1月14日，據投資者網報道，近期杭州萬科旗下多個樓盤爆發業主維權事件，原因普遍都與裝修減配、工程質量問題有關。此前，還有業主稱，由于房屋質量問題，其在杭州萬科良渚文化村開設的書吧兩年多時間未能正常營業，維修後仍有45處漏水。
今年初公布的業績顯示，萬科在2018年實現銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。在大喊“活下去”的4個月後，萬科交上了份不錯的答卷。
橫向比較，萬科發展得不算快。據克而瑞統計，2018年TOP10房企流量銷售金額增幅達31.3%。在權益銷售金額上，萬科也已落後恒大、碧桂園接近1000億元。但TOP3的銷售規模、低負債的財務結構、較高的品牌溢價，這些複合實力決定了萬科仍是地産行業的標杆。
“不在乎是不是老大”，“十年後萬科還是地産公司嗎？”萬科董事會主席郁亮的類似表態很多。但當地産行業真正面臨拐點、多元化探索尚未實現預期收入時，萬科依舊可以通過強大的回款能力和土地儲備，證明自己會是活得最好的房企之一。
不過，近期輿論更關注萬科其他方面的表現。2018年末，上海萬科項目工地滑坡導致3名工人被壓身亡。包括今年初的2起維權事件，機構媒體一年之內至少報道了萬科發生的10起房屋質量問題或施工事故。
從2018年初的合肥項目鋼結構雨棚倒塌，到2019年初的杭州項目裝修減配、房屋多處漏水，萬科這一年來的質量情況並不令人滿意，顯然也需要加倍反思。
10起質量問題或施工事故
據搜狐財經“公司深讀”統計，最近一年機構媒體至少報道了6起萬科發生的質量問題和4起施工事故。
合肥萬科森林公園錦庭的入戶鋼結構雨棚突然倒塌，出現在2018年1月的一個雪天，事發時距離交房不過1個月左右。合肥萬科當時向媒體表示，門樓坍塌是由于當日降雪，大雪積壓過多，且氣溫低導致了結冰現象，從而使得負重增加，超出負荷值。
北京萬科天地在2018年3月曝出多處質量問題。該項目于2017年12月交付，有業主稱，其房屋裝修出現了門窗損壞、牆面開裂、天花板漏水、石材斷裂等問題。據媒體報道，該項目當時還存在樓棟正門因深坑封閉、樓體無安保、消防設施形同虛設等情況。
2018年8月，武漢萬科高爾夫城市花園一房屋陽台，在沒有任何外力的作用下突然垮塌，事發時距離交房不過6年。武漢萬科發布的情況說明稱，由于門樓影響模板搭設，施工采用二次澆注的方式，可能造成部分植筋不牢固的情況，可能是造成陽台開裂原因之一。
三亞萬科森林度假公園則在2018年11月，被曝出四期疊拼別墅存在大面積房屋漏水的現象。業主代表稱，在物業排查的105戶中，漏雨住戶有57戶。據媒體援引業內人士說法稱，防水問題是建築行業的一種通病，但疊拼別墅出現大面積漏水“比較少見”。
最近的2起質量問題在今年1月被曝光。作家張豔華表示，她在杭州萬科良渚文化村開設的書吧兩年多時間未能正常營業，維修後仍有45處漏水。杭州萬科回應稱，在接到報修後均第一時間上門修複，雙方進行過十余次溝通，但對方提出的索賠訴求完全超出合同約定。
另一位杭州萬科世界之光二期的業主稱，她的房屋存在窗戶整面碎裂、門框拼接等多項肉眼可見的裝修質量問題，“20萬的裝修連10萬都不如”。杭州萬科未來城二期的業主也曾因爲裝修減配的問題進行維權。
此外，在社交媒體上，大連、成都、長沙、昆明、南京、廣州、青島等多地的萬科項目均出現了業主投訴的情況。搜狐財經“公司深讀”檢索發現，如此大規模的維權現象，萬科在2008年、2012年也經曆過。這些時段與2018年相似，都屬于中國樓市的降溫周期。
