相信去年很多人都聽過一個詞——“惡意降價”。起因是一些房地産公司打算“斷腰求生”了，折扣力度確實有些驚人，而房企這樣做的目的也很明顯，那就是爲了自救。
房子降價是個壞事嗎？不管是對我們而言，還是對高層而言，房價下降都是一個好事。溫家寶總理在任時就多次表示要控制房價，但調控房地産十年，房價也猛漲了十年，在房地産市場突飛猛進的這數十年時間裏，矛盾與機遇齊飛，房地産市場如今面臨的問題，也並非三言兩語就能夠說得明白透徹。
爲什麽說解決房地産問題比解決台灣問題還要困難？我們得先從“根”上說起。
房地産市場經過了近數十年間的暴漲，如今來看，這個結果其實是一種必然。要想理解房地産市場如今所面臨的問題，我們就必然要把時間拉回到數十年前。
很多人今天把房價的上漲歸咎到房地産公司，這個其實是非常不公平的。
以地産公司恒大爲例，2021年恒大的淨利潤其實只有6.2%，同期騰訊公司的淨利潤則高達36%，兩者之間相差5倍之多，互聯網公司的盈利能力，顯然要比房地産公司強得多。
接下來的疑惑也就呼之欲出了，既然房地産公司的利潤並不高，那爲什麽房價會如此貴呢？這個問題其實非常值得探討。
經濟學告訴我們，和價格最直接相關的因素就是供需。
供求我們先放一邊，我們先來看看需求。對房子的需求我們可以從三個方面來看，第一是人口的增加；從人口出生數據可以看出1986年到1991年，這段時間國內出現了嬰兒潮，每年的出生人口都超過了兩千萬，2013年國內的死亡人口是972萬，也是這批人差不多進入社會的時間，2000萬人進，一千萬人出，需求自然也就增長了。
第二則是農村人口向城市的轉移進一步增加了需求。農村人原本是不需要買房的，但一旦進入城市則不同了，城市最大的特點就是人口密度大、資源集中，物價高，城市人口的增加必然會進一步推高需求。
2021年的第七次人口普查顯示，相比于2010年，農村人口減少了1億6千萬，而2010年到2020年，我國的總人口又增加了4000萬，所以真正的城市人口增加了兩億多。
第三則是投資需求的增加。客觀來說，房子雖然是拿來住的，但在面對數十年暴漲的房地産市場，“炒房客”也應運而生，房子被當成了一個金融産品。
那麽房子是不是一個金融産品呢？當房子涉及到了利率、杠杆、抵押房價變化等等之後，房子本身和期貨也就沒什麽兩樣。
當一個杠了幾倍杆的房子和大米期貨也就沒有什麽本質的區別。從金融屬性來看，房子是一個比較長線的期貨而已，但本身也算是金融産品的一種。
當一部分人先富起來之後呢，在房地産的投機性沒有被徹底堵死之前，炒房客這個團體也就誕生了。
投資需求，一樣會推高對房地産的需求。
基于以上三點，我們對房地産的需求，其實是在持續增加的，雖然這個需求在今天已經慢慢放緩了。
需求的增加，是否必然對應房地産價格快速上漲呢？
是，也不是。
以新加坡爲例，2008年金融危機新加坡人口是480萬，2018年新加坡人口560萬，人口增加了17%，與此同時新加坡的收入還增加了68%，但新加坡的房地産均價只增加了25%，新加坡房地産平均價格只有家庭平均年收入的4.8倍。
換言之，新加坡一個家庭不吃不喝5年時間，就可以供出一套房子。
新加坡房價的穩定，依賴于新加坡對房屋供應量的把控。1966年，新加坡頒布的《土地征收法》規定，新加坡政府出于公共利益需要可以強制征地。
這個使得新加坡可以只動用少量的資金就能夠獲得大量的土地，從60年代開始到2000年初，新加坡擁有的土地從40%多上升到了近90%，在這樣的前提下，新加坡就開始推動非營利性的“組屋計劃”。
2020年新加坡人口普查顯示，78.7%的新加坡居民住在由政府提供的組屋裏，16.5%的新加坡居民居住在私人公寓或者別墅中。
新加坡的例子中我們可以看到，因爲新加坡不以盈利爲目的，所以新加坡市場上80%的房子價格非常的便宜，新加坡每年都會按照新增人口比例向市場上投放接近成本價的組屋，除非混凝土、人工價格突然暴漲，否則理論上來說新加坡的組屋的價格變化就是通貨膨脹而已。
新加坡的例子說明了什麽問題？需求的增加不一定會推動房地産價格的增加，但前提條件則是土地，也就是我們常說的“土改”。
1978年，高層訪問了泰國、馬來西亞和新加坡，隨後就印發了“亞洲四小龍的經濟是怎樣迅速發展起來的”等四份簡報。
當時訪問新加坡時，就特別提到了新加坡在城市建設、環境保護和解決公共住房問題等方面的經驗。于是1982年，城市土地從此歸國家所有。
這給後來國內的房地産、大基建的發展提供了良好的基礎。
在改革開放之後的很長一段時間裏，我國的GDP平均年增長速度都要超過10%，收入連年上漲，城市化進程也逐步攀升，但在當時住房問題依然懸而未決。
