恒隆在內地的首個項目，以12萬平米的商業體量，在2020年，面對疫情和改造的影響，商場部分仍實現了9.84億元人民幣的租金收入。
（上海港彙恒隆廣場 圖片來源：網絡）
在建項目方面，杭州恒隆廣場總建築面積19.41萬平米，預計于2024年起分階段落成，並可能于2025年上半年開業，後三座辦公樓應會在該年年底建成。其中包括一座9.9萬平米購物中心，購物商場的預租活動已在進行，預示著又一個世界級綜合項目即將成形。
（杭州恒隆廣場 圖片來源：網絡）
2021年7月，恒隆地産旗下高端服務式寓所品牌“恒隆府”的首個項目——武漢“恒隆府”成功舉行封頂儀式，標志著恒隆在“締造優享生活空間”這一願景上達成了又一重要裏程碑。封頂儀式由恒隆地産董事—項目管理梁鼎新先生、總經理—項目管理陳啓基先生、總經理—武漢恒隆廣場葉沛能先生及總經理—物業銷售（內地）麥明輝先生，聯同武漢市硚口區區委區政府代表、武漢市硚口區商務局副局長孫偉女士及上海建工集團副總裁王志剛先生主持。
（武漢恒隆福府 圖片來源：網絡）
在半年一度的恒隆集團及恒隆地産致股東函中，陳啓宗先生強調了“半年度業績理想”，而原因是內地業務的飙升。
“一切都很好，直到不好爲止，這是衆所周知的道理。”身爲負責任的管理者，陳啓宗思慮深遠，多年來分析瞬息萬變的全球格局，並有自己獨到的見解。中國內地的消費增長大概會很強勁，尤其是奢侈品市場，而恒隆是當中的行業龍頭。恒隆在上海以外所有內地購物商場的租賃邊際利潤率應會繼續上升，在上海的兩座購物商場營運已臻成熟，因此潛力已達至或接近頂峰，過去兩年開業的購物商場正快速增長。
“世界上沒有完美的制度，但縱觀全球，本人認爲中美這兩個最大經濟體，在未來數年其實是適合投資的地方。鑒于目前和可能出現的地緣政治複雜情況，面向本地市場的業務也許是首選。由于恒隆以香港爲基地，中國內地自然是我們發展的市場。在這方面，我們實屬幸運。過去30年來，我們抓住了國家崛起的機遇，並將加倍努力爲股東創造更多價值。
回看曆史，中國從曾經是世界上最貧窮和最封閉的國家之一，發展到今天成爲第二大經濟體，以及第二大甚或最大貿易國。40年間，中國本來是最落後的國家之一，現已晉身科技最先進之列，並讓約8億人民脫貧。事實上，她現在擁有世上最龐大的中産階級。
鑒于上述情況，本人有把握，我們國內的業務應會表現良好，中國經濟有望持續把其他主要國家比下去。即使國際環境變得艱難，與大多數行業相比，我們的仍然相對地穩勝。
由于資産負債率低，我們公司應能屹立不倒。我們最優質的實物資産不會消失。若沒有災難性情況出現，我們的表現應該會很好。”
陳啓宗先生從2019年中國疫情的處理方式，到2021年政府出手“三道紅線”，認定中國的經濟發展在2021年會有大幅提升，中國內地的消費增長大概會很強勁，尤其是奢侈品市場，而恒隆是當中的行業龍頭。從過去10年的經驗可預示，恒隆較新的及隨後落成的購物商場未來會有卓越表現。
本期主要是圍繞香港置地、恒隆地産、嘉裏建設這三家做簡要分析，不僅是他們目前的規模、他們的主打明星産品，還有他們前幾年折戟之後現在的柳暗花明、一擲千金，無一不體現著他們的雄厚財力和對目前市場的認可。
感謝各位，我們下期見！