“在房價上漲的時候，房屋質量問題只要問題不大，都會被忽視。而2018年，因爲房價逐漸開始出現了平穩下行的苗頭，這些質量問題集中爆發，越是小城市質量問題越大。”中原地産首席分析師張大偉此前稱。
張大偉還認爲，土地成本、建安成本、銷售成本都在上漲，價格又被牢牢限定，企業利潤被攤薄，就只能“減配”。“建築安全成本雖然占比不高，但對于很多接近虧損或者已經虧損的項目來說，能壓縮的成本都要壓縮。”
（2008~2018年新建商品住宅價格指數 來源：國家統計局、易居研究院）
4起施工事故中，有2起事故的偶發因素更多些——合肥項目突然倒塌的門墩致一名工人被砸身亡；貴陽項目的一名工人因操作潛孔鑽不當，導致衣物卷入鑽杆引起窒息。另外2起事故，因涉及項目的整體施工作業，受到了外界的較大質疑。
2018年11月，位于中山古鎮鎮的昇海豪庭（又稱古鎮萬科城）一期2標段工程發生地下室頂板局部坍塌，坍塌面積約2000平方米。據古鎮鎮通報，該事故沒有造成人員傷亡，坍塌原因是填土作業人員違反操作規程，且大型滿載平板車停放不當，導致頂板過于集中荷載。
2018年倒數第三天，萬科和金地聯合開發的上海七寶18-03項目工地發生泥土滑坡，塌方面積200平方米，導致3名工人被壓身亡。上海萬科隨後稱，萬科集團即日對所有在建基坑項目無條件停工，全面排查隱患。
盡管政府部門或萬科尚未公布該事故的原因，但21世紀經濟報道援引一位看過事故現場圖片人士的分析稱，事故原因可能包括，施工現場管理不到位，導致基坑支護出問題；加上坡頂堆載，放坡後未及時進行支護處理、裸露時間過長。
易居研究院研究總監嚴躍進對媒體表示，上海萬科事件充分說明地産行業在追趕工期，企業在業績上有壓力，從而采用高周轉的模式。“這種高周轉模式事實上是一種相對較爲浮躁的企業的經營模式，以速度至上爲導向，因而在很多節點上把控不好，從而出現塌方事件。”
“高周轉背後，是規模至上，業績驅動。這種現象不僅僅存在于萬科，在很多大企業都存在。”嚴躍進還稱，“塌方事件要求監管部門加大對企業經營進行督察。同時對于地産公司來講，也需要適當放緩節奏。”
“活下去”背後的調整
萬科去年最讓人印象深刻的事件，莫過于9月大喊的“活下去”。這次事件表明了萬科戰略調整的決心，其銷售策略、拿地策略以及對待非開發業務的態度亦有所變化。
2018年9月，郁亮在南方區域9月月度例會上提出了“活下去”的概念。他當時表示，中國房地産業的“轉折點實實在在到來了”。萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，落實到具體的業務操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”爲最終目標。
戰略檢討之後，就要進行業務梳理。針對房地産開發業務，郁亮著重強調了回款，“6300 億回款目標，今年還有一半多沒完成”，“如果6300 億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停”。
“活下去”首先體現在了萬科的銷售策略上。
根據國家統計局及萬科月度簡報數據，搜狐財經“公司深讀”統計發現，2018年1~8月，全國商品房、萬科在銷售面積、銷售額的同比增幅上，大致保持相同趨勢。
但當9~11月全國商品房銷售面積出現下降時，萬科的推貨量反而大增，它在同一時期的銷售面積增幅分別爲10.8%、37.7%、54.9%。在10~11月全國商品房銷售額增幅放緩至個位數的背景下，萬科同樣逆勢而行，其銷售額增幅分別達到了47%、67.8%。