至于原因其實也很簡單，那就是在當時做房地産是不賺錢的。
在當時，房屋的建設主要還是靠事業單位來完成，錢由企業想辦法，房子就是對員工工人的福利，對企業來說，當時建房某種意義上就是“建一套、虧一套”，私人能不能買房呢？也不是不可以，但必須要全款買房，真正的買房能夠貸款的，那已經是97年的事了。
1997年，這一年發生了亞洲金融危機。這一定程度上引發了外商投資增速放緩，到了1999年，外商投資甚至減少了11%，在這樣一個大背景下，“加快住宅建設”被提上日程。
“加快住宅建設”既能改善居民住房，又能夠刺激經濟增長和消費，因此央行在1997年頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，一年後23號文出台，要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。
文件中強調，住房分配貨幣化不是要每個人都住一樣的房，而是要讓高收入家庭購買商品房，中低收入家庭購買或者租賃經濟適用房，低收入家庭租賃廉租房。
在當時，這個理念和新加坡的“組屋”非常接近，也就是在這個時候，萬達、萬科開始高速增長了。
1999年，個人住房貸款條件進一步放寬，貸款年限最長可達25年，一年後，“單位分房”這個詞走進了曆史。
2001年，後來聞名全球的“溫州炒房團”正式誕生。也正是在這一年，全國的個人住房貸款余額從1997年的200億上升到了6600億。
“房奴”這個詞也應運而生。初代的房奴無疑是幸運的，尤其是在2005年前後的“房奴”，雖然剛開始還貸還有些壓力，但是收入和房價都在連年上漲，所以壓力也越來越小，甚至于會有沒多買兩套的後悔情緒。
其實在這個時候，我們和新加坡的房地産模式已經越走越遠了。最開始的23號文也明確指出了，房地産方向是商品房、經濟適用房和廉租房齊頭並進，但此時就只剩下商品房一枝獨秀，于是到了2006年，開啓了我們對房地産調控時代的第一步。
當時雖然大力調控房地産，但效果並不太好，原因有很多，其中一個原因不得不提的是94稅制改革。
94稅制改革的背景這裏不過多闡述，感興趣的可以自行查閱。總而言之，94稅制改革就是弱化地方的收入偏向頭部，頭部多了，地方自然就少了，因此爲了平衡，土地方面的收入就留給了地方。
當GDP的增速越來越重要的時候，一個最簡單拉動GDP的辦法就是賣地建房，土地出讓金加上一些稅費，房價的60%-70%都是地方拿走的，從這個角度而言，地方也就沒有很強的意願降低房價，或者多建經濟適用房。
房地産問題，與其說是房子問題，不如說是結構性分配問題。
2008年，全球性金融危機來臨，11月我們提出了一個“4萬億”的投資計劃，以應對金融危機。這個計劃獲得了不少的好評，但國內的一些重量級經濟學家也曾提出了不同的意見，例如著名經濟學家吳敬琏、厲以甯都曾表示反對，理由是他們認爲4萬億的貨幣泛濫會造成産能過剩、通貨膨脹、房價飙升、巨額地方債務、銀行壞賬、生産率水平下降等一系列負面效果。
更重要的是，他們認爲這會使得我們錯失經濟結構調整的最佳時期，造成長期型的結構性破壞。
以我們今天的視角來看，如今的結果似乎和這些經濟學家的預測也確實接近。産能過剩、通貨膨脹、房價飙升、巨額地方債務、銀行壞賬、生産率水平下降這些問題確實有引發的風險，但回顧曆史，我們也很難說，當時的“4萬億計劃”如果不實施，今天的我們又能否更好。
曆史可以回顧，但未來終究也只能預測。
今天的我們的確面臨著經濟結構失調、房地産泡沫等問題，而這些問題的嚴重性，可能遠遠超過一般人的認知。
回顧房地産的發展，我們多次限制，又多次“放松”，之所以這樣做，原因其實也很簡單，因爲房地産本質上已經和我們深度綁定，甚至是被“綁架”，導致我們對房地産又愛又恨，卻也脫離不開。
“降低房價”不是刮骨療傷，而是約等于某種意義上的“自殺”。于是“去庫存”，便成爲了一個合理的選擇。
2015年年底，全國房地産庫存7.18億平方米，也就是在這一年李嘉誠李超人“跑路”了，盡管當時有很多人在嘲笑李嘉誠，因爲2016年的“棚改貨幣化”，住建部預計全國棚改完成需要投資大概6萬億，因此三四線城市的房價在這之後又上漲了一波，這也是對李超人“跑路”嘲笑的原因。
但以今天我們的眼光來看，李嘉誠無疑要比我們超前許多。
前面我們說到，房地産問題本質上其實是收入分配問題，2021年七月，在河北展開試點的土地出讓金由稅務部門征收，一旦全面鋪開，這或許能夠在根本上對目前的房地産市場進行一些約束。
