進入2019年，海外知名機構卷土重來，重新入市增持內地房企股票，外資加倉內地房企正酣。
2月1日，新加坡政府投資公司出手增持了216.13萬股萬科H股，涉資6667萬港元，持股比例從5%增至6.01%。
除了萬科外，遠洋集團總額爲5億美元的3.25年期高級美元債券發行，竟吸引了超過200位高淨值投資者參與認購，僅1小時訂單規模已超過10億美元，最後該債券超額認購近9倍之多。禹洲地産1月28日發行規模爲5億美元的4年期債券，收獲了近20個逾5000萬美元的大額訂單，實現了超7倍的超額認購。
外資緣何加倉內地房企？業內人士認爲，這與市場對地産行業預期發生變化有關。
無論是中央經濟工作會議對于房地産的表述，還是地方兩會對于房地産的表態，都讓市場對房地産政策微調充滿期待。去年底召開的中央經濟工作會議指出，要構建房地産市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。今年地方兩會的召開，“一城一策”成爲2019年各地房地産調控的一大關鍵詞。
2018年房地産市場正值“房住不炒”“限購、限售、限貸、限價、限商”時期，各地區房地産政策表現趨嚴，調控措施更細節、更全面。但是在2018年底，個別城市出現了“松動”的迹象。2018年年末，部分地區房地産政策釋放出松綁迹象，結合當地的實際情況，針對限購、限售政策作了調整，從地區政策調整的方向上看，的確是較之前更寬松些，因地制宜或許在後期的調控中更爲有效。同期央行出現定向降准，銀行業的流動性壓力得到很好的緩解，對市場中房屋貸款業務也表現出利好的趨勢，利率方面也出現松動下調的迹象。
融360大數據研究院分析師李唯一表示，展望2019年，從政策方面來看，以穩爲主，“一城一策”將加大區域分化。在整體經濟大環境未發生大變化的情況下，預計2019年房地産調控政策上仍是以嚴格爲主，依舊發揮長效機制作用。但各地具體實施細則將不再是一刀切，因地制宜、因城施策會得到更多的推廣和應用，一線城市與二線城市存在的具體問題不同相應的解決方案和措施也將有所差異，對于剛需的保障措施將會加速落實，完成房屋回歸居住屬性，既要從外部淨化市場也要從內部優化結構提供更多行之有效的保障措施。
從房屋交易情況來看新房的交易仍將占據市場中的較大份額。限購限售存在因城市不同而出現調整的可能，二手房交易在驅除投機行爲的前提下將會得到回升。預計2019年整體交易量會出現低幅回升，城市保障性住房也將更多投入市場中，緩解交易市場中的供需壓力，既要保障住有所居又要提防投機炒房，破壞市場秩序。
從房貸利率走勢來看，融360大數據研究院認爲，2019年利率出現回調的可能性增大，2018年以來央行實施了五次降准，目前市場流動性呈現合理充裕狀態，有利于信貸規模擴大。從風險角度來看，個人住房貸款也是相對風險較小的資産，銀行相對更有意願去加大這方面的信貸規模。但由于央行的流動性是意在輸血給民營企業、小微企業，並未放開對房地産的金融監管，因此銀行對房地産的傾斜度也是有限的。
“受購房市場環境淨化以及資金流動性的利好，剛需群體利益需要得到保障，但是一線城市與二線城市仍存在差異，一般一線城市較二線城市利率更低，主要受城市經濟情況、銀行數量、體量以及業務量影響。不過，從目前來看，即使在一線城市，利率短期內也將無法回落至優惠折扣水平。”李唯一表示。
“房地産板塊2018年及2019年淨利潤增長確定性較高，維持‘超配’建議。”國信研究分析師表示，最新數據顯示，地産股2018年淨利潤多數預增；業績鎖定性達曆史高位； 2016年-2018年優勢地産股銷售持續增長，亦有利于2018及2019年的業績釋放。我們繼續保持對地産股的樂觀觀點，維持行業“超配”評級。
民生證券分析師楊柳表示，政策主旋律已從嚴厲調控轉向“三穩”，“棚改”仍是多個省市的推進目標，繼續看好政策穩定預期下有優良業績表現的龍頭房企。（經濟日報-中國經濟網記者 溫濟聰）