2018年8月3日，深圳市正式發布《市政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》，提出到2035年深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中公共住房總量不少于100萬套。
（深圳政府在線截圖）
2019年10月23日，又一則重磅消息出爐：
深圳發布了加快落實公共住房用地供應、開展大規模建房行動的實施方案，提出深圳將大規模開展公共住房建房行動，加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系，“破解大城市高房價困局”。
深圳這一連串的舉動，被外界稱爲 “二次房改”。2019年8月14日央視《經濟半小時》節目《新房改托起安居夢》中說到，“這意味著深圳要用行政手段恢複住房的居住屬性和民生屬性，深圳的樓市即將發生一次徹底的逆轉，20多年來全國很多城市形成的土地財政的房地産思維，也將在深圳實現徹底的逆轉。”
深圳這步棋到底暗藏什麽玄機？
要想弄明白這個問題，還要看清楚2018年8月3日，深圳公布的“房改方案”——到2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170萬套。然而，其中玄機，重點在于這170萬的供應分類。
從圖表中我們可以清晰地看出，人才住房、安居型商品房和公共租賃房三類公共住房的總量超過整體總量的60%，而商品房占比只有40%左右。這些數字意味著進入深圳樓市的新增住房房屋性質在發生根本性轉變。
“深圳市住房和建設局局長張學凡接受央視采訪時表示，深圳目前面臨著住房結構不合理、供應不足、住房保障不充分三大問題，到2035年政府要投入千億級的資金，大規模開展公共住房建設。
”
這個10月，除了深圳市對外發布加快落實公共住房用地供應、開展大規模建房行動的實施方案這一事件外，深圳還有一項舉措值得我們納入觀察視野，那就是市規劃和自然資源局10月21日同步發布了《深圳市2018 年度標定地價成果》和《深圳市地價測算規則》，這標志著深圳成爲全國率先全面應用標定地價的城市。
“對這一舉措，深圳市住房研究會會長陳藹貧總結了兩個重點：
一是標定地價體系使得深圳未來的地價是可預期、可測算、透明化的，這就使得房地産市場也變得是可預期的，因此變得更加平穩；
二是在土地價格上對公共住房用地的傾斜非常明顯，比現在的地價將下降一半左右。
”
中國（深圳）綜合開發研究院金融與現代産業研究所所長劉國宏，長期關注和研究深圳和香港的住房體系。他認爲，深圳這一系列舉措有利于提升房地産市場地價形成的透明度，有利于引導多層次房地産市場化供給；尤其是大規模公共住房建設將極大提高城市住房保障和對房地産市場的調控能力。
劉國宏認爲，通過分析可以看出，深圳正逐步構建“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的發展格局，深圳住房體系改革有從香港模式向新加坡模式轉變的態勢。
香港or新加坡?
1989年，深圳在全國率先啓動第一次房改，推動住房商品化改革，確立住房就是資産，開啓土地財政時代。深圳乃至全國的房地産市場駛入了快車道，成爲中國經濟增長的一個重要引擎。
30年前，我們以香港爲師，第一次房改的模式正是從香港學來的。包括土地拍賣制度、商品房模式、預售制度等等。
今天回顧起來，這套模式雖然幫助中國房地産快速發展起來，但是帶來的問題日漸暴露。
首先，純粹以市場方式解決居住問題，看似公平，但是會導致部分中低收入群體陷入困局。其次，價高者得的土地模式，會讓地方政府樂于依賴土地財政。
再次，純粹的市場經濟，會越來越快地推動房價上漲，而房價上漲又會帶動越來越多的人參與買房的隊伍之中，同時把整個社會的財富裹挾進去，造成房價不能跌、不敢跌的整體社會綁架。