而去年的恒大降價事件也由此而來，從限制房企的“惡意降價”來看，其有可能引發的問題是多米諾骨牌效應，從宏觀角度而言，房地産市場一旦“硬著陸”，其後果不堪設想。
2020年地價的漲速超過了房價，從側面說明地方對房地産的依賴更加重了。
而要想解決房地産問題，就必然需要補齊地方因爲房地産市場空缺出來的收入部分，而這個問題，只能通過增加稅源來解決這個問題。
我們也看到，國內龐大的個體戶稅收依然是一個空白群體，未來這會是一個較好的方向之一。
但和土地收入比起來，這似乎又是“杯水車薪”的存在，那麽房地産稅能不能解決這個問題呢？我認爲這大概率是不太可能的。
2022年一季度末，人民幣房地産貸款余額53.22萬億元，在房地産蓬勃發展的數十年時間裏，大量的家庭購入房子，有剛需的、自然也有手裏多套房投資的，一旦增加房地産稅，極有可能成爲“壓倒駱駝的最後一根稻草”。
尤其是對那些手裏有兩三套空置房的家庭來說，一旦開征房地産稅，必然會迎來一波抛售潮，甚至有可能出現大面積的“斷供潮”，因此目前最爲穩妥的做法依然還是穩房價、安撫有房一族，而像恒大這樣的大公司，降價也是不太可能會繼續發生的。
房地産的未來是什麽呢？個人認爲大概率還是會像23號文裏所說的那樣，增加廉租房、經濟適用房，類似于新加坡的“組屋”模式。
而房地産眼下的問題要想解決，我認爲其難度不亞于我們的台灣問題。
首先，目前的房地産市場要想以購房作爲投資屬性來進一步發展房地産，其實是很難的。
在過去20年的時間裏，房地産對GDP的貢獻同比增幅73.8%，而房地産整體市場的空置率也確實挺高，空置率一高租金也就不會高，這也是爲什麽我國的房地産價格和租金比之間差異如此大的原因之一。
根據《2020年全國重點50城租售比調查研究報告》的數據來看，租金房價差距拉大，平均租金回報率不足2%，報告還顯示，2020年全國50個重點城市的租售比高達1:611，這意味著買一套房子的錢，可以租611個月的房子，租金和房價比爲何如此懸殊？由此可見房屋空置率處于一個較高的高位。
而一個比較好的房地産投資，租售比不應該超過1:200，超過1:300就已經是泡沫化了，而我們則超過了1:600，而買房投資的原則其實就是租售比不超過1:200，也就是說，一套房子的價格可以租200個月的房子，達不到這個數據，最好就別買房投資。
按照這個原則來套的話，即便是在全國範圍內，幾乎也沒什麽房子能夠買來投資。這也的確貫徹了那句話，房子是用來住的，不是用來炒的。
在房子上賺錢的時代已經過去了，某種意義上，這就是一場擊鼓傳花的遊戲，遊戲的關鍵之處在于，在擊鼓聲落下帷幕後，“花”在誰身上。
眼下來看，這場擊鼓聲仍在繼續。
要想在房地産上投資賺錢，只有兩種可能，要麽銀行無限放水，推高房價，要麽房子價格便宜，租金夠高，但兩者都不太可能發生。
房地産的泡沫不僅僅在于資産價格高，還在于房地産的供應量和庫存多，以及掏空錢包購房貸款負債的一代代“房奴”們，這其中又影響著借貸違約的問題，房企和個人，房地産市場的價格和供應，幾個問題交織在一起，幾乎形成了一個無解的局面。
要想徹底解決房地産市場的問題，要遠遠大于解決教育改革的難度，甚至大于解決台灣問題的難度。
難是客觀存在的問題，但並不意味著我們因爲難就不去做、不去解決。但要想徹底解決房地産市場面臨的一系列問題，留給我們的時間似乎並不多了。
經濟增長和逆水行舟其實是一樣的，不進則退。當房地産占據著我們近四分之一的GDP時，房地産問題就不單單是房地産問題，而是一個經濟問題，但凡牽扯到了經濟問題，就必定會有時效性和緊迫性。
反映到數據上，收入、實體經濟、人口出生率、結婚率、消費，這些數據的增長看似和房地産無關，但背後的邏輯鏈條又緊密相關。
這也是時效性和緊迫性的根本原因，爲什麽解決房地産問題如此重要緊迫？因爲它還影響著上億人的就業、結婚、生子、消費。
但房地産作爲貨幣的“錨定”，更大程度上又承載著通貨膨脹的錨定效應，一旦放開破的不僅僅是房企和購房者的銀行壞賬，更是有貨幣泛濫的風險。
如果維持房地産市場的現狀不變，又影響著數億人的行爲、生活乃至決策，甘蔗沒有兩頭甜，分析利弊來看，眼下維持現狀似乎是唯一的選擇。
某種意義上來說，壓力大的其實並不是普通購房者，對更多的普通人而言，基于信息不對稱的原因，也很難感受到房地産市場的嚴重性，站在高層的角度而言，他們肩上的擔子，可能是史無前例的重。
end.
作者：羅sir，新青年的職場內參。關心事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者。關注我，把知識磨碎了給你看。