（2018年全國商品房、萬科的銷售面積、銷售額 來源：國家統計局、萬科月度簡報）
具體到項目上，廈門萬科白鹭郡在9月底傳出降價的消息，有媒體稱其推出107套特價房，規格從原價450~500萬元的精裝調整爲275~300萬元的毛坯。雖然廈門萬科聲稱産品變更源于無法交付溫泉入戶，但業內普遍將該舉措理解爲降價促銷。
高漲的銷量無疑對回款有提振作用。在11月底的媒體交流會上，郁亮輕松地表示：“還有32天，今年完成6300億回款問題不大。”
拿地則是萬科去年另一個引發熱議的話題。
9月以來，萬科接連大手筆擴充土儲，代表事件包括12.99億元收購北京海航大廈（最終未成交）、32.34億元接盤華夏幸福環京5項目、10.35億元受讓廣州中央海航酒店廣場、3.55億元購買嘉凱城5家公司股權並承接30億元債權款。
據證券時報數據寶統計，萬科三季度的拿地權益金額爲458.7億元，而同期保利、碧桂園、融創、恒大的拿地權益金額合計爲477.5億元。一邊大喊“活下去”，一邊迅猛擴張，無外乎外界將萬科稱爲“戲精”。
（2017~2018年萬科新增項目建築面積、需支付價款 來源：萬科月度簡報）
實際上，萬科一直習慣于反周期拿地。搜狐財經“公司深讀”注意到，在2017年下半年、2018年下半年，萬科新增項目的計容積率建築面積、需支付權益價款均有明顯的環比上漲。
時任萬科證券事務代表梁潔，曾將萬科在2017年下半年開始加速拿地的原因，歸結爲“政策收緊之後，開發商銷售速度放慢。開發商最主要的資金來源是銷售，所以銷售放慢的時候，土地市場的競爭變弱，萬科拿地的機會也就變得更多了”。
但從2018年全年來看，在銷售額同比增長14.5%的同時，萬科累計達到1659.82億元的新增項目需支付權益價款已同比下降15.2%。這意味著，萬科其實也在收縮戰線，只不過比同行的幅度小了些。
或許正是如此，郁亮對“萬科瘋狂拿地”的說法相當介意。他在11月底回應媒體稱，維持萬科現在的規模，需要多少地？銷售額達到6000億以後，需要多少相應的土地投資？這和活不活下去一點關系也沒有。
隨著投資的不斷加碼，萬科的財務結構逐漸變化。
截至2018年9月末，萬科的有息負債爲2551.87億元，比2017年末增長33.9%；持有的貨幣資金爲1327.66億元，比2017年末減少23.8%；淨負債率爲56.7%，該數據在2017年末爲8.8%。
不過，萬科的財務狀況仍在安全線內。截至2018年9月末，萬科的短期借款和一年內到期有息負債總和爲865.86億元，遠低于其持有的貨幣資金。截至6月末，萬科的淨負債率爲32.7%，而碧桂園、恒大當時的淨負債率分別爲59%、127.3%。
多元化業務的進與停
針對萬科近年大力發展的非地産業務，郁亮同樣在2018年9月提出要進行梳理。
郁亮當時表示，投入和産出嚴重不匹配的項目、風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整，“做了三年還沒做成的業務不要再做”，“做了 3 年仍然靠萬科內部資源內生增長的業務，也不要做了”。
這些嚴格的要求，與萬科此前對多元化的積極表態有些不同。
在去年3月的業績會上，郁亮稱，中國房價單邊快速上漲時代已經結束了，萬科需要告別舊思維，將戰略升級爲“城鄉建設與生活服務商”。他還認爲，相信萬科“在未來不動産領域的周邊行業大有作爲”。