就像今天，當企業盈利、財富安全甚至養老依靠都基于房産的時候，這意味著什麽？既然出現了問題，就要尋求改革之道。
讓我們把目光投向新加坡。
（圖片來源于網絡）
新加坡在房地産管理方面，取得了世界公認的成功，成爲政府解決住房問題的典範：
一、早在2005年，新加坡人均住宅面積就已經達到25 平方米，有80%以上的公民住進了政府組屋。
二、小規模的商品房供應，可以滿足富豪階層的較大享受需求。雖然這部分房産價格波動較大，但是普通居民生活不受影響。
三、自1990 年代以來，房價的變動基本與宏觀經濟的變動相適應，顯示新加坡政府在房價調控和抑制投機方面也取得了好的效果。
四、新加坡財富的積累沒有被房産綁架，主要的財富來源是外貿和産業，已經成功跻身于世界主要産業發展強國之列。
（新加坡組屋分類）
拿深圳新增建設籌集各類住房的分類圖表和新加坡住宅分類圖表對照一下，就能發現異曲同工之妙。
1.商品房供應總量下降至50%以下，商品房不是房地産市場主角。
2.主角是以政府爲主導的民生住房體系，這套體系在新加坡叫做組屋，在深圳叫做公共住房，這類房屋占最大比例。
3.民生福利性質越大的住房，戶型面積越小，新加坡組屋是這樣，深圳的公共住房也是這樣。
4.民生住房體系都有保護戶籍人口的條款，在新加坡只有公民才能購買新的組屋，拿綠卡的永久居民只能買二手組屋。對于深圳，安居型商品房可租可售、以售爲主，重點面向戶籍居民供應；人才住房可租可售，重點面向非戶籍高層次人才；公共租賃住房只租不售，主要面向中低收入群體。
5.保證一定小規模數量的商品房供應，既穩住了房價，也爲高端需求提供了出口。同時，較低的供應量保證商品房的稀缺而不至于價格大規模下落。
正是觀察到了這其中的“門道”，劉國宏對記者說，“深圳住房體系改革確實有從香港模式向新加坡模式轉變的態勢”。
在香港，“公共住房”叫公屋。據統計，目前香港已經建成80多萬公屋單位，約有三分之一居民、即200多萬人居住在公屋。但這還遠遠無法滿足居民的需求，目前公屋的平均輪候時間長達5.4年。顯然，香港公屋與新加坡組屋的數量占各自整體住房總量的比例相差巨大。
深圳很早就開始了保障性住房體系建設，早在2010年，全市已建成保障性住房總建築面積約0.27億平方米，占全市住房總建築面積的6.6%，總套數約27萬套。當年，深圳制定和實施了《深圳市保障性住房條例》。
但像2019年這次如此大規模地開展公共住房建設還是首次，而深圳此舉也成爲外界判定深圳開始由“香港模式”轉向“新加坡模式”的顯著象征之一。
不過劉國宏認爲，深圳也沒有完全放棄市場調節這只“無形的手”，沒有完全靠向“新加坡模式”。新加坡組屋是由其建屋發展局承擔建築的，而深圳的兩類政策支持性住房（安居型商品房和人才住房）很大比例還是由開發商建設完成。
就像央視《經濟半小時》所說，“政府的初衷是暖心，但實行起來的困難可能超乎想象，甘苦自知。”
那麽政府需要防範哪些狀況呢？劉國宏提出三點考慮：
一是防範各種套利行爲，需要設計相應配套制度，可售的安居型商品房和人才住房必須嚴格監管是否科學賦予相應群體使用，並設置較高的入市條件和門檻，使其不能變相流入商品房市場。
二是調整優化現有的政策。市場的高端商品房可以考慮放開限價限購，否則就會出現變相補貼能賣得起高端商品房的富人制度漏洞；公共住房應限定住房的大小、限制其高端功能，否則有能力逐步走向高端市場的人群也會與確需保障的人群競爭，進而長期占據公共住房。
三是住房體系改革不能抛棄住房的市場化，而是讓市場價格信號更好引導住房供給，以更高質量推進城市可持續發展。
結語
前路未知，摸著石頭過河，最終的成效還要等待實踐檢驗，先行者需要“且走且三思”。但這項事關城市未來和人民幸福的改革，值得我們祝福和期待。