雅詩閣公寓信托首席執行官張如玲接受《聯合早報》訪問時說，信托的首要任務是充分發揮多元化投資組合優勢，提高穩定收入的投資組合比率。
“其中四處在美國和一處在日本的學生宿舍，直到下一學年的房間已全部預租。在美國的另外三處預租率也超過95％。”
除了高入住率，張如玲強調：“租金增長也很強勁。在美國的學生宿舍，預計今明年的年租金同比增長可達8％。”
作爲雅詩閣公寓信托的主要投資組合，酒店和服務式公寓主要有兩種租戶，即主要租約租戶（master lease）和管理合同租戶（management contract），前者自主經營不與信托分享收益，後者與信托的合同包含營業分成。信托與兩種租戶的合同都有最低租金保證，最低租金保證不與租戶營業收入挂鈎。“我們一直努力提高最低租金保證的占比，爲信托帶來穩定的收入來源。”
住宿時間的延長，也改變了顧客對住宿環境的選擇。“服務式公寓比傳統酒店越來越受到長租顧客和家庭的歡迎，因爲它可提供更大的居住活動空間，尤其是疫情隔離期間。”
那麽，雅詩閣公寓信托是如何選擇穩定收入資産的呢？張如玲說，信托擁有一套成熟靈活的評估系統，根據不同區域和資産類別有針對性的布局因地制宜。
“在亞太地區，資産選在有強勁市場需求的門戶城市。信托會通過人口統計數據，來確保投資落戶一個人口正增長的地區。在學生宿舍選擇方面，除考慮大學排名外，大學自身的擴招能力和宿舍離學校的距離也是考慮的重要因素。”
鑒于長租公寓和學生宿舍的穩定回報，信托將進一步擴大對它們的投資。上個月，信托宣布將要購買的九處房地産中，有六處屬于這兩類。一旦交易完成，兩類房産占總投資組合比率將從現在的17％提高到19％。張如玲說：“我們的中期目標是提高至25％到30％。”
首先，疫情以來，受隔離政策和機票緊張等因素影響，顧客的平均住宿天數較前明顯增加，使得工作和休閑結合的被動旅行（Bleisure）住宿模式悄然盛行。張如玲說：“可能因機票昂貴，之前短期逗留一兩天的顧客群，現在基本都增加至五天或以上；而之前住宿五天的，現在會延長至兩周。他們會在工作結束後，多留幾天在當地旅行。”
此外，考慮到近年來疫情改變了酒店顧客的住宿習慣和需求。信托與時俱進，及時調整現有的住宿設施和布局。
張如玲指出，上述投資組合在經濟不確定的環境下，爲信托帶來收入彈性。待九處房産地業務完成收購後，它們的營收在信托毛利潤中占比將從69％上升到71％。
信托從2007年在日本投資第一家長租公寓以來，最近兩三年擴大至14家。截至今年上半年，長租公寓的入住率在95％以上，平均租期約兩年。
她說：“如果投資組合沒有多元化，疫情期間會受到嚴重沖擊。”投資組合中長租公寓和學生宿舍帶來的穩定租金回報，讓信托加大了穩定租金收入資産的投資。
此外，“共享”成爲住宿流行的又一新模式。“個人和結伴出行的遊客，特別是年輕人，熱衷于社區式的共享空間。”
雅詩閣公寓信托爲亞太地區最大的酒店管理信托，總資産達76億元，遍布15個國家。
與長租公寓相比，雅詩閣公寓信托對學生宿舍投資還不足兩年。目前，信托共運營八處學生宿舍，其中七處在美國，一處在日本，這些宿舍主要面向當地學生。與澳大利亞和英國等更依賴國際學生的學生宿舍市場相比，這些學生宿舍即使在疫情期間也保持了很高的入住率。
信托評估系統成熟靈活 布局因地制宜
但是，服務式公寓與傳統酒店相比，因以自主服務爲主，減少了人工開支。“首先，服務式公寓不設每日客房服務，房間打掃每周僅一兩次。其次，共享廚房取代了餐廳。還有，由于顧客住宿時間延長，入住和退房的工作量大大減少，前台人員可以空出時間去處理別的事務。”
提供更多的設施不等于增加運營開支。在通貨膨脹壓力下，合理降低運營成本顯得尤爲重要。張如玲說，除了日用品開銷以外，員工成本和電費在信托運營中受通貨膨脹影響最大。
雖然通脹導致電費大漲，但減少客房服務和取消餐廳後，用電量大幅減少；且按住宿要求，公寓電費設使用上限，超出的部分顧客自付。況且，住宿費的上漲幅度也遠超電費的增長。
爲滿足需要大空間的顧客，張如玲說：“我們獨具匠心地多安裝一扇大門，把走廊盡頭的兩個房間升級成套房。這樣，有家庭的顧客可以同時擁有工作和生活的空間。”
張如玲說：“我們對長租公寓不陌生，信托上市一年後就開始對它的投資。近幾年，我們也轉向投資學生宿舍。在整個疫情期間，這兩類投資組合已被證明具有韌性。”
雅詩閣公寓信托（Ascott Residence Trust）接下來將繼續深耕長租公寓和服務式公寓，同時加大對學生宿舍的拓展，以更好地給股東帶來持續穩定的收益。
這群人樂于和別人一起參加活動，他們中有學生、外派人員、起步公司的創辦人等。公寓除了提供“共享”設施，如“共享”廚房，讓他們可以享受一起烹饪和分享食物的樂趣外，也專門設置了可預訂的工作室和會議室。這樣，他們不必再費周折去另找工作場所。