毋庸置疑,經開2019-10號地塊是目前國商區最優質的地塊,肯定會創國商區的土地價格新高,同時也是下半年市區土拍的風向標!
1、從地塊自身條件看,近100畝規模,建築面積超15萬方,2.2容積率,建築密度低于25%,限低24米,限高60米,可建8層洋房+20層以下的高層。北側臨快速路有綠化帶,可減少高架影響,無論是地塊規模還是規劃指標,都給了開發商充足的發揮空間,具備了打造高品質樓盤的各種條件。
2、從周邊配套看,該地塊離萬達廣場僅1.7公裏,離高鐵南站僅3公裏,萬達商圈已經非常成熟,菜場、學校、醫院以及購物中心齊全,目前可以說是生活無憂。隨著地塊至少三年後的交付,包括高鐵南站擴容、城際軌道、快速路、秦湖、雙溪公園以及投資15億美元的新加坡22世紀未來城都將進入交付使用或者在建,交付即繁華不是夢想。
周邊生活配套圖
3、從區域發展看,集中全市之力打造的國商區是嘉興城市的未來核心,板塊熱度非常高,城市向南,生活向上已經成爲市場普遍共識。而這塊地具備了萬達板塊和高鐵板塊雙重屬性,並且在慶豐路與雙溪路之間的國商區中軸之上,發展潛力應該是高于科技城地塊。
國商區控規圖
4、從購房群體看,國商區的發展機會讓市場有一個認同點,那就是可以兼顧自住和投資,是市區所有板塊裏的首選區域。一手房難買,二手房價格高,一二手房價格倒挂大,板塊具備了強大的引流力,如果國商區的房子賣不動,其他板塊可以說就是寒冬了。
5、從國商區存量看,截至到7月底國商區庫存僅不到2200套,如果敞開供應的話,銷售周期不會超過三個月。到本地塊上市銷售時,競品項目僅僅有國商區蘇嘉地塊以及新希望科技城地塊,可以說是僧多粥少,競爭壓力很小,開發風險較低。
6、從開發商拿地看,大部分開發商在市區基本都沒有儲備地塊了,並且可售房源量很少,土地補倉勢在必行。同時,國商區19年上半年的預售證價格上漲幅度高過其他板塊,提高了開發商銷售價格預期。
國商區成交的實際土地樓面價前三名是珑府9200元/㎡,東方禾苑9051元/㎡,江南國際城8968元/㎡,而今年初成交的蘇嘉地塊樓面積也僅8200多元/㎡,所以這塊地不僅會創國商區地價新高,而且也會突破熔斷價,即土地樓面價超過10040元/㎡,還肯定會超過5.28日新希望科技城地塊的實際樓面價11287元/㎡。
這塊地的成交價格會具備風向標意義,會打開國商區2019年以後土地價格的天花板,直接影響了下半年國商區的土拍成交價格,也會影響其他板塊優質地塊的成交價格。
02
不可否認,經開2019-10號地塊也是首次土地限價突破20075元,單價上漲了2000元,土地指導價的變化同樣也具備了風向標意義。
2017年,“5.22土拍”以來,市本級的土地限價一直圍繞20075元/㎡的土地價格和10040元/㎡的土地樓面價設定的,超過以上兩個指標其中的一個即熔斷,轉爲競配建。按照以前的規則,2.2的容積率地塊樓面價應該是9125元/㎡,但這塊地土地限價直接上漲了2000元/㎡,地塊樓面熔斷價爲10040元/㎡,我們看到了土地指導價出現了明顯的松動,只有土地限價提高了,起拍價才有提升的空間。
土地指導價松動的信號意義,我們可以理解爲是嘉興城市價值的自我重新認定,土地是資産,是有其合理價值的,這個合理的價值是根據城市的發展有著密切的關系,一個城市只要持續穩定發展,土地價格就會隨著上漲,這也就是城市經濟和土地地價之間的關系。嘉興制定的“12410”首位發展戰略可以說是讓嘉興的未來充滿了期待,土地單價限價的上漲就在情理之中了!另外,土地限價提升後,在同樣的成交價格下,可以減少配建面積,供給市場更多的可售房源。
03
經開2019-10號地塊更是對國商區,特別是高鐵新城價值的重新認定,也具備了風向標意義。
長三角一體化上升爲國家戰略,區域發展格局正在重新洗牌,重新構建,嘉興城市發展也迎來了曆史性的機遇,7月份嘉興提出了實施首位戰略的總體思路,即“12410”發展密碼。在實施首位戰略發展進程中,無論是打造長三角核心區樞紐型中心城市,還是打造面向未來的創新活力新城,以及打造活力開放高質量發展的示範地,國商區對于嘉興的意義和發展價值都是不言而喻的。
特別是國商區高鐵新城的規劃,更是給嘉興帶來了無限想象空間,50平方公裏的規劃面積,對標虹橋樞紐的國際化高標准定位,打造高能級的城市平台,全面提升城市能級,提升嘉興中心城市的首位度,這是嘉興賦予高鐵新城的曆史使命。可以說,嘉興未來城市的新核心肯定是高鐵新城,10年、20年後能代表嘉興城市的中心區也只能是高鐵新城。“城站一體”的開發模式,讓高鐵新城不僅僅是長三角的核心交通樞紐,還會配套國際社區、國際學校和國際醫院,這裏將會成爲嘉興的黃金心髒。
而經開2019-10號地塊就是在嘉興提出“12410”的首位戰略和高鐵新城規劃背景下,出讓的第一塊土地,所以,開發商的參拍數量、出價情況以及成交價格都會備受市場關注。我認爲,這次土拍不僅僅是一次創區域地價新高的土拍,更是一次對國商區特別是高鐵新城的區域價值重新估值的土拍,無論對于國商區的後續土拍還是嘉興其他板塊的土拍都會起到風向標的意義。
高鐵新城的規劃範圍圖
嘉興土拍各板塊地王圖
附:地塊出讓情況如下