前天，寫了《又到牛市了？》，談了疫情後的股市。回調很猛吧？下面的反抽，是最後的逃命機會；

昨天，寫了《疫情之後，真會消費爆發嗎？》，留言更精彩；

今天，談下疫情後的房市，最近太多人問老南。

真會這樣嗎？

1

我們還是先整理下邏輯。

前幾年，老南整理各種地産數據，想搞個模型，來預判房價的拐點，但總是不准。後來和暗夜聊這事。

結果輪到暗夜，手捂菊花，笑而不語，說：你數據分析死了也沒用，不如國家一道政策。

老南頓時豁然開朗。

回顧國內房産，2000年來的周期：2003年6月-2008年9月、2008年10月-2009年11月、2009年12月-2014年8月、2014年9月-2016年5月、2016年9月—至今。

每一次周期的開始和結束，背後都有政策：

2005年3月的“老國八條”、2005年5月“新國八條”、2006年5月“國六條”，讓地産商哭的不要不要。

2008年10月，首付下調到20%，利率下限爲基准0.7倍。營業稅2年以上免征。一波上漲開始。

2010年4月，二套首付50%，2010年9月，暫停三套。2011年1月二套60%，基准利率1.1倍。2009年12月營業稅5年以上才免征，2011年1月，營業稅不再免征。

2014年9月，首套最低首付30%，第2套首付40%，2015年3月，2年以下不征收營業稅，等等，迎來一波地産大牛市。

2016年開始，購房者限貸+限購+限售；地産商限價+限拍+限商改住。

老南有位朋友，五道口出來的，在北京做私募。16年我們在一起吃飯時，他驕傲的說：

14年9月，看到房産政策開始明顯放松，國慶哪都沒去，就在北京看房子，半個月，一氣呵成，買定離手。

這就是知行合一，抄底抄在最低部，比老南反應快多了。

所以，觀察下，當前政策變了沒？

2月16日至19日，4天時間，財政部、統計局、央行等多部門密集發聲，重申堅持“房住不炒”，再次強調“不將房地産作爲短期刺激經濟的手段”。

所以，起碼目前，國家對于房市的態度，並沒變化，還是穩字當頭，不希望大漲，也不希望大跌。

2

再回頭看下蘇州的文件：

注意，核心內容，“延長土地出讓金繳納時限”、“預售、銷售的時間節點可適當提前”。

本質上，這並不是松房價，而是在救開發商的現金流。

要知道，開發商，尤其這幾年風生水起的，恒大、碧桂園，及福建一批彪悍的中小地産商，玩的都是高周轉的現金流遊戲。

快速拿地、融資放杠杆融資、快速土建、快速銷售。雖然杠杆高，只要速度快，滾動開發起來，那還是相當賺錢，企業規模也指數級增長。

可這次疫情，暫停鍵一按，要命了，開工受影響、銷售受影響，計劃全部打亂。但是，這些停了，融資利息可不會停。

嗯，帶杠杆的融資利息。

老南在《經濟上的考驗，要開始了》中，就舉例：

2月12日，一信托公司發布重大事項報告，某地産信托，出現延期。根據報告披露，延期原因爲：

1、 受疫情影響銷售延緩，作爲第一還款來源的住宅銷售回款不夠，現已歸集部分本息，差額部分由融資方統籌調撥。

2、擔保方位于武漢，統籌調撥的資金歸集受疫情影響，公司員工無法到崗，資金歸集可能推遲。

注意，第一條，是延期的主要原因。

至于，駐馬店，河南的三四線城市，本身就不是限購城市，屬于去庫存的城市。該政策的放開，和國家的“因城施策”，完全一致。

畢竟，看看，全國土地出讓金，占地方財政總收入的占比。嗯，去年又創新高了。

所以，寫這麽多，聰明的你，應該看出點什麽了吧？

就盯著政策，是否在核心城市，在限購、限貸上開口子，這才是政策轉向的真正標志。

3

至于今年，疫情後，房市如何？

老南下午和暗夜聊了下，他總結了句話，和老南所見略同：

在低迷中閃現機會。

機會來自哪裏？疫情後，那些不得不快速賣房的，帶來的筍盤。

雖然殘忍，但這就是市場。

所以，現金流很重要、流動性管理很重要。

所以，如果你是剛需、改善，切記多去意向小區轉轉，說不定有驚喜。

結

最後，再提醒你下，美國十年期國債收益率，曆史新低。

中國十年期國債收益率，也在曆史低點。

每次這事出現，都不是好事。

-END-