其中，萬科2018年對物流地産的投入十分搶眼。在1月成爲全球物流地産龍頭普洛斯單一最大持有人後，萬科又在7月以19.98億元收購了太古冷鏈位于大陸的7個冷庫項目。
萬科月度簡報顯示，其在2018年共斥資95.5億元拓展物流地産項目；新增建築面積爲498.5萬平方米，同比增長88.1%；新增權益建築面積爲478.8萬平方米，同比增長110.6%。
萬科另一個行業領先的非開發業務——商業地産，走的也是並購路線。2018年1月，萬科聯合旗下商業平台印力集團，以83.65億元獲得新加坡商業地産巨頭凱德集團在大陸的20家購物中心項目公司的100%股權及相應負債。
截至2018年6月末，印力共管理126個項目，總建築面積915萬平方米，自持項目已開業79個。據觀點指數去年11月統計，在包含投資物業資産值、收益及區域布局的商業地産營運指標排名中，印力僅次于華潤置地、萬達和凱德。
多元化中最受外界關注的，還要數萬科的租賃業務。4月，北京萬科100%自持的租賃項目翡翠書院啓動預租。該項目90平方米三居室的月租金爲1.5~1.8萬元，180平方米以上的四居室月租金爲3~4萬元，租期爲3~10年，租客需要在入住前一次性付清租金。
盡管有人將翡翠書院的高租金戲稱爲“打劫”，但萬科方面表示，翡翠書院的項目總成本已達160億元，投資回報率不超過3%，“可以說是不掙錢”。這種在高樓面價情況下開發的高端租賃項目，有著實驗的性質，卻也表明了萬科對租賃業務的重視程度。
在8月公布的半年報中，租賃業務進一步確立爲萬科的核心業務。截至2018年6月末，萬科長租公寓業務覆蓋大陸30個主要城市，累計獲取房間數超過16 萬間，累計開業超過4萬間。
從6月股東大會上郁亮自問自答的“十年後，萬科還是地産公司嗎？好像不應該是”，到8月中期業績會上萬科總裁祝九勝三次提到的不能“去賺最後一個銅板”，萬科在9月之前對多元化業務的推進頗爲樂觀。
（萬科2018年9月秋季例會現場顯示的“活下去”口號）
但這一時期，萬科寄予厚望的“萬村計劃”已出現波折。2018年6月，兩封自稱作者爲富士康工人的公開信在網絡流傳。信中稱萬科進行城中村改造後的房子，房租要翻兩三倍；引發了以産業工人爲主體的租客群體恐慌。深圳萬村當時表示否認漲價。
進入11月，又有媒體報道深圳萬科的“萬村計劃”全面暫停簽約新房源，原因包括工程進度嚴重滯後、收益率降低等。萬科高級副總裁、南方區域本部首席執行官張紀文在12月回應稱，確實在9月之後暫停拓展新項目。
此前，郁亮就曾感慨，城中村改造比想象中難得多，“我還沒發現做公寓賺錢的”。張紀文則將暫停拓展描述爲，“萬村計劃”已完成7~8萬間的房源規模，在完成現有房源的運營後，再計劃去複制。
響應“收斂聚焦”戰略的，還包括萬科的養老、教育業務。截至2017年末，萬科在15個城市共獲取各類養老項目約170個。可郁亮在2018年12月仍表示萬科的養老業務處于摸索階段，“沒看到任何盈利模式”。
對于這些“收斂業務”，張紀文解釋道，“收斂是要保證經營質量。都是爲了在現在的階段下（觀察）如何去打磨，以獲得未來更好的發展。對于不能進一步推廣的，我們就選擇關掉。”
目前，非開發業務對萬科業績的貢獻十分有限。2018年三季報顯示，萬科非開發業務在此期間的營收爲31.2億元，占總營收的比重僅爲4.5%。單看該數據，萬科在多元化上付出的精力與收獲顯然不成比例。
但從長遠來看，收斂並不意味著萬科改變了之前的多元化發展模式。“（轉型業務）不能簡單用速度去衡量”，“在滿足美好生活需求方面，市場一定會給萬科的努力一定的恰當回報”，郁亮在12月的媒體交流會上說。